건설감정 : 공사비편

● 감수의 글 iii
● 들어가며 v
제 1 장 감정절차
Ⅰ 감정인 등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규 ........... 5
1. 감정인 명단의 작성 _ 5
2. 공사비 감정인의 자격 _ 7
Ⅱ 감정절차 ................................................................... 11
1. 감정신청 _ 11
2. 감정의 채부결정 _ 12
3. 감정인 지정 _ 13
4. 감정기일의 진행 _ 13
5. 감정서 작성 _ 14
6. 감정의 보충 _ 14
Ⅲ 감정의 심증 형성 ........................................................ 15
1. 전제사실에 대한 검토 _ 17
2. 전문적 사실에 대한 검토 _ 18
3. 전문적 법칙에 대한 검토 _ 19
4. 감정의 인정 _ 19
Ⅳ 건설감정의 종류 ......................................................... 21
1. 하자 감정 _ 22
2. 건축피해 감정 _ 23
3. 공사비 감정 _ 24
4. 각종 용역비 감정(설계용역비 등) _ 25
5. 건축기타 감정(유익비 및 원상복구비 등 감정) _ 25
6. 건축측량·상태확인 감정 _ 26
7. 특수분야 감정 _ 27
제 2 장 건설도급계약
Ⅰ 개요 .......................................................................... 31
1. 도급의 의의 _ 31
2. 도급의 의무 _ 33
3. 건설도급의 특성 _ 35
Ⅱ 발주절차 ................................................................... 38
1. 발주 방식 _ 39
2. 계약자 선정 방식 _ 42
3. 계약 방식 _ 44
Ⅲ 보수 .......................................................................... 46
1. 보수의 개념 _ 46
2. 지급시기에 따른 보수의 구분 _ 47
제 3 장 공사대금의 특성과 종류
Ⅰ 공사대금의 특성 ......................................................... 55
1. 비정형성 _ 55
2. 경쟁자중심 가격결정 _ 58
3. 계층구조 _ 59
Ⅱ 공사대금 관리의 한계점 .............................................. 67
1. 공사비의 적정성 파악 _ 69
2. 설계변경으로 인한 추가공사비 산정 _ 71
3. 공사의 진척도 측정 _ 74
Ⅲ 공사대금 채권의 유형 ................................................. 76
1. 기성고 공사대금채권 _ 77
2. 추가공사대금채권 _ 78
3. 부당이득금 반환청구 _ 78
4. 채무부존재 확인 _ 79
5. 유치권존부 확인 _ 80
6. 증거보전 절차 _ 80
제 4 장 쟁점별 공사비 산정방법
Ⅰ 패러다임의 변화 ......................................................... 84
1. EVMS _ 84
2. BIM _ 86
Ⅱ 공간별 공사비 산정방법 .............................................. 89
1. 비정형성의 극복 _ 90
2. 계층성의 극복 _ 93
3. 직접공사비와 동시에 간접비 계산이 필요한 이유 _ 96
4. 공간별 부위별 공사원가 산정 원리 _ 101
5. 코스트 네비게이션(Cost Navigation) _ 104
Ⅲ 감정내역서 작성방법 ................................................ 105
1. 표준형 감정내역서 _ 106
2. 감정내역서와 공종별내역서의 차이점 _ 107
제 5 장 기성고 공사대금 감정
Ⅰ 기성고 공사대금 감정 개요 ........................................ 114
1. 기성고 공사대금 _ 114
2‘. 기성고 비율’과 ‘기성률 ’의 차이 _ 116
3. 기성고 산정 기준 시점 _ 117
Ⅱ 구체적 감정방법 ....................................................... 118
1. 약정금액·공사범위 확인 _ 118
2. 수량 산출 _ 118
3. 공사비 산정 _ 124
4. 기성고 비율 _ 129
5. 기성고 공사대금 _ 129
Ⅲ 기성고 공사대금 감정 사례 ........................................ 130
1. 사실관계 _ 130
2. 당사자들의 주장 _ 131
3. 감정신청 사항 _ 133
4. 감정의 전제조건 _ 134
5. 현장 조사 _ 135
6. 구체적 감정결과 _ 138
7. 감정내역서 _ 140
제 6 장 추가공사대금 감정
Ⅰ 추가공사대금 개요 .................................................... 151
1. 추가공사대금의 전제조건 _ 151
2. 추가공사의 판단 _ 152
3. 추가공사의 유형 _ 153
4. 설계변경의 의의와 감정의 기준 _ 157
Ⅱ 구체적 감정방법(감정 사례) ...................................... 160
1. 사실관계 _ 161
2. 당사자들의 주장 _ 163
3. 감정신청 사항 _ 165
4. 감정의 전제조건 _ 167
5. 현장 조사 _ 169
6. 구체적 감정결과 _ 170
7. 감정내역서 _ 181
Ⅲ 공기연장으로 인한 추가비용 ...................................... 181
1. 공사원가의 구성 _ 184
2. 공기연장의 발생사유 _ 189
3. 공기연장비용과 지체상금의 구분 _ 191
4. 공기연장으로 인한 추가비용 감정 시 유의사항 _ 191
5. 공기연장으로 인한 추가비용 감정 사례 _ 199
제 7 장 공사대금 정산
Ⅰ 공사대금 정산 개요 .................................................. 210
1. 채무불이행에 의한 공사비 정산 _ 211
2. 기시공부분 공사비 정산 _ 214
3.‘실비정산보수가산식’계약의‘실비’정산 _ 217
4. 과거 시점의 공사비 추정 _ 217
Ⅱ 채무불이행 공사비 정산 사례 ..................................... 223
1. 사실관계 _ 223
2. 당사자들의 주장 _ 226
3. 감정신청 사항 _ 227
4. 감정의 전제조건 _ 228
5. 현장 조사 및 구체적 감정결과 _ 231
6. 감정내역서 _ 239
Ⅲ 기시공부분 공사비 정산 사례 ..................................... 243
1. 사실관계 _ 243
2. 당사자들의 주장 _ 244
3. 감정신청 사항 _ 245
4. 감정의 전제조건 _ 245
5. 현장 조사 _ 246
6. 감정내역서 _ 247
Ⅳ 실비정산보수가산식 계약의 정산 사례 ........................ 248
1. 사실관계 _ 249
2. 당사자들의 주장 _ 252
3. 감정신청 사항 _ 254
4. 감정의 전제조건 _ 254
5. 현장 조사 _ 256
6. 구체적 감정결과 _ 259
제 8 장 설계비 감정
Ⅰ 건축물 설계도서 관련 기준 고찰 ................................ 268
1. 건축물의 표준설계계약서 _ 268
2. 공공발주사업에 대한 건축사 업무범위와 대가기준 _ 284
3. 설계도서 작성기준 _ 286
Ⅱ 구체적 감정방법 ....................................................... 287
1. 약정금액의 확인 _ 287
2. 업무비율 세부 보할 _ 288
3. 완성도 _ 294
4. 수행비율 _ 295
5. 기성률 _ 296
Ⅲ 설계비 감정 사례 ...................................................... 299
1. 사실관계 _ 299
2. 당사자들의 주장 _ 301
3. 감정신청 사항 _ 302
4. 감정의 전제조건 _ 303
5. 감정결과 _ 308
제 9 장 유익비·원상복구비 감정
Ⅰ 유익비 ..................................................................... 323
1. 유익비 개요 _ 323
2. 유익비 감정 시 유의점 _ 324
3. 유익비 감정 사례 _ 331
Ⅱ 원상복구비 .............................................................. 342
1. 원상복구비 개요 _ 342
2. 원상복구비 감정 시 유의점 _ 343
3. 원상복구비 감정 사례 _ 347
제 10 장 건축측량·상태 감정
Ⅰ 건축측량 감정 .......................................................... 363
1. 건축측량 개요 _ 363
2. 건축면적 등의 산정방법 _ 363
3. 건축측량 감정 사례 _ 367
Ⅱ 건축상태 ................................................................. 374
1. 건축상태 개요 _ 374
2. 공사 지체 일정 감정 사례 _ 374
3. 공사의 진행 가능 여부 감정 사례 _ 383
제 11 장 외국의 감정절차
Ⅰ 프랑스 ..................................................................... 390
1. 감정인제도 개요 _ 390
2. 감정인 선정절차 _ 394
Ⅱ 독일 ........................................................................ 395
1. 감정인제도 개요 _ 395
2. 감정인 선정절차 _ 397
Ⅲ 일본 ........................................................................ 399
1. 건설감정인제도 개요 _ 399
2. 감정인 선정절차 _ 400
Ⅳ 미국 ........................................................................ 401
1. 전문가증인제도 개요 _ 402
2. 전문가증인 선정절차 _ 402
● 부록 408
● 나오며 452
● 감사의 글 456
● 색인 459

부록 차례
Ⅰ 각종 표준계약서 ....................................................... 408
1. 건축공사 표준계약서 ........................................................ 409
2. 건축물의 설계표준계약서 .................................................. 419
3. 건축물의 공사감리표준계약서 ........................................... 426
Ⅱ 감정내역서 표준서식 ................................................ 435
1. 하자 감정내역서 서식 ................................................ 436
[서식 1] 하자목록표 ......................................................... 436
[서식 2] 세대조사 체크리스트 .......................................... 438
[서식 3] 구체적 감정사항 서식 .......................................... 439
[서식 4] 전유세대 수량산출 집계표 .................................... 440
[서식 5] 감정내역서(일반건축물, 공동주택 공통서식) ........... 441
[서식 6] 하자 감정서 집계표 1 .......................................... 442
[서식 7] 하자 감정서 집계표 2 .......................................... 443
[서식 8] 하자목록별 집계표 .............................................. 444
[서식 9] 공용부분 하자보수비 집계표 ................................. 445
[서식 10] 구분소유자별 하자보수비 집계표 ......................... 446
2. 기성고 공사대금 감정내역서 서식 ................................. 447
[서식 11] 기성고 공사대금 집계표 .................................... 447
[서식 12] 기시공공사비·미시공공사비 집계표 .................. 448
[서식 13] 기성고 공사대금 감정내역서 .............................. 449
3. 추가공사대금 감정내역서 서식 ..................................... 450
[서식 14] 추가공사대금 감정내역서 집계표 ....................... 450
[서식 15] 추가공사대금 감정내역서 .................................. 451

표 차례
[표 1－1] 건축사의 업무............................................................7
[표 1－2] 기술사 종류별 직무 범위.............................................9
[표 1－3] 개정 감정예규 46조..................................................11
[표 3－1] 2014년 조달청 건축공사 원가계산 제비율 적용기준.....65
[표 4－1] 공사원가계산서........................................................94
[표 4－2] 공사원가 층별분석표.................................................95
[표 4－3] 간접비 30% 정률(와이어메쉬 → 섬유보강재 변경)........97
[표 4－4] 개별 원가계산(와이어메쉬 → 섬유보강재 변경)............98
[표 4－5] 직접공사비 비목별 간접공사비 비교표.........................99
[표 4－6] 직접공사비와 간접공사비의 역전현상........................ 101
[표 5－1] 기성고 감정내역서 서식.......................................... 128
[표 5－2] 기성금 지급약정..................................................... 131
[표 5－3] 감정자료 목록표..................................................... 135
[표 5－4] 특약사항............................................................... 138
[표 5－5] 특약사항 이행여부.................................................. 139
[표 5－6] 기시공부분과 미시공부분의 수량산출서..................... 139
[표 5－7] 단가조사서............................................................ 141
[표 5－8] 기성고 감정내역서(목공사 예시)............................... 142
[표 5－9] 직접공사비 집계표.................................................. 143
[표 5－10] 기시공공사비와 미시공공사비의 원가계산서............... 143
[표 5－11] 기성고 공사대금 산정............................................. 145
[표 5－12] 기성고 감정 오류 사례............................................ 146
[표 6－1] 계약서 및 첨부서류................................................. 167
[표 6－2] 계약내역서의 원가계산 제비율................................. 169
[표 6－3] 타일 및 위생기....................................................... 177
[표 6－4] 감정신청 사항 정리표............................................. 180
[표 6－5] 항목별 추가공사대금 감정내역서(원가일체형)............. 182
[표 6－6] 감정결과(추가공사대금 집계표)................................ 183
[표 6－7] 공기연장 추가비용 산정방법(공공계약 집행기준)........ 198
[표 6－8] 감정자료............................................................... 201
[표 6－9] 도급계약서의 원가계산 비율.................................... 202
[표 6－10] 변경계약서 기준 공기연장기간 산정근거.................... 204
[표 6－11] 간접노무비 산정표.................................................. 204
[표 6－12] 감정금액 집계표..................................................... 206
[표 7－1] 건설업 GDP디플레이터 지수.................................... 222
[표 7－2] 감정신청 사항........................................................ 227
[표 7－3] 감정신청 사항 정리표............................................. 228
[표 7－4] 산벽옹벽 변경(단축소, 길이, 높이 변경) 일위대가....... 240
[표 7－5] 산벽옹벽 변경(단축소, 길이, 높이 변경) 감정내역서.... 241
[표 7－6] 공사비 정산집계표.................................................. 241
[표 7－7] 공사대금 정산 감정내역서....................................... 242
[표 7－8] 공사비 정산내역서.................................................. 247
[표 7－9] 원가계산서............................................................ 248
[표 8－1] 용역별 기성률 적용기준.......................................... 267
[표 8－2] [별표1] 건축설계업무의 범위 및 품질기준표.............. 269
[표 8－3] 기획업무............................................................... 270
[표 8－4] 건축물의 종별 구분................................................. 285
[표 8－5] 기획업무 세부 보할 예시......................................... 291
[표 8－6] 정비구역지정과 건축설계의 복합업무........................ 292
[표 8－7] 대가 지불시기 사례................................................. 292
[표 8－8] 설계도서의 완성도 적용 사례................................... 294
[표 8－9] 세부업무별 완성와 수행비율 산정 사례..................... 295
[표 8－10] 업무단계별 비율 보정과 기성률................................ 297
[표 8－11] 지불비율과 업무비율 비교....................................... 299
[표 8－12] 지불방법............................................................... 301
[표 8－13] 설계용역의 범위와 계약범위의 비교.......................... 306
[표 8－14] 업무단계별 보정비율............................................... 307
[표 8－15] 설계도서의 완성도 적용기준.................................... 307
[표 8－16] 감정자료............................................................... 308
[표 8－17] 실시설계도면 중 각 분야별 실시설계 비율................. 308
[표 8－18] 설계공종별 수행비율............................................... 309
[표 8－19] 설계기성률............................................................ 309
[표 8－20] 기획업무............................................................... 310
[표 8－21] 계획설계............................................................... 311
[표 8－22] 중간설계: 건축...................................................... 313
[표 8－23] 중간설계: 구조...................................................... 315
[표 8－24] 중간설계: 기계...................................................... 316
[표 8－25] 중간설계: 전기...................................................... 317
[표 8－26] 중간설계: 토목·조경............................................. 318
[표 8－27] 설계공종별 수행비율............................................... 318
[표 8－28] 설계기성률............................................................ 319
[표 9－1] 비용상환청구권과 부속물 매수청구권의 차이점.......... 324
[표 9－2] 관찰감가율 예시..................................................... 330
[표 9－3] 별지 감정신청 사항................................................. 332
[표 9－4] 이 사건 관찰감가율................................................. 336
[표 9－5] 감정신청 항목........................................................ 349
[표 9－6] 경과연수별 잔가율.................................................. 351
[표 9－7] 잔존물 및 시설물 철거비 감정내역서......................... 354
[표 9－8] 원상복구비 재조달원가 감정내역서........................... 355
[표 9－9] 철거비 집계표........................................................ 357
[표 9－10] 재조달원가 집계표.................................................. 357
[표 10－1] 실측면적표............................................................ 368
[표 10－2] 주요 다툼의 요지.................................................... 371
[표 10－3] 계약면적대비 분양면적 감정결과.............................. 372
[표 10－4] 예정준공일............................................................ 381
[표 10－5] 설계도서 검토결과.................................................. 386
[표 10－6] 공사 가능 여부 평가표............................................ 387
[표 11－1] 각국의 감정인제도 비교.......................................... 404


그림 차례
[그림 1－1] 감정서 작성 단계......................................................15
[그림 1－2] 감정의 심증 형성......................................................17
[그림 1－3] 건설감정의 종류.......................................................22
[그림 3－1] 공사대금의 특성.......................................................56
[그림 3－2] 공사원가의 계층구조.................................................63
[그림 4－1] 개산견적의 개념.......................................................91
[그림 4－2] 부위별 원가정보를 이용한 개산견적 개념....................92
[그림 4－3] 계층성....................................................................93
[그림 4－4] 확장단가를 활용한 부위별 공사원가.......................... 103
[그림 4－5] Cost Navigation 개념도.......................................... 105
[그림 4－6] 표준 원가일체형 감정내역서.................................... 107
[그림 4－7] 공종별 내역서와 법원의 감정내역서의 차이점............ 109
[그림 5－1] 기성고 공사대금 감정 프로세스................................ 117
[그림 5－2] 콘크리트 타설 후 중단............................................ 121
[그림 5－3] 형틀일부 시공 후 중단............................................ 121
[그림 5－4] 외관...................................................................... 135
[그림 5－5] 외관 현장조사서..................................................... 135
[그림 5－6] 1층 주출입구 사진.................................................. 136
[그림 5－7] 1층 현장조사서...................................................... 136
[그림 5－8] 3층 계단실 사진..................................................... 137
[그림 5－9] 3층 내부 사진........................................................ 137
[그림 5－10] 옥탑 사진.............................................................. 137
[그림 5－11] 옥탑 현장조사서..................................................... 137
[그림 5－12] 3층 현장조사서...................................................... 138
[그림 5－13] 기성고 공사대금 산정 개념도................................... 145
[그림 5－14] 기성고 공사대금 감정방법....................................... 147
[그림 6－1] 추가공사대금 개념.................................................. 154
[그림 6－2] 물량내역서상 추가공사의 개념................................. 156
[그림 6－3] 추가공사대금 감정프로세스..................................... 160
[그림 6－4] 추가공사대금 감정방법............................................ 160
[그림 6－5] 사건 건축물 조사현황도.......................................... 170
[그림 6－6] ① 공장마당 시공현황............................................. 171
[그림 6－7] ②－1 호이스트크레인레일설치................................ 171
[그림 6－8] ②－2 기숙사동 케노피 설치.................................... 171
[그림 6－9] ③－1 기숙사동 판넬 증가....................................... 171
[그림 6－10] ③－2 우레탄판넬 교체........................................... 171
[그림 6－11] ③－3 방화문 추가설치........................................... 171
[그림 6－12] 공장동 1층 조사현황도............................................ 172
[그림 6－13] 공장동 2층 조사현황도............................................ 172
[그림 6－14] 2동 2층 조사현황도................................................ 172
[그림 6－15] 옹벽설치 공사비용.................................................. 173
[그림 6－16] 타일 및 위생기기 교체............................................ 173
[그림 6－17] 아스콘포장 추가투입............................................... 173
[그림 6－18] 270평형 에어콘 설치.............................................. 173
[그림 6－19] 에어라인 배관공사.................................................. 173
[그림 6－20] 접이식문 설치........................................................ 173
[그림 6－21] 2동 1층 조사현황도................................................ 174
[그림 6－22] 공기연장의 발생사유............................................... 192
[그림 6－23] 공사중단기간의 확정............................................... 193
[그림 6－24] 공기연장 추가비용의 구분....................................... 195
[그림 7－1] 공사대금 정산 개념................................................. 210
[그림 7－2] 공사비 정산 감정 프로세스...................................... 230
[그림 7－3] 견본주택............................................................... 231
[그림 7－4] 실제 시공현황........................................................ 231
[그림 7－5] 분양카탈로그......................................................... 232
[그림 7－6] 사업승인도면 C－002............................................. 233
[그림 7－7] 실제 산벽옹벽 현황................................................. 233
[그림 7－8] 시공사가 요청한 공문(제712－69)............................ 234
[그림 7－9] 사업승인도면......................................................... 235
[그림 7－10] 사용승인도면......................................................... 235
[그림 7－11] 사업승인도면 A6－611........................................... 236
[그림 7－12] 장애자 경사로 논슬립 미시공 현황............................ 237
[그림 7－13] 63 L－13 시설물 계획도......................................... 237
[그림 7－14] 사용승인도면 단위세대 창호도(A6－654).................. 238
[그림 7－15] 사용승인도면 A6－656........................................... 239
[그림 7－16] 외부 창호 현황....................................................... 239
[그림 7－17] 건축물 전경........................................................... 247
[그림 7－18] 기초콘크리트 현황.................................................. 247
[그림 8－1] 건축물 설계도서 관련 기준...................................... 268
[그림 8－2] 설계비 감정 프로세스............................................. 288
[그림 8－3] 복합업무의 분할..................................................... 293
[그림 9－1] 유익비 감정 프로세스............................................. 331
[그림 9－2] ① 1호실 칸막이 구조물.......................................... 337
[그림 9－3] ⑤ 5빈소 컨트롤 박스............................................. 337
[그림 9－4] ⑫ 매점 기본 구조물............................................... 337
[그림 9－5] ? 로비 자동문....................................................... 337
[그림 9－6] ⑨ 5호실 유리벽(일부)............................................. 337
[그림 9－7] ? 정면 캐노피....................................................... 337
[그림 9－8] 원상복구비 산정 시차 개념...................................... 345
[그림 9－9] 원상복구비 감정 프로세스....................................... 347
[그림 9－10] 4층 천정텍스......................................................... 350
[그림 9－11] 4층 바닥타일......................................................... 350
[그림 9－12] 현황 조사 도면....................................................... 353
[그림 9－13] 식당 내부: 1.......................................................... 353
[그림 9－14] 식당 내부: 2.......................................................... 353
[그림 9－15] 식당 내부: 주방..................................................... 354
[그림 9－16] 식당 내부: 방1...................................................... 354
[그림 9－17] 식당 내부: 방2...................................................... 354
[그림 9－18] 식당 내부: 화장실.................................................. 354
[그림 10－1] 실측현황도............................................................ 369
[그림 10－2] 실분양면적 구적도.................................................. 369
[그림 10－3] 실측구적도............................................................ 370
[그림 10－4] 측량현황도............................................................ 373
[그림 10－5] 지체일정............................................................... 383
[그림 11－1] 일본의 사법지원구상 개념도.................................... 401


수식 차례
수식 1 기성고 비율.................................................................... 129
수식 2 기성고 공사대금 ............................................................. 129
수식 3 설계비 기성금액.............................................................. 297
수식 4 유익비(부속물 현재시가)................................................... 336
수식 5 원상복구금액.................................................................. 346
수식 6 이 사건 원상복구비.......................................................... 359