부동산은 끝났다

책을 내며

들어가는 글 대한민국 부동산의 미래
집값이 올라도 걱정, 내려도 걱정 / 부동산은 끝났다 / 부동산의 미래, 희망을 찾아가는 과정

1부 부동산, 어디에서 어디로 가는가?
수치로 보는 우리나라 부동산
주택보급률부터 따져보자, '집'과 '가구' / 아파트, 단독, 연립 비율-어떤 방식으로 사는가, 주택점유형태 / 10년 치 월급을 모아야 집을 살 수 있다? / 전세금만도 3억 원이 넘는 세상, 집값 분포는? / 주기적으로 집값이 올랐다, 세계에서 가장 많이? / 청약통장 가입자 1,500만이 상징하는 것 / 우리의 주거 수준이 좋아진 이유는? / 아무것도 없는 사람들이 찾는 곳 / 땅이 좁으니 그린벨트나 임야를 개발하자?

부동산 시장의 원리
부동산은 특별하다 / 집값이 오르면 더 갖고 싶다, 부족의 착각 / 부동산 가격은 결국 균형점에 도달한다 / 부동산 시장에 정부가 개입해야 하는 이유
* 상자글-반복되는 거품의 역사

폭락, 반등? 부동산 시장은 어떻게 될까?
부동산 가격은 예측 가능한가 / 부동산 시장을 결정하는 세 가지 흐름 / 다른 나라의 부동산 시장 흐름 / 우리는 어떻게 될 것인가?
* 상자글-주택시장 전망 믿을 수 있나?

과거 40년보다 더 중요한 앞으로 10년
당장 위기는 없을 것이다, 그러나... / 황색언론, 부동산 토호, 우리의 위험 요소들 / 우리는 무엇을 준비해야 하나?
* 상자글-4대강, 지역개발과 부동산 투기
* 상자글-참여정부는 왜 집값을 못 잡았나?

2부 부동산 정책, 어떻게 할까?
부동산 정책의 원리
모두가 부동산 전문가인 나라 / 시장의 힘, 정부의 역할 / 욕망의 자본주의를 보장하라는 요구 / 시장만으로는 안 된다, 주거복지 정책-부동산 정책은 정치, 사회 쟁점이다
* 상자글-불편한 진실, 부동산 계급사회

도시계획, 어떻게 할 것인가?
왜 내 땅을 내 마음대로 할 수 없는 걸까? / 사회적 합의가 불공정한 경우도 있다 / 도시계획에는 사회적 요구가 반영되어 있다 / 도시계획의 변화는 곧 돈의 변화
* 상자글-여의도 아파트 단지를 상업지역으로 바꾸면?

세금, 효과도 없는 애물단지?
보유세는 '좋은 세금'인가? / 이명박 정부의 종합부동산세 무력화 / 거래세는 여전히 가장 큰 비중을 차지한다 / 형평성 문제가 있는 양도소득세 / 주택 임대소득세가 없는 나라 / 다주택자는 과연 세금폭탄을 맞고 있을까? / 부동산 세금은 매우 정치적인 문제
* 상자글-종합부동산세, 이렇게 탄생했다
* 상자글-보유세와 복지국가

금융은 만병통치약인가?
부동산 정책의 종결자, 금융규제? / 돈의 흐름과 부동산 시장 / 무리하게 빚을 내서 집을 사는 이유 / 금융규제는 만병통치약인가?
* 상자글-DTI 규제를 좀 더 일찍 시행했더라면

한국식 주택 공급 방법, 공공택지
한국의 경제 성장과 도시화 / 부족한 집, 판자촌으로 버티다 / 택지조성을 위해 토지를 수용하다-전 국민의 4분의 1이 공공택지에 살고 있다 / 신도시는 그래도 계속된다 / 이제 신도시는 끝난 것인가?
* 상자글-전세금 때문에 자살하던 시대

재개발 뉴타운, 그 피할 수 없는 숙명
판자촌 철거에서 뉴타운까지 / 그래도 도시재생사업은 필요하다 / 서민들은 쫓겨날 수밖에 없다-개발자와 소유자만 이익을 본다 / 상위 계층만 이익을 보는 재개발 / 두 가지 길, 시장만능 vs. 공공성 / 지금처럼 하려면, 뉴타운사업 중단해야-서민 주거공간을 일시에 해체하겠다니 / 철거가 아닌 다른 재개발 방식은 없을까? / 원거주민이 밀려나지 않는 방식은 없을까? / 도시재생지원단을 설치해야 한다 / 주민 실정에 맞는 개발 계획과 세입자 보호
* 상자글-판자촌 시대
* 상자글-오세훈 시장의 반성 없는 휴먼타운

공공임대주택이 좋은 줄은 알겠는데...
임대주택을 지을 땅과 돈이 없다 / 판자촌 대체 주택으로 처음 시작되다 / 중산층을 위한 공공임대주택, 시프트 혁명? / 얼마나, 어떻게 늘릴 것인가? / 공공임대주택만으로는 해결할 수 없다
* 상자글-영구임대주택에 사는 사람들

아파트 청약 대기와 분양가
전 국민이 아파트 당첨을 기다리는 나라 / 분양가 상한제, 분양원가 공개 / 후분양 제도를 실시하지 않아 집값이 올랐다? / 반값 아파트는 가능한가? / 공공임대주택, 소형 분양주택 확대 공급이 해결책

전세문제, 해답은 있나
세계 어느 나라에도 없는 전세제도 / 전세금이 오르는 이유 / 고가 전세시장의 악순환, 선순환 / 서민은 월세 전환 때문에 고달프다 / 월세 전환이라는 새로운 단계 / 대책이 없으면 전세대란은 또 반복된다

3부 - 남의 떡이 커 보인다, 외국의 주택 정책
세계의 주택지도
세계에 주택 천국이 있을까? / 나라별 주거 사정을 이해하는 출발점, 주택점유형태 분포 / 공공임대주택은 주거복지 수준의 상징 / 집값과 집값 상승률 / 잘사는 나라일수록 주거 수준이 높다

영국, 세계 주택 정책의 교과서
부동산 거품의 진원지 / 공공임대주택의 운명은 복지국가의 운명? / 자가 소유 신화와 집값 거품 / 주택정치의 탄생 / 다양한 주택점유형태의 등장

독일, 자가소유율 40%의 이상한 나라
내 집을 살 필요성을 느끼지 않는 나라 / 국가가 민간임대시장을 규제한다

일본, 우리 부동산 시장의 미래인가?
거품 붕괴와 고령화, 토건국가 / 취약한 주거복지와 사택문화 / 최저주거기준과 유도주거기준
* 상자글-토건경제 일본과 '사람예산'

미국, 시장만능의 종점
시장만능 주택 정책의 원조 / 공공임대주택이 거의 없는 나라

싱가포르, 오해와 진실
작은 나라, 잘사는 나라 그리고 공공주택 / 반값 아파트의 원조

북유럽, 주택복지는 천국이 아니다
잘사는 나라 노르딕 복지 모델 / 세계 최고 복지국가에도 집값 거품은 있다

외국 주택 정책에서 배울 것들
분명한 자가 소유 확대 추세 / 그러나 자가 소유가 안전하지는 않다 / 가난한 사람들을 위한 집이 필요하다-어떤 나라를 꿈꾸는가?

4부 부동산, 희망이 시작되었다
모든 사람이 꿈꾸는 이상적인 주택 정책
하루도 조용할 날이 없는 주택시장 / 주택 정책 40년, 집값과의 전쟁 / 모두가 바라는 이상적인 주택시장-진보적 주택 정책의 방향 / 정답은 있는가?

내 집이 아니어도 편안히 살 수 있도록
모두가 내 집에 사는 것은 불가능하다 / 내 집이 아니어도 편하게 살 수 있는 세상 / 공공임대와 민간임대주택의 문제점 / 자가 / 공공임대 / 민간임대가 저마다 역할을 하도록 / 거품 붕괴의 쓰나미가 몰려올지도 모른다
* 상자글-다주택자를 어떻게 할 것인가

주택 정책에서 꼭 지켜야 할 네 가지 원칙
널뛰기 정책에서 예측 가능한 정책으로 / 끊기 어려운 마약, 건설업 경기부양 / 흔들려서는 안 되는 세금 / 금융 건전성은 규제가 아니라 규범 / 개발이익환수와 창의적 도시개발 / 부동산 선동주의는 경계해야
* 상자글-부실 건설업체, 부실 지방자치단체

한국식 주거복지, 싼 집을 보호하라
싼 집의 가치, 서민들의 보금자리 / 싼 집들이 사라지고 있다 / 싼 집을 보호해야 한다
* 상자글-아파트 말고 새로운 집이 대세가 될까?

선정적 언론, 무책임한 전문가
언론의 부동산 보도, 누구 말이 맞나? / 전문가들은 객관적인가, 또 전문적인가?
* 상자글-2011년 6월 마지막 주의 부동산 기사 제목들
* 상자글-당신은 어떤 신문을 보는가?
* 상자글-어느 부동산 시장 전문가의 멈추지 않은 낙관론
* 상자글-나도 부동산 시장 전문가

부동산 정책, 희망이 시작되었다
집은 인류 생존의 필수품 / 집은 권리다 / 국가가 집 문제를 해결해야 한다 / 앞으로 10년간 이것만은 지키자 / 희망은 이미 시작되었다
* 상자글-집이 필요한 사람들을 위한 10가지 지침

“그런 점에서 부동산이 우리를 겁박하고 위협하던 시대는 끝났다. 부동산으로 국민을 현혹시키던 정치인, ‘돈 벌 기회를 보장하라’는 얘기를 시장주의로 포장하던 언론, ‘믿고 싶은 것’을 과학이라 얘기하는 전문가. 이들이 아니라 시민들 스스로 올바른 부동산 정책의 방향을 제시하고 실천하는 일에 나설 것이기 때문이다. 그동안 잊고 지냈지만, 진작부터 ‘집은 인권이요, 삶의 자리’였어야 했다. 인질의 공포감을 벗어던지고 깨어난 시민들이 이제 부동산을 제자리로 돌려놓을 것이다. 이 책은 감히 그 시민들을 위한 지침서가 될 것으로 기대해본다.”

“전국적으로 1억 원 이하 주택은 60.8%에 이른다. 반면 6억 원을 넘는 주택은 1.6%, 22만 호에 불과하다. 2011년에는 이보다 늘기는 했겠지만 여전히 2%에는 못 미칠 것이 확실하다. 추정컨대 시가로 따져서 6억 원이 넘는 주택은 아무리 많아도 3%가 되지 않는다. 그러나 우리 언론에 따르면 우리나라에는 온통 6억 원 이상 주택이 가득하고, 전세금도 3억 원 이상만 있는 것 같다. 그만큼 중상층 이상의 여론이 부동산 시장의 주류가 되고 있는 것이다. 반면 쇠락해가는 지방도시 주택이나 이미 월세가 다수를 이루는 다세대·다가구 주택의 애환은 언론에서 잘 다뤄주지 않는다. 아예 관심 밖이다. 언론사의 간부들이 상위 5%에 들어가서 그런가?”

“주택을 비롯한 부동산 공급은 대부분 민간시장에서 이뤄진다. 그렇다면 시장 구매력이 취약한 계층은 어떻게 주거를 마련할 것인가? 능력이 안 되면 결국 가격이 더 싼 곳으로 밀려나는 것이 시장원리인가? 서민들이 도시 외곽, 산동네, 지하셋방 심지어 고시원으로 밀려나는 것은 어쩔 수 없는 일일까?
정부의 역할은 시장을 부추기거나 조정하는 데 있는 것만은 아니다. 시장에서 적절한 주거를 구할 수 없는 사람들에게 인간다운 주거를 제공해야 할 책임이 있다. 집은 상품이기 이전에 인간 생활의 필수품이기 때문이다. 적어도 문명국가라면, 국가가 그에 합당한 최소한의 주거를 보장할 필요가 있는 것이다.”