2014 - 2018 부동산 투자 로드맵

프롤로그 부동산 시장의 패러다임이 변하고 있다

Chapter 1. 박근혜 정부 5년, 부동산 정책을 완전 해부한다
01. 어디에 투자할 것인가?
02. 농지, 임야에 대한 투자는 어떻게 할 것인가?
03. 서민을 위한 부동산 정책, 어떻게 변화할 것인가?
행복주택제도 | 목돈 안 드는 전세제도 | 하우스 푸어를 위한 보유주택지분 매각제도
04. 국정 지표와 국정 과제로 투자지역을 찾아라
05. 부동산 시장의 정부 개입은 독인가, 약인가?

Chapter 2. 2014-2018 부동산 투자, 어떻게 할 것인가?
01. 미래 생활상의 변화에 주목하라
02. 저출산?고령화 사회의 도래, 미래 주택 시장은 어떻게 될 것인가?
미래 주택 시장의 변화 양상 | 미래의 주택 시장은 주거 형태가 다양화된다

Chapter 3. 2014-2018 투자 유망지역은 어디인가?
01. 수도권(서울, 경기, 인천)의 추가 개발은 가능한가?
수도권의 미래 개발 예측 | 인천지역 : 대선공약에 따른 부동산 투자 전략 | 경기도 : 대선공약에 따른 부동산 투자 전략 | 수도권의 도로망 계획이 따른 투자 방향 분석 | 서해선 복선전철 개발계획에 따른 투자 전략 | 향남 역세권에 대한 투자 전략 | 수도권의 권역별 개발계획에 따른 투자 방향 분석
02. 강원도의 미래 투자 가치가 높은 곳은 어디인가?
강원도의 접근성과 교통망에 따른 투자 전략 | 강원도의 투자 유망지역 분석 : 동해안권 경제자유구역
03. 제주특별자치도의 투자 방향은 어떻게 잡아야 할까?
제주도의 투자 방향 분석 | 제주 신공항 건설에 따른 투자 방향 분석
04. 충청권과 호남권의 유망 투자지역은 어디인가?
충청권 : 대선공약에 따른 투자 방향 분석 | 충남권의 권역별 발전 방향에 따른 투자 전략 | 호남권의 도시개발에 따른 투자 전략
05. 영남권의 미래 가치 예측을 통해 투자 방향을 잡아라
대경권 : 미래 가치 예측을 통한 투자 방향 분석 | 동남권 : 미래 가치 예측을 통한 투자 방향 분석

Chapter 4. 2014-2018 토지 투자는 어떻게 해야 할까?
01. 토지 투자, 이것이 기본이다
토지 투자의 실전 원칙 | 부동산 투자이론과 전문가 활용 그리고 현장답사 | 결단 그리고 결단! 맹수처럼 과감히 결정하라
02. 최고의 투자지역, 역세권과 나들목에 주목하라
역세권 투자 방향 분석 | 압축도시개발과 대중교통지향형 개발에 따른 유망지역 분석 | 역세권 개발방식과 범위 | GTX 역세권 투자 유망지역 | 나들목 투자 전략 | 도시개발 방향에 따른 투자 전략 | 평택시의 도시개발과 도시공간구조 분석에 따른 투자 전략
03. 토지 투자, 부동산 공법을 알아야 한다
용도지역 | 용도지구 | 용도구역 | 지목
04. 임야, 토지는 어떻게 투자해야 하는가?
임야 투자의 일반 원칙 | 산지와 산지전용의 개념 | 보전산지와 준보전산지 | 임야 투자와 분묘기지권 | 농지 투자 전략 | 한계농지와 영농여건불리농지의 투자 가치 분석 | 농지의 전용과 농지보전 부담금
05. 부동산 투자, 도시풍수를 접목하라
도시풍수의 이해 | 풍수로 본 물의 종류와 도로 | 도시개발 축 내당수 명당 찾기 | 건물과 도시풍수 | 풍수실내인테리어 | 경매로 집을 사도 되나요? | 도시풍수를 접목하여 투자 명당을 찾는 법
06. 잠자고 있는 땅을 깨워라_ 특정지역과 내 땅 활용하기
내 땅 개발하기 | 건축법상 주택의 종류 | 태양광발전사업으로 수익 창출하기 | 접경지역과 미군 공여지 투자 전략 | 섬 투자 전략

부록 : 부동산 경매와 NPL 투자론
01. 경매의 개념과 절차
02. 권리분석
03. 부실채권(NPL) 투자

부동산 투자에 있어 가장 민감하게 살펴봐야 할 부분이 바로 정부의 부동산 정책이다. 부동산 경기가 장기간 침체된 원인으로 국제 경기, 글로벌 금융위기, 금리 등과 같은 시장상황의 변화에도 큰 영향을 받았다. 뿐만 아니라 과거 정부의 지나친 부동산 시장에 대한 정부의 개입과 균형발전 전략으로 인한 부동산 폭등, MB 정부의 보금자리주택으로 인한 주택시장의 교란, 수도권 중심 개발 전략으로 인한 부동산 정책의 실패에도 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 이러한 부동산 경기 침체를 회복하기 위해서 박근혜 정부에서는 부동산 폭등이나 폭락이 아닌 안정된 부동산 경기회복과 가치 상승을 이루는 선순환의 부동산 정책 집행을 기대하면서 대선공약을 통한 박근혜 정부에
서의 부동산 정책과 정책에 따른 투자 유망지역을 중심으로 살펴보기로 한다. 부동산 정책은 부동산 투자에 있어 종합적 판단과 시장의 흐름을 파악할 수 있는 중요한 요소로서 부동산 투자는 정부 정책의 방향 분석에서부터 출발해야 한다.
-Chapter 1. 박근혜 정부의 부동산 정책 완전 해부

부동산 투자는 미래 가치에 대한 투자라고 할 수 있다. 정확한 미래 예측이야말로 투자 성공의 지름길이라고 할 수 있다. 미래 예측은 단순한 감각만으로 하는 것이 아니라 도시개발의 세계적인 흐름, 산업의 발전 방향, 우리나라가 지향하는 산업의 방향과 지역의 특수성, 지역적 환경, 도시계획의 방향 등을 종합적으로 판단하여 국가에서 지향하는 방향과 핵심거점으로 성장시키려고 하는 지역이 어디인지 또 해당 도시 기본계획에서 어느 곳을 도시발전의 핵으로 삼고 있는지를 판단하고 투자 지역을 선정해야 한다.
과거 서울의 핵심지역은 강북 중심으로 개발이 되었고, 강남은 낙후되어 있었다. 하지만 강남을 서울의 핵심지역으로 성장시키기 위한 도시계획을 세우고 개발을 시작하면서 현재는 서울의 핵심지역으로 성장하였다. 과거 투자 감각이 뛰어나고 정확한 미래 예측을 한 투자자들은 강남에 투자하여 큰 수익을 올렸으나 현재의 상황만 보고 강북 중심으로 투자를 한 사람들은 큰 수익을 얻지 못하였다. 이처럼 미래 예측은 부동산 투자에 있어 사람의 운명을 바꿀 수 있는 중요한 요소라고 할 수 있다. 부동산 투자에 있어 국토의 미래 예측은 현재의 국토에 미래의 발전된 국토의 모습을 그려보면 정확한 투자지역을 선정할 수 있다. 부동산 투자를 위한 미래 예측에는 저출산, 고령화, 인구 감소, 도시계획의 방향, 산업 구조의 변화, 가치관의 변화, 투자 트렌드의 변화를 요소로 사회경제, 문화, 도시계획 등을 중심으로 다양하게 접근하여 국토 개발과 메가시티의 방향을 살펴봄으로써 투자 입지지역의 선정 기준으로 삼아야 한다.
-Chapter 2. 2014/2018 투자 유망지역 분석

투자 유망 지역 분석은 부동산 투자에 있어 매우 중요한 절차로서 부 동산의 흐름과 지역의 개발계획 진행 과정, 도로망 계획, 지역산업단지 입지계획, 인구의 변동 유무 등을 종합적으로 분석하여 해당 지역의 부 동산을 경매를 통하거나 직접 매수해야 한다. 특히 토지의 경우에는 미래 가치에 투자하는 것임으로 각종 정보를 통하여 유망도시와 지역을 선정한 후 해당 지역의 물건을 확보하는 데 주력하여야 한다. 투자 유망 지역의 분석은 해당지역에 대한 국토종합계획에서의 위치, 장기발전계획, 철도, 도로교통망계획 등을 중심으로 투자 도시를 선정하고 도시기본 계획의 도시공간구조와 도시관리계획에서의 용도 지역 변경 가능성이 있는 곳, 지구단위 계획구역, 도시의 도로망 계획 등을 중심으로 투자 위치를 정하게 된다. 또 도시 계획과 도시풍수를 접목시켜 투자 명당을 확보 하는 것도 필요하다. 경매를 통하든지, 일반매매를 통한 투자이든 권리분석은 약간의 이론적 지식이 있으면 가능하다. 하지만 투자 유망지역 분 석(미래가치 분석)은 다양한 방법으로 접근해야 하기 때문에 투자의 성패 는 실질적으로 미래 가치에 대한 투자 유망지역 분석을 누가 어떻게 하는가와 투자 분석에 따른 적절한 시기에 얼마나 과감하게 투자 결정을 하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
-Chapter 3. 2014/2018 지역별 투자 유망지역 분석