2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7

지은이의 말 _ 부동산 투자 성공의 비결은 적극적인 관심입니다

트렌드 1 앞으로 5년, 재건축이 뜰 수밖에 없다
재건축이 뜰 수밖에 없는 두 가지 이유
재건축의 첫 단추, 안전진단 완화 시작되었다
1인당 3억 원씩 내라? 재초환 환수금 깎는다
달라지는 분양가상한제, 로또 청약 사라지나?
재건축 아파트 실전투자, 꼭 확인해야 할 3가지
재건축 투자를 잘못하면 현금청산 대상이 될 수 있다
토지거래허가제, 무주택자에겐 기회다
규제 완화 반사효과, 한 달 만에 4억 원 뛴 아파트

트렌드 2 빗장 풀린 대출 규제, 이렇게 활용하라
월급 15년이나 모아야 살 수 있는 집
확 풀린 대출 규제 ①: 내 대출한도 얼마까지 늘었을까
확 풀린 대출 규제 ②: 족쇄 풀린 15억 아파트와 다주택자
DSR 강화된다는데 DSR이 뭐지?
신혼부부와 사회 초년생을 위한 대출 꿀팁 3가지
1년 새 두 배 오른 금리, 대출 전략 다시 짜라
고정금리 연 2% 받은 영끌족은 웃었다
대출자들이 꼭 알아야 하는 부동산 규제지역

트렌드 3 집값이 오르든 내리든 청약은 옳다
집값이 올라도 떨어져도 언제나 ‘옳은’ 주택청약
청약통장, 지금 당장 만들자
달라진 청약제도에 따라 젊으면 추첨제, 나이 들면 가점제
한 번밖에 쓸 수 없는 청약통장, 신중하게 사용하자
‘묻지 마’ 청약은 위험하니 공부하고 또 공부하자
이런 청약도 있다 ‘줍줍’과 사전청약
전매제한과 실거주 의무 완화, 부활하는 분양권 시장

트렌드 4 부동산 세금, 두려워할 필요가 없다
굳이 세금 때문에 부동산 투자를 꺼릴 이유는 없다
1주택자의 경우에는 보유세가 무섭지 않다
18억 원짜리 마포 아파트, 종부세 없다
시세만 보지 말고 공시가격을 체크하자
양도세를 제대로 알아야 부동산 투자에 성공한다
다주택자의 부동산 세금 폭탄, 피해갈 방법은 있다

트렌드 5 매매시장보다 전세시장을 먼저 보자
전세시장 동향, 집주인이 더 잘 알아야 한다
전월세시장을 뒤흔든 임대차 3법
아래층은 5억 원, 위층은 8억 원! 이상한 은마 전세가격
임대차 3법을 모르면 집 사고도 2년간 못 들어간다
집주인 실거주 의무가 풀리는 분양가상한제 아파트
착한 집주인은 양도세 내지 마세요!
공시가격 1억 원 아파트를 노린 갭투자 원정대 열풍

트렌드 6 혼돈의 부동산 시장, 투자 안목을 가져라
집값은 어떻게 될까? 열정과 냉정 사이
부동산 투자, 5년 후를 내다보자
재건축은 다 좋다? 희비 엇갈린 분당, 일산, 평촌
초양극화 시대, 지방 부동산의 옥석 가리기
갭투자자와 영끌족, 고금리 시대에 살아남기

트렌드 7 집값의 향방은 5대 변수에 달려 있다
롤러코스터 타는 시장, 집값은 왜?
변수 ①금리: 집값 변곡점과 금리 전망
변수 ②주택공급: 천국과 지옥 오간 세종시
변수 ③부동산 정책: 규제를 다 풀어버린 윤석열 정부
변수 ④인구: 폭발적으로 늘어난 1인 가구
변수 ⑤교통: GTX 따라 울고 웃는 집값

부록 1 _ 역대 정부의 부동산 정책
부족 2 _ 부동산 용어설명

가장 파격적으로 달라진 점은 안전진단 심사를 통과하지 않더라도 재건축 절차를 시작할 수 있도록 한 것입니다. 준공 30년만 지나면 재건축 사업에 착수할 수 있도록 허용하고 재건축조합 설립 시기도 당겼습니다. 이른바 ‘재건축 패스트트랙’을 윤석열 정부가 2024년 초에 발표한 것입니다. 이렇게 되면 재건축 사업 기간이 최대 3년 단축될 거라고 정부는 예측했습니다.

서울 도심 내 개발 예정지에 전격적으로 지정된 토지거래허가제의 영향력은 예상보다 큽니다. 대표적으로 서울 송파구 잠실동의 수만 가구가 밀집한 ‘엘리트’ 아파트 집값에 영향을 줬습니다. ‘엘리트’는 잠실동 일대의 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 3개 단지를 묶어서 부르는 별칭인데요, 이 지역은 지하철 2호선과 9호선을 낀 초역세권에 한강이 가깝고 놀이공원, 병원, 대치동 학원가에 대한 접근성이 좋아 투자 수요와 전세 수요가 꾸준한 곳입니다. 그런데 잠실 마이스 사업 계획 발표 직후 이 일대는 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 전세를 낀 매매인 갭투자가 원천 차단되고 실수요자만 아파트를 매매할 수 있습니다. 이에 따라 초대형 개발 호재에도 잠실 아파트값은 단기 과열되지 않았습니다. 갭투자가 원천 차단되었기 때문에 2022년 하반기 이후 집값 조정기에는 집값이 평균보다 큰 폭으로 하락했습니다.

사람마다 집값 수준에 대한 평가는 다를 수 있지만 나라별로 비교하는 표준 지표가 있는데요, 바로 ‘소득 증가율 대비 집값 상승률’ 지표입니다. 구체적으로 소득대비 주택가격 배수(PIR)로 나타낼 수 있습니다. 연봉 대비 집값이 어느 정도인지를 보여주는 통계지요. PIR은 해마다 국토교통부가 국토연구원에 의뢰해서 공식적으로 통계를 낸 뒤 발표합니다. 2020년 7~12월 표본 5만 1,000가구를 대상으로 국토연구원이 실시한 2020년 주거실태조사에 따르면, 자가 가구의 연소득 대비 주택가격 배수(PIR)는 수도권이 8배를 기록했습니다. 즉 월급을 한 푼도 쓰지 않고 꼬박꼬박 모아 수도권 집을 사려면 8년이 소요된다는 의미입니다.