그래도 부동산

프롤로그 부동산 투자 10년 후 깨달은 것들

1장 롤러코스터를 탄 나의 부동산 투자

집 두 채면 부자 될 줄 알았지
눈 떠보니 70채
건물주는 아무나 하나
지키기 위해 던졌다, 이제 30채
N잡러가 됐다, 그럼에도 부동산
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 1 - 입지와 타이밍

2장 아파본 사람만 아는 부동산 투자의 흔한 착각

가격이 내려도 등기는 남는다?
수익률이 높다고 수익도 많을까?
아파트 30채면 경제적 자유를 얻을까?
가격을 내린다고 팔릴까?
수요와 공급만 보면 역전세를 피할까?
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 2 - 개인 투자 vs. 법인 투자

3장 예상치 못한 하락장에서 살아남는 법

무주택자와 다주택자가 하락장을 보내는 방법
멀리 보지 마라
짊어지고 갈 금을 선별해라
성공한 투자자들은 대출을 관리한다
돈 들어오는 파이프라인을 늘려라
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 3 - 대출 및 예비비 관리

4장 역전세도 하락장도 두렵지 않은 부동산 투자 정석

레버리지인지 빚인지 구분해라
전세는 기회이자 위기임을 기억해라
사이클과 흐름을 읽어라
투자의 타이밍을 놓치지 마라
부동산 투자의 성공은 대응력에 달렸다
마음 편한 투자를 해라
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 4 - 차익형과 수익형 투자 비중

5장 투자의 방패막, 현금 파이프라인을 만들어라

나를 알리고 신뢰를 쌓아라-부동산 중개업
시간이 없다는 건 핑계다-고시원
당장 뭐라도 시작해라-소액 수익형 사업
‘어떻게’에 한계를 두지 마라-자영업자가 살아남는 법
경험의 파이프라인이 부의 시스템을 만든다
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 5 - 성공하는 갭투자 전략

통장에 현금이 쌓여갔다. 돈이 불어나는 즐거움에 취해 갈수록 강화되는 정부 규제와 금리 인상을 이야기하는 글로벌 뉴스를 눈여겨보지 못했다. 설사 정부가 규제를 강화하고 금리가 인상되더라도 주택 공급 부족과 극에 달한 매수 심리에 의한 집값 상승을 꺾기는 힘들 거라고 생각했다. 하지만 한 번에 0.25%씩 올리던 금리를 0.5%, 즉 ‘빅스텝’으로 인상한다는 말이 나돌자 모두 움찔했다. 금융통화위원회는 2022년 4월(1.25%→1.5%), 5월(1.5%→1.75%), 7월(1.75%→2.25%), 8월 (2.25%→2.50%), 10월(2.50→3.00%)까지 연속해서 금리를 올렸다. 급격히 오르는 금리에 투자자들은 우왕좌왕 갈피를 못 잡았다. 제때 전세 세입자를 맞추기가 힘들어졌고, 부동산 거래는 뚝 끊겼다. 그사이 법인을 4개로 늘려 매수와 매도를 반복하면서 내가 보유한 주택 수는 어느새 70여 채로 늘어난 상태였다. 매도해서 정리하고자 했지만, 이미 시기를 놓쳐 사겠다고 나서는 사람이 없었다.

계약금을 넣고 임차인들을 내보낼 때 필요한 돈을 중도금 조건으로 내가 부담하는 내용의 계약을 진행했다. 건물을 계약한 후 그곳에 살던 임차인들이 수시로 나가겠다고 통보해 왔다. 미처 준비해놓지 못한 보증금을 마련하느라 진땀을 흘려야 했다. 대출이 점점 힘들어졌고 대출 진행 속도도 느려졌다. 금리까지 올라서 대출을 받아도 이자가 만만치 않았다. 이 투자는 나를 위한 것이 아니었다. 빠르게 결단을 내리고 건축 진행을 멈췄다. 새로운 매수인을 찾아서 계약 조건을 넘겨주었다. 건물주의 꿈은 잠시 미루기로 했다. 이 거대한 실행은 아무나 하는 게 아니었다. 몇억 원의 아파트를 사고팔았던 돈 그릇이 몇십억 원의 건물을 감당하기는 힘들었다. 돈 그릇과 마음의 크기가 아직 덜 키워졌음을 깨달았다.

2022년에 울산 중심지에 있는 구축 소형 아파트를 3억 5,000만 원에 매수했다. 전세를 안고 매수할 때 매매가와 전세가의 차이는 3,000만 원이었다. 하지만 임차인의 전세 만기가 돌아왔을 때 전세 시세는 7,000만 원이 내려간 2억 5,000만 원이었다. 2024년 10월이면 만기가 돌아온다. 지금 전세가는 그전과 비슷하지만, 그사이 집값이 내려 3억 원에라도 팔리면 다행이었다. 임차인이 이사한다는 말에 바로 매도를 결정했다. 울산은 2024년부터 2028년까지 입주 물량이 계속 줄고 있다. 입주 물량 부족 구간에 접어들었다. 그런데도 매매가나 전세가의 복구 속도가 더딘 편이다. 본전 생각이 굴뚝같다. 추가로 자금을 투입해 등기를 유지하면서 집값이 회복될 때까지 기다려야 할까? 3억 원에 매도하면 5,000만 원이 휴지 조각이 되어 사라진다. 가격이 내려도 아파트 실체는 그대로 있지만, 다만 그 가치가 제대로 남아 있지 않다는 게 진실이다.