공동주택관리의 새로운 패러다임

제1장 주택관리의 새로운 패러다임 모색
하성규

Ⅰ. 들어가며: 새로운 접근방법 1
Ⅱ. 문제의 인식 3
1. 문제인식을 위한 상황파악 3
2. 공동주택관리상 제기된 문제점 4
3. 정부의 노력 8
Ⅲ. 주택관리 패러다임의 변화 11
1. 패러다임 변화와 새로운 접근 11
2. 행동경제학적 접근과 논의 13
3. 맞춤형과 공동체중심적 접근 15
Ⅳ. 맺으며: 대안마련을 위해 17

제2장 공동주택관리와 행동경제학
김재익

Ⅰ. 들어가며 21
1. 공동주택관리, 왜 행동경제학인가? 21
2. 주류경제학과 행동경제학 22
Ⅱ. 공동주택관리의 행동경제학적 접근 23
1. 행동경제학의 개요 23
2. 행동경제학의 핵심이론: 프로스펙트이론 25
3. 주택관리와 관련된 행동경제학의 주요 개념 27
Ⅲ. 행동경제학에 입각한 사례 소개 30
1. 통제력 착각: 하면 된다 31
2. 확증편향: 내가 잘 안다 31
3. 사후판단 편향: 그럴 줄 알았다 32
4. 판단기준점 효과: 와! 싸다 32
5. 보유효과: 내가 가진 것은 가치가 높지만 남이 가지면 가치가 낮다 33
6. 현상유지 편향 33
7. 시간효과: 오늘이 내일보다 중하다 34
8. 타협효과: 중간의 대안이 선택된다 34
Ⅳ. 공동주택관리 분야의 행동경제학적 접근방법의 한계와 전망 35
1. 행동경제학 접근방법의 한계 35
2. 행동경제학의 전망 36
Ⅴ. 맺 으 며 36

제3장 공동주택관리비
은난순

Ⅰ. 행동경제학적 측면에서 본 공동주택관리비 39
Ⅱ. 공동주택관리비의 주요 이슈 42
1. 관리비의 이해와 쟁점 42
2. 관리비 외 비용의 처리 52
3. 잡수입을 둘러싼 의견차 55
4. 관리비 부과의 공정성과 주체별 역할 58
Ⅲ. 관리비의 공개와 절차적 합리성 60
Ⅳ. 관리비 등의 집행 상 다양한 시도 65

제4장 공동주택 하자와 하자처리
김선중

Ⅰ. 공동주택의 하자관리 현황 72
1. 공동주택 하자 현황 72
2. 하자관리의 문제점 73
Ⅱ. 하자 발생과 점검 75
1. 하자의 범위와 분류 75
2. 건물의 life-cycle 단계별 하자의 원인 77
3. 하자진단 78
4. 하자발생 80
Ⅲ. 하자보수 84
1. 하자담보책임 84
2. 하자담보책임기간 85
3. 사업주체의 하자보수 86
4. 하자보수보증금 87
Ⅳ. 하자분쟁 89
1. 하자분쟁 89
2. 하자심사분쟁조정위원회 93
3. 하자소송 및 방지대책 97
4. 하자보수‧관리교육 99

제5장 공동주택의 시설 관리
김정인

Ⅰ. 들어가며 101
Ⅱ. 시설물의 관리방법 104
1. 계획적인 시설물 관리 104
2. 시설물 안전을 위한 점검활동 105
3. 시설물 하자 발생 시의 보수 111
Ⅲ. 시설물 관리의 의사결정-제한된 합리성 113
1. 미래의 자산가치에 밀려나는 시설물 관리 113
2. 안전과 맞바꾼 시설물 관리 114
Ⅳ. 시설물 관리 부조리 개선을 위한 규제와 처벌-사회적 선호 116
1. 공동주택 관리의 ‘사회적 선호’ 설정 116
2. 몇 가지 문제점 118
Ⅴ. 시설 관리의 합리적 선택을 위한 조건-어떻게 바뀌어야 하는가? 121

제6장 공동주택의 승강기 안전
김성일

Ⅰ. 들어가며 125
Ⅱ. 이론적 배경 및 공동주택 승강기 시설 등에 관한 규정 127
1. 이론적 배경 127
2. 공동주택 승강기 시설 등에 관한 규정 128
Ⅲ. 공동주택 승강기의 문제와 대안 137
1. 승강기 설치 업체의 과점 문제와 대안 137
2. 승강기 유지관리업체의 난립 문제와 대안 140
3. 승강기 검사 문제와 대안 142
4. 승강기 유지관리계약 문제와 대안 147
Ⅳ. 맺 으 며 150

제7장 장기수선계획과 장기수선충당금
이강희

Ⅰ. 목적 및 필요성 153
1. 목 적 153
2. 필 요 성 154
3. 소 결 157
Ⅱ. 장기수선계획 수립기준 항목 158
Ⅲ. 장기수선계획 작성 162
1. 고려사항 162
Ⅳ. 장기수선충당금 산정 170
1. 개 요 170
2. 산정기준 171
Ⅴ. 맺 으 며 175

제8장 장기수선계획과 장기수선충당금(홍콩)
이현정

Ⅰ. 홍콩의 공동주택관리 개요 181
1. 주택관리의 정의와 발달 배경 181
2. 공공부문의 공동주택관리 184
3. 민간부문의 공동주택관리 189
Ⅱ. 공동주택관리의 법적 근거 및 주체 192
1. 공동주택의 관리 및 운영에 관한 법률적 규정 192
2. 공동주택 관리주체의 권리와 책임 207
Ⅲ. 공동체 활성화 211

제9장 공동주택의 장수명과 리모델링
김수암

Ⅰ. 들어가며 223
Ⅱ. 공동주택 구성과 유지관리 개념 224
1. 수명의 개념 225
2. 건축물의 구성 226
3. 공동주택 구성 요소와 장수명화 226
4. 우리나라 공동주택의 얽힘 229
5. 유지관리 개념 230
Ⅲ. 공동주택의 장수명화와 유지관리 232
1. 공동주택 설계와 시공에서 유지관리에 대한 인식 232
2. 공동주택 장수명화를 위한 유지관리 용이한 계획‧설계 방향과 수법 235
Ⅳ. 공동주택의 리모델링과 유지관리 240
1. 기존 공동주택의 리모델링과 유지관리 240
2. 기존 공동주택의 유지관리를 용이하게 하는 리모델링 방향 243
3. 리모델링에서 유지관리 용이성 수법 245
Ⅴ. 맺 으 며 250

제10장 공동주택 내 근로관계와 공동주택관리
관계자의 상생 방안
한영화

Ⅰ. 공동주택 내 근로관계 253
1. 자치관리 시 근로관계 253
2. 위탁관리 시 근로관계 261
Ⅱ. 공동주택관리 관계자의 상생 방안 269
1. 관계자별 개인적 측면: 心化→體化→文化 269
2. 관계자 간 사회적 측면: 성장→성숙 270
Ⅲ. 맺 으 며 271

제11장 관리규약준칙과 자치규범으로서의 관리규약
김주현

Ⅰ. 들어가며 273
Ⅱ. 관리규약준칙 274
1. 관리규약준칙의 개념 및 성질 274
2. 관리규약준칙의 필요성 275
3. 관리규약준칙의 한계 277
Ⅲ. 자치규범으로서의 관리규약 279
1. 자치규범의 의미와 역할 279
2. 공동주택 관리규약의 성질 280
3. 자치규범으로서의 관리규약 284
Ⅳ. 맺 으 며 290

제12장 혼합주택단지 분쟁
전창미

Ⅰ. 혼합주택단지의 개념과 등장 배경 및 특성 293
1. 혼합주택단지의 등장 배경 및 정의 293
2. 혼합주택단지의 현황 및 특성 295
3. 혼합주택단지의 갈등 발생 원인 297
Ⅱ. 서울시 혼합주택단지의 갈등 유형 및 사례 300
1. 서울시 혼합주택단지 공급 정책의 흐름 300
2. 서울시 혼합주택단지의 현황 301
3. 서울시 혼합주택단지의 갈등 유형 및 사례 303
Ⅲ. 혼합주택단지의 갈등 발생 완화 방안 312

제13장 임대주택의 관리규약
권명희

Ⅰ. 임대주택 관리규약의 이해 315
1. 임대주택 관리규약의 의의 및 필요성 315
2. 임대주택 관리규약의 변천 317
Ⅱ. 임대주택 관리의 현장 320
1. 임대주택 관리의 당면문제 320
2. 임대주택관련 민원 현황 324
3. 임대주택 관리 분쟁조정 사례 유형 328
4. 임대주택 관리규약의 협의대상 내용 333
Ⅲ. 임대주택 관리규약의 효과적인 도구 표현들 336
1. 소통과 협력 수단으로 활용하기 336
2. 주민참여의 실천적 관리대안으로 활용하기 337

제14장 주택 및 주거환경의 안전
박경옥

Ⅰ. 공동주택 환경의 안전 341
1. 공동주택 안전관련 제도 342
2. 장기수선계획과 시설별 안전 346
Ⅱ. 생활안전 348
1. 건축물 내 안전 349
2. 건축물 외부의 안전 351
Ⅲ. 화재‧교통‧범죄안전 354
1. 화재안전 354
2. 교통안전 359
3. 범죄안전 361
Ⅳ. 관리종사자의 안전관리 363
1. 작업재해 363
2. 안전 관련법 365
Ⅴ. 안전관리 개선방향 366
1. 제도개선과 지자체의 지원 366
2. 관리주체, 거주자의 안전의식 제고 368
3. 정부의 종합적 안전관리 368

제15장 비영리조직 회계기준과 위법행위에
대한 감사기준(미국)
이창로

Ⅰ. 들어가며 373
1. 공동주택관리 회계기준 및 감사기준 현황 373
2. 공동주택관리 업무의 특수성 374
Ⅱ. 미국 비영리조직 회계기준 376
1. 비영리조직의 특징 376
2. 민간 비영리조직에 대한 회계기준 377
Ⅲ. 미국의 감사기준 382
1. 미국 감사기준의 특징 382
2. 감사 행위를 통한 법령 준수의 파악 385
3. 준수 입증업무 387
4. 시 사 점 390
Ⅳ. 맺 으 며 390

제16장 공동주택 개인주의와 공동체 활성화 운동
강순주

Ⅰ. 개인주의와 공동체주의 396
1. 개인주의 396
2. 공동체주의 397
Ⅱ. 공동주택에서의 개인주의 사례와 공동체 운동 전개 399
1. 공동주택에서의 개인주의 사례 399
2. 공동주택에서의 공동체 운동 전개 403
Ⅲ. 공동체 활성화의 사례와 그 효과 405
1. 친환경 실천/체험 406
2. 소통/주민화합 409
3. 취미/창업 410
4. 교육/보육 411
5. 건강/운동 412
6. 이웃돕기/사회봉사 414
Ⅳ. 공동주택의 공동체 활성화 방안 414
1. 주민들의 공동체 참여 방안 415
2. 관리주체의 서비스지원 방안 417
3. 지자체 및 정부의 정책 지원 417

제17장 주택관리 전문가의 역할과 공동주택관리
거버넌스(governance)
박신영

Ⅰ. 들어가며 423
Ⅱ. 주택관리전문가로서 관리소장의 역할과 위상 425
1. 관리소장의 역할 425
2. 관리소장의 위상 426
Ⅲ. 관리소장을 둘러싼 행위주체 429
1. 입주자 등 429
2. 입주자대표회의 431
3. 주택관리업자 434
4. 공공 부문 437
Ⅳ. 공동주택관리 거버넌스 구축 439
1. 관리소장의 2년 이상 임기제 도입 440
2. 주택관리업체의 전문성 강화 441
3. 입주자 등의 관리주체에 대한 권위 인정 필요 444
4. 입주자의 유지관리 중요성에 대한 인식 강화 445
Ⅴ. 맺 으 며 448

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