최대한 쉽게 풀어쓴 재개발·재건축·모아타운·역세권 개발

서문............................................................................................................ i

제1장 정비사업의 체계와 종류
(1) 우리 동네에 딱 맞는 정비사업 찾기.......................................003
(2) 정비사업의 체계.................................................................005

제2장 재개발 사업
1 의의와 종류.......................................................................011
2 재개발 사업의 절차: 어떻게 진행될까요? 복잡한 절차, 쉽게 풀어봐요!................................................012
(1) 첫 번째 관문: 계획 수립과 구역지정 단계 ..............................013
(2) 두 번째 관문: 사업 시행 단계 ...............................................018
(3) 세 번째 관문: 관리처분 단계 ................................................020
(4) 네 번째 관문: 사업 완료 단계 ...............................................022
3 재개발 구역지정 요건: 낡음의 기준, 그리고 희망의 씨앗..........023
4 재개발사업 요건 및 사업성 검토...........................................026
(1) 사업요건검토.....................................................................026
(2) 용산의 보석, 건립 규모와 사업성 검토...................................029
5 서울시가 보내온 구원의 손길: 신속통합기획의 탄생................032
(1) 서울시, 자치구, 그리고 주민이 하나의 팀으로!........................032
(2) 세 가지 특별한 인센티브: 더 유연하게, 더 빠르게, 더 아름답게!.....................................033
6 공공재개발 사업.................................................................034
(1) 공공재개발, 그 의미는 무엇인가?..........................................034
(2) 공공재개발의 빛나는 장점들.................................................037
(3) 공공재개발, 고민해야 할 그림자............................................040

제3장 재건축 사업
1 낡음 속의 빛, 재건축 사업이란?............................................043
2 재건축 사업지 지정요건: 재건축의 문을 여는 조건들............... 044
3 재건축 사업 절차: 재건축 사업의 단계별 여정......................... 047
(1) 첫 번째, 계획 수립 단계: 꿈을 현실로 그리기..........................047
(2) 두 번째, 사업 시행 단계: 함께 만들 준비................................048
(3) 세 번째, 내 집의 가치 확정, 그리고 새로운 시작: 관리처분 단계.....................................................................051
(4) 네 번째, 꿈이 현실이 되다: 사업 완료 단계.............................052
4 공공재건축 사업.................................................................053
(1) 낡은 아파트의 새로운 기회: 공공재건축의 등장.......................053
(2) 공공과의 동행, 그 방식은?...................................................054
(3) 공공재건축이 선사하는 빛나는 인센티브................................056
(4) 공공재건축, 고민해야 할 그림자도 존재한다...........................059
5 재건축 사업의 요건검토 사례...............................................060
(1) 낡음 속 숨겨진 보석............................................................060
(2) 새로운 가치 창조: 사업성 분석..............................................061

제4장 가로주택정비사업
1 가로주택정비사업, 쉽게 이해하기.........................................071
2 우리 동네, 가로주택정비사업 대상일까요?............................. 072
3 가로주택정비사업: 사업 절차, 시행자, 그리고 특별 혜택.......... 075
4 누가 사업을 진행할 수 있나요?(사업 시행자).......................... 076
5 사업활성화를 위한 특례....................................................... 077
6 가로주택정비사업 사업비 대출............................................. 079
7 가로주택정비사업의 주요 장점과 고려할 점............................ 081
8 가로주택정비사업, 우리 동네는 어떨까?(실제 사례 분석)......... 083
9 가로주택정비사업, 성공을 위한 핵심 포인트와 개선 과제......... 088

제5장 소규모재건축
1 소규모재건축이란?.............................................................095
2 소규모재건축 사업, 우리 단지도 할 수 있을까요?(요건 검토)........................................................................ 096
3 누가 사업을 진행하나요?(사업 시행자).................................. 097
4 어떤 혜택을 받을 수 있나요?(인센티브)................................. 097
5 소규모재건축 사업의 절차................................................... 099
6 소규모재건축 사업, 우리 동네는 어떻게 검토할까?(사례 분석)........................................................................ 105
7 소규모재건축이 가진 문제점................................................111

제6장 소규모 재개발
1 어떤 곳이 사업 대상이 될까요?(사업 대상).............................115
2 건물은 얼마나 높이 지을 수 있나요?(용적률).......................... 116
3 용도지역 상향 기준: 우리 동네, 더 높이 지을 수 있을까?......... 117
4 누가 사업을 진행하나요?(사업 시행자).................................. 123
5 용도지역 조정 시 용적률 완화기준........................................ 124
6 공공을 위한 건축물은 무엇이며, 어떻게 기여하나요?(공공기여 건축물)............................................................... 125
7 임대주택을 지으면 용적률 혜택은 얼마나 더 커지나요?(임대주택 건설 시 용적률 상한)............................................126
8 건물을 어떻게 지어야 할까요?(건축계획)............................... 127
9 소규모재개발 사업, 우리 동네는 어떤 잠재력이 있을까?(사례 분석)........................................................................ 128

제7장 자율주택정비사업, 우리 집은 해당될까요?
1 자율주택정비사업이란?(정의)...............................................139
2 어떤 동네에서 할 수 있나요?: 대상지역(소규모주택정비법 시행령 제3조)............................. 140
3 자율주택정비사업, 누가 시행할 수 있나요?............................ 147
4 주민합의체 시행방식........................................................... 149
5 자율주택정비사업: 건축 규제 완화 혜택 알아보기(소규모주택정비법 제48조)................................................. 154
6 자율주택정비사업에 “건축협정” 더하기.................................. 158
7 자율주택정비사업, ‘도시정비법’의 옷을 입다!(소규모 주택정비법 제56조)................................................ 163
8 결론: 맞춤형 전략으로 성공 가능성 높다................................ 168

제8장
서울시 ‘모아타운’: 낡은 동네를 ‘새로운 아파트 단지’처럼 만들다!
1 모아타운, 왜 필요한가요?(사업의 깊은 취지)..........................171
2 모아타운, 어떻게 시작하나요?(두 가지 유형).......................... 173
3 모아타운 사업대상.............................................................. 175
4 모아타운 사업 요건 검토 및 사업성 분석: 우리 동네, 실제 얼마나 좋아질까?......................................... 182

제9장 역세권 장기전세 사업: 역세권에 더 많은 행복 주택을!
1 역세권 장기전세란 무엇인가요?(의의)...................................191
2 ‘역세권’의 범위는 어디까지인가요?....................................... 192
3 역세권 장기전세 사업의 특징: 서울 시민을 위한 특별한 주택!.... 194
4 사업 대상지의 기본적인 위치 및 용도지역.............................. 196
5 사업 대상지가 갖춰야 할 세부 요건들.................................... 197
6 역세권 장기전세 사업 진행 절차: 도시정비형 재개발 방식으로 추진하는 절차............................ 200
7 역세권 장기전세 사업, 용적률 혜택은 어떻게 받나요?.............. 205

제10장
역세권 활성화 사업: 서울의 심장을 다시 뛰게 하는 도시 혁신 프로젝트
1 역세권 활성화 사업이란 무엇인가요?(의의)............................215
2 역세권 활성화 사업 대상이 되려면?(사업 요건)....................... 216
3 도시정비형 재개발 방식의 ‘역세권 활성화 사업’ 추진 절차: 서울의 심장을 뛰게 하는 길!................................................ 221
4 역세권 활성화 사업: 용도지역 변경, 건축 기준, 그리고 공공 기여까지.......................................................... 228
(1) 용도지역 변경 기준: 우리 땅, 어디까지 변신할 수 있을까?........228
(2) 용적률 기준: 얼마나 높고 넓게 지을 수 있을까?......................231
(3) 건축 계획 기준: 어떤 건물을 어떻게 지어야 할까?...................233
(4) 공공기여율 및 공공시설 등 설치 기준: 개발 이익의 사회 환원.... 236

제11장 민간도심 복합개발사업
(1) 사업 유형...........................................................................249
(2) 사업시행자........................................................................252
(3) 동의 요건(지구 지정 등).......................................................252
(4) 권한..................................................................................253
(5) 복합개발사업 사업요건........................................................253
(6) 규제 완화(특례)..................................................................257
(7) 공공기여............................................................................258
(8) 민간도심복합개발사업 추진 절차..........................................259

부록 1 입주권을 성공적으로 취득하기 위한 18가지 방법론................................262
부록 2 도심 내 아파트 대규모 신속 공급을 위한 정비사업 제도 개선안 제언..........292
참고자료.................................................................................................304