입지 센스

추천사 부동산 투자, 다시 기본에 집중해야 할 때입니다!
프롤로그 강남은 꿈이라고 생각하는 당신에게

1부. 왜 지금 입지인가?
1장. 전 재산 마이너스 3000만 원 흙수저는 어떻게 강남에 입성했을까
똘똘한 집이 똘똘하게 일하게 하라
입지를 보는 눈으로 ‘나만의 강남’을 찾는 법
같은 돈을 가진 사람의 5년 후 미래
‘미래에 잘될 놈’을 찾아라

2장. 시장을 이기는 부동산 투자, ‘입지’가 답이다
장기 상승장 이후 심화된 지역별 디커플링
규제가 완화될수록 옥석은 더 희귀해진다
하락기에 버티는 물건은 ‘이것’이 다르다
미래의 부는 오직 입지와 연결된다
[CASE STUDY] 첫 집에서 벗어나야 자본이 일한다

2부. 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라
3장. 좋은 입지란 무엇인가?
시간이 지날수록 가치가 높아지는 곳
오를 집을 알려주는 황금입지 요건 4가지
좋은 입지는 어디에나 있다
입지를 아는 사람과 모르는 사람의 차이
입지 센스는 ‘나’를 아는 것에서 시작된다

4장. 오르는 아파트를 찾는 입지 센스 키우는 법
[1단계] 내재적 가치와 외부적 가치 분석하기
[2단계] 자산 퀀텀점프를 위한 역동적 입지 선정하기
[3단계] 시세 그루핑으로 최적 입지 찾아내기
[4단계] 지역 연관관계로 오를 아파트 찾아내기

5장. 향후 3년 유망 입지, 착공을 시작한 교통망에 주목하라
신규 교통망이 변화시킬 수도권의 입지 서열
일자리 접근성의 빅뱅, 신분당선 연장과 8호선 연장
수도권 서남부의 지각 변동, 서해선과 신안산선
국토를 횡으로 가르는 월곶판교선
작지만 강한 알짜 노선, 신림선과 동북선
[CASE STUDY] 청약에서 눈을 떼자 더 많은 기회가 보였다!


3부. 부의 레벨을 높이는 갈아타기 실전 전략
6장. 1주택자를 위한 갈아타기 징검다리 전략
이사가 아닌 ‘갈아타기’로 내 자산을 확장하라
[초보의 갈아타기] 1주택에서 1주택으로 편안하게 갈아타기
[중수의 갈아타기] 일시적 1세대 2주택으로 똑똑하게 갈아타기
[고수의 갈아타기] 정비사업으로 시세차익과 비과세를 동시에 챙기는 비단길 갈아타기
[PLUS STUDY] 대체주택 제도 더 고단수로 활용하기
[초고수의 갈아타기] 3-STEP 전략으로 상급지 급행열차 탑승하기
[PLUS STUDY] 다주택자와 투자자를 위한 취득·보유·양도 절세 전략

7장. 무주택자를 위한 내 집 마련 전략
청약을 기다려야 할까, 기축을 매매해야 할까?
‘내 집 마련 리트머스’로 내게 맞는 주택 마련 전략 짜기
[CASE STUDY] 잘 선택한 징검다리로 30대에 강남에 입성하다!


4부. 훨훨이 짚어주는 라이프사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트
종자돈이 적은 20대 사회초년생의 생애최초 내 집 마련
직주근접이 중요한 30대 신혼부부의 보금자리 마련
아이의 교육이 중요한 4050 부부의 갈아타기
편안한 노후를 위한 6070의 보금자리 재설정
[CASE STUDY] 돈 한 푼 들이지 않고 노후의 보금자리를 마련하다!

수도권과 지방 곳곳에도 입지가 훌륭한 곳에서는 조금씩 시차가 있을 뿐, 낡은 집들이 차례차례 새 아파트로 변신할 채비를 하고 있다. 이런 변화가 나타나는 곳들의 공통점은 무엇일까? 결국은 환경이 좋고 교통이 편리하며 일자리가 많은 ‘우수 입지’라는 것이다. 입지는 낡은 집이 새 집으로 변하기 위해 필요한 절대 동력이다. 지금도 경기도·인천 구도심 지역들은 서울과 맞닿아 있어 일자리 접근성이 좋지만, 신규 교통망이 잇달아 준공되면 입지 가치는 더욱 높아질 전망이다. 이렇게 구도심의 입지가 좋아지면 자연스럽게 정비사업이 추진되며 상품 또한 새 것으로 바뀐다. 도심 노후도가 높은 경기도 고양시, 부천시, 의왕시, 군포시 등은 정비사업과 함께 점차 황금입지로 변할 확률이 높다. 바로 여기에 앞으로의 강남, 용산이 숨어 있다. 그렇게 ‘새로운 강남’이 될 곳 중 나의 조건에 가장 적합한 입지를 쏙쏙 골라 찾아내면 된다.
- ‘미래에 잘될 놈’을 찾아라

긴 상승장 이후, 정책 변화에 따른 시장 불안이 한치 앞을 내다볼 수 없을 만큼 계속되고 있는 실정이다. 이 상황에서 무주택자, 그리고 갈아타기를 계획하고 있는 1주택자들은 모두 ‘어디를 사야 내 자산의 가치를 지키고 불릴 수 있을까?’라는 고민에 빠질 수밖에 없다. 앞으로 다가올 시장에서는 ‘전국’의 통계 지표가 큰 의미가 없다. 지역별로 다르게 나타나는 시장의 움직임을 잘 파악해 상승장에서는 더 잘 오르고, 하락장이 와도 덜 떨어지고 빠르게 회복할 곳을 찾는 것이 중요하다. 숨죽이고 있던 ‘입지’의 가치가 다시 떠오르고 있다
_ 장기 상승장 이후 심화된 지역별 디커플링

투자처를 찾을 때는 ‘지금 살기 좋은 곳’에 대한 집착에서 벗어나 ‘입지 서열을 역전할 수 있는 곳’을 타깃으로 삼아 좀 더 유연하게 사고해야 한다. 입지 하위 그룹에서 중위 그룹으로, 중위 그룹에서 상위 그룹으로 넘어갈 잠재력이 있는 곳을 찾는 게 우리의 과제다. 이런 기준으로 ‘내 상황에 적합한 나만의 강남’을 찾다 보면 무조건 허리띠를 졸라매 ‘영끌’ 하거나 ‘몸테크’를 감수하지 않고도 자산을 불릴 수 있는 입지가 눈에 보인다. 그런 입지를 찾아내는 투자의 감각이 바로 입지 센스다.
_ 좋은 입지는 어디에나 있다