리모델링법

제1편 이론과 실무

제1장 총 설/41 (박종국 변호사)

1. 리모델링의 개념 및 연혁/41
2. 리모델링의 유형/55
3. 리모델링 시행자/56
4. 증축형 리모델링 추진절차/58
〈표〉 증축형 리모델링 추진절차58
5. 리모델링과 주택재건축사업의 비교/59
〈표〉 리모델링 사업과 주택재건축사업의 비교60

제2장 리모델링 기본계획63 (김시격 변호사)

1. 개 요/63
2. 리모델링 기본계획의 수립/66
3. 리모델링 기본계획과 사업계획 승인(행위허가)/70
4. 리모델링 기본계획 수립 전까지의 경과 조치/71

제3장 증축형 리모델링73 (김시격 변호사)

1. 공동주택 증축형 리모델링의 개념/73
2. 증축형 리모델링의 유형/74
3. 증축형 리모델링과 주택법령의 변천/76
〈표〉□ 증축형 리모델링의 변천76
4. 증축형 리모델링과 주택법령의 적용/77

제4장 추진위원회91 (황인아 변호사)

1. 추진위원회의 의의/91
2. 추진위원회 구성/91
3. 추진위원회의 업무/93
4. 추진위원회의 조직 및 운영/94
5. 리모델링주택조합 설립 추진위원회의 지위 및 재산귀속형태/95
6. 리모델링주택조합 설립 추진위원회의 해산/96
7. 입주자대표회의와의 관계/97

제5장 설계자 선정99 (황인아 변호사)

1. 설계자 선정/99
2. 수직증축형 리모델링의 경우/100
수직증축형 리모델링 구조기준101

제6장 건축기준 적용의 완화요청111 (황인아 변호사)

1. 법적 근거와 필요성/111
2. 적용의 완화요청의 시기/112
3. 적용의 완화요청의 절차/112
4. 적용의 완화요청을 할 수 있는 기준/112
5. 증축할 수 있는 규모와 기준/116
6. 허가권자의 적용의 완화결정/117

제7장 리모델링 결의119 (차흥권 변호사)

1. 리모델링 결의의 의의/119
2. 리모델링 결의의 요건/120
3. 리모델링 결의의 내용/135
4. 리모델링 결의의 효력/139
5. 리모델링 결의의 하자/142

제8장 리모델링주택조합의 설립147 (진상욱 변호사)

1. 리모델링주택조합의 일반론/147
2. 조 합 원/149
3. 조합규약/155
4. 조합의 임원/157
5. 이 사 회/160
6. 대의원회/161
7. 조합원총회/163
8. 리모델링주택조합 설립인가/166

제9장 안전진단 및 안전성 검토171 (황인아 변호사)

1. 안전진단의 실시/171
2. 안전성 검토－수직증축형 리모델링의 경우/182
3. 주택재건축사업에서의 안전진단/186

제10장 시공자 선정191 (차흥권 변호사)

1. 시공자 선정의 개요/191
2. 시공자 선정의 시기/191
3. 시공자 선정의 방법/192
4. 리모델링 시공자 선정기준/193
5. 시공자 선정의 원칙/193
6. 구체적인 시공자 선정절차와 방법/194
7. 계약의 체결/197
리모델링 시공자 선정기준198

제11장 매도청구203 (차흥권 변호사)

1. 매도청구권/203
2. 매도청구권의 행사/206
3. 매도청구가격의 산정/215
4. 매도청구와 부동산의 이해관계인/219
5. 매도청구권 행사 후의 절차/226
6. 리모델링의 지연과 환매청구권/228
7. 매도청구 제도의 문제점과 개선방안/231

제12장 리모델링의 사업시행계획승인 및 행위허가237 (김시격 변호사)

1. 개 요/237
2. 리모델링 계획(사업계획 또는 행위계획)의 수립/242
3. 리모델링 사업계획승인 및 행위허가의 절차/251
4. 리모델링 사업계획 승인, 행위허가의 효력/260
5. 리모델링 사업계획승인 및 행위허가의 취소/264

제13장 신탁등기 267 (박종국 변호사)

1. 신탁등기의 의의/267
2. 신탁등기의 법률관계/270
3. 신탁등기 절차 등/273
4. 신탁계약서/275
[서식] 신탁계약서275
5. 신탁등기소송/278
6. 신탁등기와 취득세/279

제14장 리모델링 사업과 주민 이주 283 (박종국 변호사)

1. 리모델링 사업의 주민 이주/283
2. 이주비의 조달방법/284

제15장 건축물 철거 및 착공 287 (박종국 변호사)

1. 철 거/287
2. 착 공/288

제16장 리모델링 사업에서의 일반분양295 (박종국 변호사)

1. 일반분양의 필요성/295
2. 리모델링 사업으로 인해 증가하는 세대수가 30세대 이상인 경우/295
3. 리모델링 사업으로 인해 증가하는 세대수가 30세대 미만인 경우/296

제17장 리모델링과 감리299 (김시격 변호사)

1. 주택건설 공사와 감리 제도 일반/299
2. 감리자 지정/302
3. 감리계약/305
4. 감리자의 업무/310
5. 감리자의 보수/316
6. 부실감리 등에 대한 제재/320
7. 감리자의 손해배상 책임/321

제18장 사용검사 및 입주 등347 (배삼순 변호사)

1. 사용검사의 의의/347
2. 사용검사의 절차/348
3. 임시사용승인/349
4. 사용검사의 효력/349
5. 입 주(인도)/349
6. 사용검사와 입주의 법률적 의미/350
7. 대지지분과 공용면적에 대한 특례/350

제19장 하자보수353 (배삼순 변호사)

1. 장기수선계획/353
2. 하자보수/361

제20장 조합의 해산 387 (배삼순 변호사)

1. 해산 절차/387
2. 청 산 인/388

제21장 벌칙 및 과태료389 (황인아 변호사)

1. 시공사 선정 관련/389
2. 설계자 시공자 감리자 사업시행자 관련/389
3. 부정행위 금지 관련/393
4. 양벌 규정 및 벌칙 적용 시 공무원 의제/394

제2편 실무자료 및 서식례

제1장 리모델링 관련 훈령 예규 고시 등397

[1] 리모델링 기본계획 수립지침/397
[2] 수직증축형 리모델링 구조기준/407
[3] 증축형 리모델링 안전진단기준/415
[4] 수직증축형 리모델링 전문기관 안전성 검토기준/423
[5] 리모델링 시공자 선정기준/425
[6] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준/429
[7] 사업계획승인 업무처리지침(국공유지 권원 확보 방법 등)/433
[8] 주택건설공사 감리자지정기준/435
[9] 주택건설공사 감리용역표준계약서/473
[10] 주택건설공사 감리용역계약조건/475
[11] 주택건설공사 감리업무 세부기준/485
[12] 주택건설공사 감리비 지급기준/495
[13] 하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보책임기간/503

제2장 리모델링 관련 서식례 507

[1] 주택건설사업계획서/507
[2] 사업계획 승인변경승인신청서/508
[3] 사업계획 승인서변경승인서/517
[4] 주택건설사업계획(변경)승인결과보고서/518
[5] 사용검사임시사용승인 신청서/519
[6] 사용검사 확인증/530
[7] 임시사용승인서/531
[8] 주택조합(설립변경해산)인가 신청서/532
[9] 주택조합(설립변경해산)인가필증/535
[10] 행위허가신청서/536
[11] 행위허가증명서/538
[12] 사용검사 신청서/539
[13] 사용검사필증/545

부 록

판례색인/549
사항색인/551

머리말

국토교통부에 따르면 리모델링 대상인 15년 이상 된 공동주택이 전국 약 550만 가구에 이르는 등 향후 노후 공동주택의 재고가 점차 증가할 것입니다. 분당, 일산 등 1기 신도시와 택지개발지구에 대량 공급된 중?고층아파트는 건축연한이 15~20년 이상 경과하여 배선?배관 등 시설이 노후화되고 주차장 부족의 문제, 에너지 성능의 문제 등을 나타내고 있습니다. 특히 노후 공동주택의 대다수가 재건축 연한에 미치지 못하고 있고 부동산 경기의 하락 등에 따라 재건축도 기대할 수 없게 되어 주민불편 해소와 공동주택 가치의 회복을 위해 리모델링 활성화가 필요한 시점입니다.

재건축사업의 경우 기존 건축물을 완전 철거하고 새로운 건축물을 신축함에 따라 많은 건설 폐기물을 발생시키고, 국가적인 건설자원의 낭비를 초래하며, 도시기반시설에 과부하를 발생시키고 교통과 환경 문제를 야기하며, 지역 커뮤니티를 파괴한다는 등의 문제점과 비판이 있어 왔습니다. 그러나 리모델링은 이러한 재건축사업의 문제점을 극복할 수 있는 친환경적인 행위일 뿐 아니라 지역 공동체를 보존하고 거주자의 삶의 질을 향상시키는 역할을 수행한다는 점 등에서 무분별한 재건축사업의 대안이 될 수 있습니다.

리모델링 제도는 건축물 재고(stock)를 건축물의 생애주기(life-cycle) 차원에서 유지관리하고 개선해야 할 필요와 기존 구조체를 존치한 상태에서 설비 및 마감재를 교체함으로써 주택의 기능을 향상시키고 내구수명을 늘려 자원을 재활용(re-cycling)하기 위한 목적을 가지고 있습니다. 이러한 리모델링 제도는 2001. 9. 15. 건축법 시행령에 처음으로 규정되고 2003. 5. 29. 주택법 전부개정 시에 주택법에 도입된 이후 증축의 범위를 확대하고 공동주택 증축 리모델링 허용 연한을 단축하는 등으로 리모델링 활성화를 위한 방향으로 주택법의 개정이 있어 왔습니다.
그럼에도 리모델링 대상이 되는 아파트 구분소유자들은 사업비 부담 완화 등을 위해 수직 증축에 대한 규제완화를 요구하는 목소리를 지속적으로 높여왔습니다. 이에 정부는 도시 관리, 주민 요구, 리모델링 활성화 등을 고려하여 절충적인 입장에서 수직증축은 불허하면서 수평?별동 증축?세대 분할을 통한 기존 세대수의 10% 범위에서 세대수 증가를 허용하는 내용으로 2012년 1월 주택법 개정을 한 바가 있습니다. 그러나, 수평?별동 증축만으로 세대수를 증가할 수 있는 단지가 제한적이라는 점과 리모델링의 활성화를 통해 기존주택의 성능을 효율적으로 개선하고, 노후화에 따른 주민의 불편을 해소하여 장수명화하려는 노력이 어느 때보다 중요한 시기라는 점을 인식한 정부는 기존 세대수의 15% 범위에서 세대수 증가 수직증축 리모델링을 허용하면서 안정성을 높이는 내용으로 주택법을 개정하여 2014. 4. 25.부터 시행하고 있습니다.

리모델링 활성화를 위한 정부의 정책적 노력과 관련 법령의 개정이 있었지만 정작 리모델링 대상 아파트 구분소유자들이 리모델링 조합을 결성하여 리모델링 사업을 추진하는데 필요한 리모델링 법규에 대한 이론 및 실무를 체계적으로 이해하고 참고할 만한 책이 거의 없는 실정입니다. 이에「주택법」을 중심으로「건축법」과「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」등을 포함하여 공동주택 리모델링 사업을 추진함에 있어 필요한 리모델링 법규과 실무적인 부분을 체계적으로 정리하고 해설하여 공동주택 리모델링 조합 등이 추진하는 리모델링 사업에 도움이 되고 분쟁을 예방할 수 있도록 하기 위하여 이 책을 발간하게 되었습니다.

이 책은 다음과 같은 몇 가지 특징을 가지고 있습니다.
첫째, 재개발?재건축?리모델링 전문 로펌(law firm)인 법무법인 을지의 리모델링 법률팀 전문 변호사 6인이 연구와 토론을 거쳐 공동으로 집필을 하였습니다.
둘째, 2014. 4. 25.부터 세대수 증가형 수직증축 리모델링을 허용하는 것으로 주택법이 개정?시행되고, 하위 법령이 정비됨에 따라 그에 따른 가장 최근까지의 주택법, 주택법 시행령, 주택법 시행규칙은 물론 국토교통부 고시와 지침도 반영하였습니다.
셋째, 공동주택 리모델링 제도는 주민 요구와 정책적인 필요 등에 따라 계속적인 변화와 주택법의 개정이 이루어지고 있는 상황이어서 법적 체계가 완성되지 아니한 상태이지만, 재건축 정비사업의 다양한 경험과 공동주택 리모델링 사업의 경험을 토대로 재건축과의 비교를 통하여 공동주택 리모델링에 대한 이론과 실무적인 접근을 하려고 노력하였습니다.
넷째, 리모델링 사업의 추진에 필요하다고 생각하는 주택법 등 관련 법령을 하위법규와 함께 정리하고, 지방자치단체 조례, 국토교통부 고시, 지침, 서식까지 제2편으로 구성하여 필요한 부분을 쉽게 찾아볼 수 있도록 하였습니다.

공동주택 리모델링에 대한 관심과 열정을 가진 변호사들이 마음을 모아 이 책을 출간하게 되었지만, 공동주택 리모델링에 대한 정보와 전문서적이 부족하고, 공동주택 리모델링 사업 추진 사례도 적을 뿐 아니라 세대수 증가형 수직증축 리모델링은 처음으로 허용되는 것이라는 사정 등으로 인하여 많이 부족한 것이 사실입니다. 이에 대하여는 독자와 리모델링 관련 전문가들의 비판과 채찍을 달게 수용할 준비가 되어 있고, 추후 후속적인 개정작업을 통하여 완성도를 높일 것입니다.

끝으로, 이 책이 나오기까지 인내와 지속적인 애정을 가지고 출간할 수 있도록 노력하여 주신 법률문화원 김영철 대표님과 김혜영 팀장님께 깊은 감사를 드립니다. 또한 이 책이 출간되는데 애정과 지원을 아끼지 않은 법무법인 을지 이재원 대표변호사님과 조상덕 사무국장을 비롯한 모든 직원들에게 감사의 마음을 전합니다.

법무법인 을지
리모델링 법률팀 변호사 일동

제3장 증축형 리모델링.....(각주 및 각주해설 생략)

1. 공동주택 증축형 리모델링의 개념

증축형 리모델링은 “공동주택의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 기존 건축물이 있는 대지에서 주택법이 허용하는 범위 내에서 대지 내의 건축면적, 연면적을 증가시키는 일련의 건축행위”이다.
주택법은 리모델링을 “주택법 규정에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위”라고 정의하고, 리모델링의 유형으로 대수선, 증축형 리모델링, 세대수 증가형 리모델링, 수직증축형 리모델링을 제시하면서 증축의 범위 및 허용 요건을 정하고 있을 뿐 증축형 리모델링에 관하여 적극적으로 정의하고 있지 아니하다(주택법 제2조 제15호). 주택법상 공동주택의 리모델링의 규정과 건축행정의 일반법인 건축법의 건축행위에 관한 규정으로 증축형 리모델링의 개념을 도출해야 할 것으로 보인다.
건축법은「건축」을 건축물을 신축?증축?개축?재축하거나 건축물을 이전하는 것이라 정의하고,「리모델링」을 “건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위”라 정의하고,「증축」을 “기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것”이라 정의하고 있다(건축법 제2호 제8호, 제10호, 시행령 제2조 제10호).
건축법상의 증축과 주택법의 리모델링의 정의 규정을 단순히 더하여 증축형 리모델링의 개념을 정의할 수 있겠으나, 이렇게 정의하면 공동주택을 리모델링하면서 별동 건물을 건축하는 경우를 포괄하지 못하게 되는 약점이 있다. 별동 건물을 건축하는 경우를 포괄하기 위하여는 “공동주택의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 기존 건축물이 있는 대지에서 주택법이 허용하는 범위 내에서 대지 내의 건축면적, 연면적을 증가시키는 일련의 건축행위”라고 정의하여야 할 것이다.

2. 증축형 리모델링의 유형

증축형 리모델링의 유형은 증축의 방향, 세대수 증가의 유무, 별도 동의 건축 여부, 세대 분할 여부에 따라 다음과 같이 나누어 볼 수 있다.

가. 증축의 방향에 따른 유형 구분

① 수평증축형 리모델링 : 공동주택을 주택법이 허용하는 범위 내에서 층수나 높이의 변화 없이 수평으로 건축면적, 연면적을 늘리는 리모델링.
② 수직증축형 리모델링 : 공동주택을 주택법이 허용하는 범위 내에서 건축면적, 연면적을 늘리고 층수 또는 높이를 늘리는 리모델링. 수직증축형 리모델링은 수직으로 층수 또는 높이만 늘리는 수직증축행위만을 하는 경우뿐만 아니라 수직증축을 하면서 수평 방향으로 증축하는 행위도 포함한다.

나. 세대수 증가에 따른 유형 구분

① 기존 세대 면적 확장형 리모델링 : 공동주택 각 세대의 주거전용면적을 주택법이 허용하는 범위 내에서 늘리고 세대의 증가가 없는 리모델링이다.
② 세대수 증가형 리모델링 : 공동주택의 세대수를 주택법이 허용하는 범위 내에서 증가시키는 리모델링이다. 세대수 증가형 리모델링은 세대수를 증가시키면서 기존 세대의 주거전용면적을 늘릴 수 있다.

다. 별도 동의 건축에 따른 유형 구분
① 기존 건물 증축형 리모델링 : 공동주택을 주택법이 허용하는 범위 내에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리고 별도 동의 건물을 건축하지 아니하는 리모델링이다.
② 별도 동 건축형 리모델링 : 공동주택을 리모델링하면서 주택법이 허용하는 범위 내에서 기존에 없던 새로운 건축물을 건축하는 리모델링을 말한다. 별도 동 건물 건축형 리모델링을 하면서 기존 건물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘릴 수 있다.

라. 세대 분할 유무에 따른 유형 구분

① 세대 분할형 리모델링 : 공동주택을 리모델링하면서 주택법이 허용하는 범위 내에서 기존 세대를 분할하는 리모델링이다. 증축형 리모델링은 공동주택 전체의 연면적 등이 증가하므로 분할되는 세대의 면적이 증가할 수도 있다.
② 세대 불분할형 리모델링 : 공동주택을 리모델링하면서 기존 세대를 분할하지 아니하는 리모델링이다.

3. 증축형 리모델링과 주택법령의 변천

주택건설촉진법이 전부 개정되면서 주택법으로 법명을 변경할 당시 주택법은 “리모델링이라 함은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축?개축 또는 대수선을 하는 행위를 말한다.”고 정의하면서 증축을 허용하지 아니하였는데, 주택법이 2005. 7. 13. 법률 제7600호로 개정되면서 “리모델링이라 함은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위를 말한다.”고 규정하여 증축형 리모델링을 인정한 이래 증축형 리모델링은 아래 표와 같이 변천되어 왔다.

〈표〉□ 증축형 리모델링의 변천 - 표 생략(본서 참조)


4. 증축형 리모델링과 주택법령의 적용

주택법은 공동주택의 증축형 리모델링을 허용하면서 증축형 리모델링에만 적용되는 규정들을 두고 있는데, 주택법의 증축형 리모델링 규정은 모든 증축형 리모델링에 적용되는 규정, 세대수 증가형 리모델링에 적용되는 규정, 수직증축형 리모델링에 적용되는 규정으로 나누어 볼 수 있다.

가. 증축형 리모델링 전반에 적용되는 규정

(1) 경과 연수
공동주택의 증축형 리모델링을 하기 위하여는 주택법상 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일) 또는 건축법상의 사용승인일부터 15년 이상 경과되어야 한다. 리모델링을 시행하기 위한 최소 경과 연수는 특별시?광역시?도 또는 특별자치도의 조례로 15년 이상 20년 미만의 연수로 정할 수 있다(주택법 제2조 제15호 나목).

(2) 증축 범위
공동주택 주거전용면적이 85㎡ 미만인 세대는 10분의 4 이내에서 주거전용면적이 85㎡ 이상인 세대는 10분의 3 이내에서 증축할 수 있으며, 공동주택의 기능향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다(주택법 제2조 제15호 나목). 여기서「주거전용면적」이란 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다.

(3) 1차 안전진단(증축가능 여부 확인을 위한 안전진단)
증축형 리모델링을 하려는 자는 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 시장?군수?구청장에게 요청하여 안전진단을 실시하여야 하는데 이를 1차 안전진단이라 한다. 안전진단 결과 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따른 주택재건축사업의 시행이 필요하다고 결정한 건축물에 대하여는 증축형 리모델링을 하여서는 아니 된다(주택법 제42조의3).
1차 안전진단의 시기에 관하여 국토교통부는 조합설립 인가 이후라고 한다. 그러나 1차 안전진단의 목적이 증축 가능 여부의 확인이라는 점, 증축 가능 여부가 확인되어야 대수선 리모델링을 할 것인지 증축형 리모델링을 할 것인지를 결정할 수 있고 개략적이나마 리모델링의 설계가 가능하다는 점, 리모델링주택조합을 설립하기 위하여는 ‘리모델링 설계의 개요’가 기재된 동의서에 의한 결의가 있어야 한다는 점, 증축형 리모델링을 하기 위하여 조합을 설립하였는데 1차 안전진단 결과 증축이 불가능한 것으로 판정되어 대수선 리모델링을 하여야 할 경우 조합설립 절차를 처음부터 다시 시작하여야 한다는 점 등에 비추어 볼 때 1차 안전진단은 조합설립 이전에도 실시될 수 있도록 해야 할 것이다.
조합설립 이전에 1차 안전진단을 실시한다면, 시장 등에게 안전진단을 요청할 수 있는 자는 입주자대표회의일 것이다. 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 ‘공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행’에 대하여 결의할 수 있으므로(주택법 제43조 제8항, 주택법 시행령 제51조 제1항 제6호), 입주자대표회의가 리모델링 시행 결의를 하였다면 안전진단 실시 요청을 할 수 있도록 하는 것이 옳을 것이다.
한편, 조합설립추진위원회도 주택법상 근거가 없는 임의 단체에 불과하다고 하더라도, 구분소유자들이 조합을 설립하기 위하여 결성한 단체이므로, 전체 구분소유자의 과반수의 동의로 설립되었다든가 하는 등의 사정으로 대표성이 인정된다면, 조합 설립으로 발전될 가능성이 많다 할 것이므로, 이들에게도 안전진단 실시 요청을 할 수 있도록 하는 것이 옳을 것이다.
안전진단은 구조안전성을 각 평가부분 및 평가항목별로 나누어 평가하는데, 평가부분은 기울기 및 침하 부분, 내하력 부분, 내구성 부분으로 나뉘어지며, 기울기 및 침하 부분의 평가항목으로는 건물기울기?기초 및 지반침하 등 2개 항목으로, 내하력 부분의 평가항목으로는 내력비?기초내력비?처짐 등 3개 항목으로, 내구성 부분은 내구성 항목이 있다. 즉, 평가항목은 6개 항목(건물기울기?기초 및 지반침하?내력비?기초내력비?처짐?내구성의 6개 항목)으로 구성되어 있다.
평가항목별 평가등급은 A～E의 5단계로 구분하여 평가하며, 각 평가항목별 평가등급이 모두 B등급 이상인 경우에는 ‘수직증축 리모델링 가능’으로 판정하고, 각 평가항목 중 어느 하나의 평가등급이 D등급 이하인 경우에는 ‘증축형 리모델링 불가’로 판정하고, 평가항목별 평가등급이 ‘수직증축 리모델링 가능’ 및 ‘증축형 리모델링 불가’에 해당되지 않은 경우는 ‘수평증축 리모델링 가능’으로 판정한다.
‘증축형 리모델링 불가’로 결정된 건축물에 대하여는 도시정비법에 따른 재건축사업을 하여야 한다.

나. 세대수 증가형 리모델링에 적용되는 규정

각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15 이내에서 세대수를 증가하는 증축행위를 ‘세대수 증가형 리모델링’이라 하는데(주택법 제2조 제15호 다목 전단), 공동주택의 주거전용면적이 늘어나면서 세대수가 증가하는 리모델링이라면 증축의 방향, 별도 동의 건축 여부, 세대분할의 유무에 불구하고 아래에서 살피게 될 주택법의 규정들이 적용된다.
세대수 증가형 리모델링은 주택법이 2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되면서 수평증축, 별도 동 증축, 세대 분할로 인한 세대수 증가를 허용하여 비로소 가능하게 되었다.

(1) 리모델링 기본 계획
(가) 의 의
리모델링 기본계획이란 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀, 이주수요 집중 등을 체계적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획을 말한다(주택법 제2조 제15의 2호). 세대수 증가형 리모델링으로 해당 공동주택단지로의 인구 유입이 발생하고, 이로 인하여 도시 과밀?인구의 일시 집중?기반시설의 부족 등의 문제가 발생하므로, 이러한 문제를 해결하고 도시환경 및 주거환경의 개선에 기여하고자 수립하는 도시관리계획이다.
(나) 수립 시기 등
특별시장?광역시장 및 대도시의 시장은 관할구역에 대하여 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 하며, 5년마다 리모델링 기본계획의 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영하여야 한다. 대도시가 아닌 시의 시장은 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀이나 일시 집중 등이 우려되어 도지사가 리모델링 기본계획의 수립이 필요하다고 인정한 경우 리모델링 기본계획을 수립하여야 한다(주택법 제42조의6 제1항?제2항, 제42조의 8 제2항).
다만, 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀의 우려가 적은 경우에는 리모델링 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다(주택법 제42조의6 제1항 단서).
(다) 수립 절차
특별시장?광역시장 및 대도시의 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 14일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들어야 하며, 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 시?도 도시계획위원회 또는 시?군?구 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하고, 대도시의 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 하며 도지사는 기본계획을 승인하려면 시?도 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 특별시장?광역시장 및 대도시의 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 이를 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(주택법 제42조의7, 제42조의8 제1항).

(2) 사업계획승인 및 행위허가
(가) 증가 세대수에 따른 허가의 구분
세대수 증가형 리모델링으로 증가하는 세대수가 30세대 이상인 세대수 증가형 리모델링은 주택법 제16조에 의한 사업계획의 승인을 받아서, 30세대 미만인 경우에는 행위허가를 받아서 리모델링을 할 수 있다(주택법 제16조 제1항, 시행령 제15조 제1항).
주택법은 공동주택의 리모델링은 주택건설사업승인을 받지 아니하고 행위허가를 받아 시행하는 것으로 규정하고 있었다. 주택법을 2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정하면서 세대수 증가형 리모델링이 가능하도록 규정하고(주택법 제2조 제15호 다목), 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자로부터 사업계획승인을 받도록 규정하였다(주택법 제16조 제1항, 시행령 제15조 제1항).
(나) 허가와 리모델링 기본계획
리모델링 기본계획 수립 대상지역에서 세대수 증가형 리모델링을 허가하려는 시장?군수?구청장은 해당 리모델링 기본계획에 부합하는 범위에서 허가하여야 하며(주택법 제42조 제10항), 50세대 이상 증가하는 리모델링을 허가하려는 경우에는 기반시설에의 영향이나 도시?군 관리계획과의 부합 여부 등에 대하여 시?군?구 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(주택법 제42조 제7항). 다만, 리모델링 기본계획이 수립되기 전까지 사업계획승인 또는 행위허가 이전까지의 절차를 진행할 수 있다(부칙 제4조).

(3) 리모델링의 시기 조정
국토교통부장관은 세대수 증가형 리모델링의 시행으로 주변 지역에 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정 등이 발생될 우려가 있는 때에, 시장?군수?구청장에게(시?도지사는 시장?군수?구청장에게) 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승인 또는 허가의 시기를 조정하도록 요청할 수 있으며, 요청을 받은 특별시장, 광역시장, 대도시의 시장 또는 시장?군수?구청장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다(주택법 제42조의9).

(4) 권리변동계획
세대수 증가형 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등의 사항을 정한 ‘권리변동계획’을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다(주택법 제42조의2).
권리변동계획에는 ‘리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세, 조합원의 비용분담, 사업비, 조합원 외의 자에 대한 분양계획, 그 밖에 리모델링과 관련한 권리 등에 대하여 해당 시?도 또는 시?군의 조례로 정하는 사항’을 정하여야 한다(법 시행령 제47조의3 제1항).
세대수가 증가하지 않은 리모델링의 경우 리모델링 전?후의 세대수 및 대지에 변경이 없어 구태여 대지사용권의 비율을 변경할 필요가 없으나, 세대수가 증가되는 리모델링의 경우에는 각 세대별로 대지사용권을 배분해야할 필요가 있으므로 대지사용권 등을 변경시키는 내용의 권리변동계획을 수립해야 하는 것이다(주택법 제48조).

다. 수직증축형 리모델링에 적용되는 규정

수직으로 증축하는 리모델링은 기존 1층 부분에 필로티를 설치하고 최상층 위에 1개층을 증축하는 것과 같이 건축면적의 증가가 없는 경우, 수직증축을 하면서 주택법이 허용하는 범위 내에서 건축면적을 증가시키는 경우로 구분해 볼 수 있다.
증축형 리모델링은 ‘공동주택의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 기존 건축물이 있는 대지에서 주택법이 허용하는 범위 내에서 대지 내의 건축면적, 연면적을 증가시키는 일련의 건축행위’이므로, 전자의 경우에는 증축형 리모델링이라 할 수 없고, 후자의 경우가 수직증축형 리모델링에 해당한다.
주택법의 수직증축형 리모델링 규정은 주택법이 2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정되면서 신설된 것인데, 허용 범위, 2차 안전진단, 안전성 검토, 구조기준, 감리자와 건축구조기술사의 협력 등에 관한 규정 등이 있다. 그리고 2차 안전진단 이하의 규정들은 수직증축의 안전성을 확보하기 위한 것이므로, 건축면적의 증가가 없는 단순 수직증축 리모델링의 경우에도 준용되어야 할 것이다.

(1) 허용 요건
수직증축형 리모델링을 하기 위하여는 다음과 같은 요건을 충족하여야 한다(주택법 제2조 제15호 다목, 주택법 시행령 제4조의2).
① 증축형 리모델링의 증축 가능 범위(각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위) 내에서 증축할 것.
② 세대수 증가를 수반하는 경우에는 기존 세대수의 100분의 15 이내에서 세대수를 증가할 것.
③ 리모델링 대상 건축물의 기존 층수가 14층 이하인 경우에는 2개층 이내에서, 기존 층수가 15층 이상인 경우에는 3개층 이내에서 증축할 것.
④ 리모델링 대상 건축물의 건축 당시의 구조도를 보유하고 있을 것
리모델링 대상 건축물의 건축 당시의 구조도 보유를 요구하는 것은, 구조도면이 없는 경우에는 기초?파일 등의 상태 파악이 어렵고, 기술적 한계 등으로 완벽한 도면 복원도 어려워, 건축 당시의 구조도 없이는 정밀한 구조보강을 통한 안전 확보가 곤란하기 때문이다. 따라서 건축면적의 증가가 없이 수직으로만 증축하는 단순 수직증축 리모델링의 경우에도 리모델링 대상 건축물의 건축 당시 구조도를 보유하고 있어야 할 것이다.

(2) 2차 안전진단
시장?군수?구청장은 수직증축형 리모델링을 허가한 후에 해당 건축물의 구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다. 안전진단을 의뢰받은 기관은 건축구조기술사와 함께 안전진단(2차 안전진단)을 실시하여야 하며, 리모델링을 하려는 자는 안전진단 후 구조설계의 변경 등이 필요한 경우에는 건축구조기술사로 하여금 이를 보완하도록 하여야 한다(주택법 제42조의3 제4항 이하).
2차 안전진단은 1차 안전진단에서 평가한 구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위한 것으로서, 현장조사는 해당 건축물의 마감재를 제거한 상태에서 실시하며, 1차 안전진단 시 조사한 부위를 포함하며, 2차 안전진단의 특성에 맞게 표본 수를 늘리고 조사항목을 추가하여야 한다.
평가항목별 평가등급 및 기준은 1차 안전진단과 동일하게 하며, 안전진단 기관은 현장조사 결과를 토대로 1차 안전진단 시 실시한 평가결과와 주택법 제42조의4 제2항에 따른 설계도서의 변경 여부를 확인하여야 하고, 확인결과 평가결과가 상이하거나 구조설계의 변경이 필요한 경우에는 이에 대한 의견을 시장?군수 및 조합 등에게 제출하여야 한다.

(3) 전문기관의 안전성 검토
(가) 전문기관 안전성 검토와 안전진단
주택법은 본격적인 수직증축형 리모델링 사업추진 전에 수직증축 범위의 타당성 및 구조계획의 적합성을 사전에 평가(1차 안전성 검토)하여 사업주체가 안전이 검증된 결과를 통해 사업 규모 및 추진 여부를 결정하도록 하고, 사업계획승인 신청시(행위허가 신청시) 제출된 실시설계도서의 구조 적합성, 보강공법의 안전성을 최종 평가(2차 안전성 검토)하도록 하고 있다.
안전진단은 대상 건축물의 구조 등 상태를 진단하기 위해 현장에서 각종 검사를 실시하는 것이며, 전문기관의 안전성 검토는 안전진단 결과를 바탕으로 구조기술자가 설계한 구조설계?보강방법 등의 타당성을 검토하는 것으로 양자는 차이가 있다.
(나) 시장 등의 안전성 검토 의뢰와 전문기관
시장?군수?구청장의 의뢰에 의하여 전문기관이 안정성을 검토한다(주택법 제42조의4 제1항?제2항). 안전성을 검토하는 전문기관은 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 따라 등록한 안전진단전문기관 및 한국시설안전공단 그리고 과학기술분야「정부출연연구기관 등의 설립?운영 및 육성에 관한 법률」에 따른 한국건설기술연구원이다(주택법 시행령 제47조의4 제1항).
(다) 1차 및 2차 안전성 검토
① 1차 안전성 검토 : 시장?군수?구청장은 수직증축형 리모델링을 하려는 자가 건축법에 따른 건축위원회의 심의를 요청하는 경우 구조계획상 증축범위의 적정성 등에 대하여 대통령령으로 정하는 전문기관에 1차 안전성 검토를 의뢰하여야 한다(주택법 제42조의4 제1항).
1차 안전성 검토 시에는「① 현장조사 결과 및 증축 리모델링 판정결과, ② 리모델링 전ㆍ후 구조도, ③ 수직증축 시 안전보강 가능성, ④ 그 밖에 리모델링 안전 확보를 위하여 검토가 필요하다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 요청한 사항」에 대하여 적합성을 검토한다(수직증축형 리모델링 전문기관 안전성 검토기준 제6조 제1항).
② 2차 안전성 검토 : 시장?군수?구청장은 수직증축형 리모델링을 하려는 자의 행위허가 신청 또는 사업계획승인 신청이 있거나 2차 안전진단 결과 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조설계도서의 변경이 있는 경우 제출된 설계도서상 구조안전의 적정성 여부 등에 대하여 1차 안전성 검토를 수행한 전문기관에 안전성 검토를 의뢰하여야 한다(주택법 제42조의4 제1항).
2차 안전성 검토 시에는「① 1차 안전성 검토 사항, ② 기존 부재의 강도평가, 말뚝기초의 하중분담 및 지지력, ③ 구조부재의 철거 및 안전조치, ④ 구조해석 모델링, 접합부 경계조건 및 상세, ⑤ 하중 및 부재특성별 보강공법, 수직증축 리모델링 보강설계 내역, ⑥ 그 밖에 리모델링 안전 확보를 위하여 검토가 필요하다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 요청한 사항」의 적합성을 검토한다(수직증축형 리모델링 전문기관 안전성 검토기준 제6조 제2항).
(라) 검토결과의 제출 및 반영
검토의뢰를 받은 전문기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 검토기준(수직증축형 리모델링 전문기관 안전성 검토기준)에 따라 검토한 결과를 안전성 검토를 의뢰받은 날부터 30일 이내에 시장?군수?구청장에게 제출하여야 하며, 시장?군수?구청장은 특별한 사유가 없는 경우 주택법 및 관계 법률에 따른 위원회의 심의 또는 허가 시 제출받은 안전성 검토결과를 반영하여야 한다(주택법 제42조의4 제3항, 주택법 시행령 제47조의5 제2항).
(마) 안전성 검토결과의 적정성 심의 및 심의결과 반영
국토교통부장관은 시장?군수?구청장에게 안전성 전문기관으로부터 제출받은 자료의 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 시장?군수?구청장으로 하여금 안전성 검토결과의 적정성 여부에 대하여 건축법에 따른 중앙건축위원회의 심의를 받도록 요청할 수 있다. 시장?군수?구청장은 특별한 사유가 없으면 중앙건축위원회의 심의결과를 반영하여야 한다(주택법 제42조의4 제5항?제6항).
(바) 안전성 검토비용의 부담
시장?군수?구청장은 전문기관의 안전성 검토비용의 전부 또는 일부를 리모델링을 하려는 자에게 부담하게 할 수 있다(주택법 제42조의4 제4항).

(4) 구조기준
수직증축형 리모델링의 설계자는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조기준(수직증축형 리모델링 구조기준)에 맞게 구조설계도서를 작성하여야 한다(주택법 제42조의5).

(5) 감리자와 건축구조기술사의 협력
수직증축형 리모델링의 감리자는 감리업무 수행 중에 다음과 같은 사항이 확인된 경우에는 해당 건축물의 리모델링 구조설계를 담당한 건축구조기술사의 협력을 받아야 한다. 다만, 구조설계를 담당한 건축구조기술사가 사망?실종?해외 체류?장기 입원?국가기술자격의 취소 또는 정지의 사유로 감리자가 협력을 받을 수 없는 경우에는 리모델링을 하는 자가 추천하는 건축구조기술사의 협력을 받아야 한다(주택법 제24조의3, 주택법 시행령 제30조의2).
① 수직증축형 리모델링 허가 시 제출한 구조도 또는 구조계산서와 다르게 시공하고자 하는 경우
② 내력벽, 기둥, 바닥, 보 등 건축물의 주요 구조부에 대하여 수직증축형 리모델링 허가 시 제출한 도면보다 상세한 도면 작성이 필요한 경우
③ 내력벽, 기둥, 바닥, 보 등 건축물의 주요 구조부의 철거 또는 보강 공사를 하는 경우로서 철거의 범위?공법의 변경 그리고 보강 공사의 공법?재료의 변경이 필요한 경우
④ 건축물의 구조에 영향을 미치는 사항으로서, 수직?수평증축에 따른 골조 공사 시 기존 부위와 증축 부위의 접합부에 대한 공법이나 재료의 변경이 필요한 경우 그리고 건축물 주변의 굴착공사로 구조안전에 영향을 주는 경우
감리자에게 협력한 건축구조기술사는 분기별 감리보고서 및 최종 감리보고서에 감리자와 함께 서명날인하여야 하며, 협력을 요청받은 건축구조기술사는 독립되고 공정한 입장에서 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 수직증축형 리모델링을 하려는 자는 감리자에게 협력한 건축구조기술사에게 적정한 대가를 지급하여야 한다.