부동산투자가 처음입니다

지은이의 말 _ 부동산투자를 위한 기초 공사, 이 책이면 끝!
추천사1 _ 부동산 입문자들을 위한 훌륭한 교과서
추천사2 _ 부동산시장에 대한 합리적인 시각을 주는 책

1장 결국 부동산이 답이다
대한민국 부동산 불패 신화는 계속 이어진다
지금 부동산을 살까 말까, 이것이 궁금하다면?
나는 실수요자인가 투자자인가, 그것이 중요하다
부동산의 종류부터 알아야 부동산이 보인다
돈 되는 부동산 정보를 얻는 법은 따로 있다
부동산투자는 결국 심리 싸움이다
부동산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다
새 건물보다는 헌 건물을 노리는 것도 방법이다
One Point Lesson — 부동산 첫 거래시 반드시 확인해야 하는 서류는?

2장 부동산 기본지식은 돈이다
베란다, 발코니, 테라스를 잘 구별해보자
전용면적과 공급면적, 실평수를 잘 구분하자
용적률과 건폐율, 연면적을 잘 따져보자
동네마다 아파트 최고층수가 다른 이유는 무엇인가?
아파트는 연령에 따라 가치가 달라진다
공시가격에 대해 제대로 배워보자
임대주택의 종류에 대해 꼼꼼히 알아보자
주택 임대사업자와 일반 임대사업자, 그 차이가 궁금하다
집값을 결정짓는 요인은 바로 이것이다
그렇다면 도시재생은 도대체 무엇인가?
전월세전환율에 대해 자세히 알아보자
모기지론 3총사를 제대로 알고 주택담보대출을 받자
DTI, LTV, DSR이 도대체 무엇인가?
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역은 무엇이 다른가?
One Point Lesson — 중소기업의 보금자리인 ‘지식산업센터’란 무엇인가?

3장 부동산거래, 이렇게 하는 것이 답이다
부동산시세부터 먼저 조회해보자
중개수수료는 반드시 알고 가자
부동산가격은 얼마든지 흥정할 수 있다
부동산이 적정한 가격인지 이렇게 판단하자
돈 아끼는 셀프 등기방법에 대해 배워보자
부동산매매시 대출한도는 얼마까지 가능할까?
부동산매매시 선매도 후매수가 원칙이다
One Point Lesson — 공공택지와 민간택지의 차이에 대해 제대로 알자

4장 아파트 분양권 투자, 이렇게 해야 돈 된다
지금이라도 서둘러 청약통장을 만들자
나는 1순위인가, 2순위인가?
그렇다면 무순위청약은 도대체 무엇인가?
신혼부부 특별공급을 잘 노려라
전매기한이란 건 도대체 어떤 것인가?
알쏭달쏭한 분양가상한제, 도대체 무엇인가?
계약금은 마련했는데 중도금과 잔금은 언제 내나?
선분양과 후분양, 양날의 검이다
분양원가 공개제도란 도대체 무엇인가?
One Point Lesson — 청약가점에 대해 제대로 알아보자

5장 부동산 세금, 공부한 만큼 아낀다
취득세, 그것이 궁금하다
갖고만 있어도 매년 내는 보유세(재산세, 종합부동산세)
팔아서 이익이 남으면 납부하는 양도세
그렇다면 양도세 중과란 무엇인가?
1가구 1주택자는 양도세 비과세를 받는다
같은 해에 팔면 이익? 손해? 양도세는 1년 합산이다
증여세와 상속세는 뭐가 다른가?
부부 공동명의는 절세에 유리한가?
순서만 바꿔도 세금을 줄일 수 있다
One Point Lesson — 표준지공시지가와 개별공시지가의 같은 점과 다른 점을 알자

6장 트렌드와 정책을 알아야 기회를 잡을 수 있다
주식시장과 부동산시장, 도대체 어떤 관계인가?
금리가 부동산 가격에 영향을 미치는 이유
전세시장과 매매시장 간의 관계를 파악하자
부동산 투자자들의 행동은 과연 합리적일까?
정부의 대출규제, 그 실체를 파악해보자
부동산 세금은 앞으로도 계속 강화될 것이다
실거래 조사는 더욱더 강화될 것이다
부동산 공급확대는 계속 이어질 것이다
One Point Lesson — 내 땅을 국가가 수용할 수 있는 근거는 뭔가요?

7장 재개발·재건축, 부동산의 황금알이다
재건축과 재개발, 이렇게 구분하자
재건축·재개발 사업절차는 어떻게 진행되나?
입주권은 낮은 분양가가, 분양권은 낮은 세금이 장점이다
서울 아파트 ‘35층 룰’을 자세히 파악하자
재건축 조합에 공포의 대상인 재건축 초과이익환수제
재건축의 대안으로 떠오른 리모델링이란 무엇인가?
재건축·재개발 사업이 늦어지는 곳은 다 이유가 있다
One Point Lesson — 도시계획위원회와 도시건축공동위원회, 그 차이를 명확히 알자

8장 경매, 잘 알고 투자하면 반드시 돈이 된다
경매란 무엇이고 어떻게 참여해야 하나?
경매도 손품과 발품을 팔아야 정보가 보인다
경매에 투자하는 사람들이 꼭 알아야 할 것들
경매와 공매의 공통점과 차이점은 무엇인가?
경매로 돈 벌고 싶으면 배당원리부터 파악하자
명도를 제대로 하는 방법은 분명 따로 있다
One Point Lesson — 전세권과 임차권, 제대로 구분하고 싶다면?

9장 임대사업자에 대한 거의 모든 것
임대사업자란 누구를 말하는가?
임대사업자등록을 해야 하는 이유를 알자
임대사업자로 등록하면 의무도 따른다
주택임대사업자등록, 할지 말지 고민될 때
One Point Lesson — 다가구주택과 다세대주택, 확실히 구분하자

부록 - 청약에 대한 궁금증 16문 16답

부동산이 항상 호황은 아니다. 아파트 매수·매도 시기와 주택시장 상황이 잘 맞을 경우에 가능한 얘기다. 하지만 ‘대한민국은 부동산공화국’, ‘서울 집값 불패’라는 공식은 괜히 나온 말이 아니다. 서울만 놓고 보면 장기적으로 집값 그래프는 항상 우상향하고 있다. 실제로 KB 국민은행 시세를 보면 서울 아파트 중위가격(아파트 가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 값)은 2008년 12월 4억 8,084만 원에서 2020년 3월 9억 1,812만 원으로 10여 년 사이에 2배가 넘게 뛰었다. 이런 부동산공화국에서 서민들의 삶은 공평하기가 쉽지 않다. 개미처럼 꾸준히 월급을 모으며 내집 마련이라는 최종 목표를 위해 평생 삶을 헌신하는 사람도 있는 반면, 사회에 본격적으로 첫발을 내딛는 20대 후반이나 30대 초반부터 부동산투자를 꾸준히 해 경제적인 자유를 누리고 남부럽지 않게 사는 사람도 있다. 물론 말이 쉽지 부동산으로 인생 역전을 노리기에는 변수가 너무 많다.

부동산 취재 과정 중에 만난 이용수씨(가명). 그는 서울에서도 최고 알짜 입지로 꼽히는 재개발사업장의 입주권 물량을 비롯해 실거주하는 아파트 1채, 오피스텔 1채를 보유하고 있다. 오피스텔은 임차수요가 들어서 있어 매달 100만 원 가량 월세가 들어오는 데다 재개발 입주권 물량은 피(웃돈)가 7억~8억 원이나 붙어 있다. A씨는 당장 은퇴를 해도 사실 일상생활을 유지하는 데 별 문제가 없다고 웃으며 말한다. 현재 거주 중인 아파트도 10년 전 산 가격보다 2배 가까이 올라 어떻게 돈을 굴려야 할지 행복한 고민 중이다. 평범한 직장인 이씨가 이처럼 수십억 원대의 부동산 자산가가 된 배경은 뭘까? 의외로 부동산 재테크에 성공하게 된 비결은 순전히 집안 살림만 했던 그의 아내 덕분이었다. 평소 부동산에 전혀 관심이 없던 그의 아내가 부동산에 관심을 갖기 시작한 것은 약 10여 년 전이다. 시작은 사소했다. 평소 동네에서 자주 가던 미용실이나 슈퍼마켓에서 마주친 지인이 공인중개사 자격증을 땄는데 이후 친해지면서 부동산 얘기를 자주하던 것이 계기가 되었다. 어느 날 ‘나도 한번 투자해볼까’라는 생각이 들었다고 한다.

‘○○아파트 재건축을 통해 연면적 1만 5천m2, 용적률 300%, 건폐율 50%를 적용해 최고 □층, △△△가구로 탈바꿈한다.’ 재건축 관련 부동산 기사에서 쉽게 볼 수 있는 내용이다. 단순히 기존 아파트가 몇 개 동, 얼마의 가구수로 변하는 것은 익숙한 말로, 숫자만 봐도 이해가 잘 되지만 용적률, 건폐율, 연면적과 같은 용어가 나오면 머릿속이 혼란스러운 경우가 많다. 분명 한두 번은 들어본 적이 있는 가장 기초적인 부동산 용어인데, 뒤돌아서면 또다시 까먹기 일쑤다. 이 개념을 이해해야 건축물에 대한 이해를 높일 수 있고, 투자를 하거나 부동산을 공부하는 경우에도 반드시 알아야 하는 개념이므로 잘 숙지해둘 필요가 있다. 가장 쉽게 용적률과 건폐율을 이해하려면 건물의 ‘높이’와 ‘넓이’를 떠올리면 된다. 용적률은 건축물을 올릴 수 있는 높이에 영향을 준다. 대지면적에 대한 총 건축면적의 비율이다. 전체 대지면적에서 건축물 각 층의 면적을 합한 값(연면적)을 나누면 된다.