부동산 계약실무

1장 부동산계약법의 의의와 계약의 종류
제1관 연구과제 28
제2관 본문 30
Ⅰ. 부동산계약법의 개념 30
Ⅱ. 부동산계약법의 기본이념 31
Ⅲ. 계약의 종류 32
제3관 연구과제 관련 판례 40

2장 부동산계약서의 형식과 계약관계의 입증문제
제1관 연구과제(사안 1~4) 44
제2관 본문 49
Ⅰ. 부동산계약서의 형식 49
Ⅱ. 부동산계약의 입증문제 53
제3관 연구과제 관련 판례 60

3장 계약의 요건과 효력 개관
제1관 연구과제(사안 1~2) 68
제2관 본문 70
Ⅰ. 개관 70
Ⅱ. 계약의 요건 71
Ⅲ. 계약의 요건과 계약의 효력 74
제3관 연구과제 관련 판례 81

4장 계약의 성립과 불성립
제1관 연구과제(사안 1~3) 85
제2관 본문 88
Ⅰ. 계약의 성립 88
Ⅱ. 계약의 불성립 94
제3관 연구과제 관련 판례 99

5장 당사자능력과 계약의 효력
제1관 연구과제(사안 1~6) 104
제2관 본문 111
Ⅰ. 계약의 일반요건으로서 당사자능력 111
Ⅱ. 권리능력과 의무능력 111
Ⅲ. 의사능력과 행위능력 112
Ⅳ. 미성년자 114
Ⅴ. 성년후견제도 115
Ⅵ. 제한능력자의 상대방의 보호 120
제3관 연구과제 관련 판례 127

6장 계약의 당사자와 대리권 문제
제1관 연구과제(사안 1~5) 139
제2관 본문 145
Ⅰ. 유권대리 145
Ⅱ. 무권대리 152
제3관 연구과제 관련 판례 162

7장 계약의 목적과 계약의 효력
제1관 연구과제(사안 1~9) 173
제2관 본문 184
Ⅰ. 계약의 요건과 계약의 목적 184
Ⅱ. 계약내용이 확정·가능할 것 184
Ⅲ. 계약내약의 적법성과 사회적 타당성 186
제3관 연구과제 관련 판례 212

8장 불공정한 법률행위와 이중매매
제1관 연구과제 239
제2관 본문 241
Ⅰ. 불공정한 법률행위(폭리행위) 241
Ⅱ. 이중매매의 법률관계 244
제3관 연구과제 관련 판례 257

9장 토지거래허가의 법리, 명의신탁의 법률관계, 신탁법상의 신탁
제1관 연구과제(사안 1~7) 261
제2관 본문 270
Ⅰ. 토지거래허가의 법리 270
Ⅱ. 명의신탁의 법률관계 275
Ⅲ. 신탁법상의 신탁 285
제3관 연구과제 관련 판례 302

10장 의사와 표시의 불일치
제1관 연구과제(사안 1~9) 316
제2관 본문 327
Ⅰ. 진의 아닌 의사표시(비진의표시) 327
Ⅱ. 통정허위표시 330
Ⅲ. 착오에 의한 의사표시 337
제3관 연구과제 관련 판례 343

11장 하자 있는 의사표시
제1관 연구과제(사안 1~6) 367
제2관 본문 376
Ⅰ. 하자있는 의사표시의 의의 376
Ⅱ. 하자있는 의사표시의 요건 377
Ⅲ. 하자있는 의사표시의 효과 380
Ⅳ. 하자있는 의사표시의 적용범위 381
제3관 연구과제 관련 판례 389

12장 계약의 무효사유와 계약의 취소사유
제1관 연구과제(사안 1~2) 404
제2관 본문 407
Ⅰ. 계약의 무효사유 407
Ⅱ. 계약의 취소사유 410
Ⅲ. 무효의 효과 412
제3관 연구과제 관련 판례 418
Ⅰ. 약정이율의 무효 418
Ⅱ. 상계의 항변 419
Ⅲ. 민사적인 책임 420

13장 계약체결상의 과실
제1관 연구과제(사안 1~5) 423
제2관 본문 428
Ⅰ. 의의 428
Ⅱ. 민법 제535조의 경우 429
Ⅲ. 일반적인 경우 431
제3관 연구과제 관련 판례 434

14장 쌍무계약의 효력 : 동시이행항변권과 위험부담
제1관 연구과제 442
Ⅰ. 동시이행항변권(사안 1~5) 442
Ⅱ. 위험부담(사안 1~4) 452
제2관 본문 458
Ⅰ. 쌍무계약의 특성 458
Ⅱ. 동시이행항변권 459
Ⅲ. 위험부담 466
제3관 연구과제 관련 판례 470
Ⅰ. 동시이행항변권 470
Ⅱ. 위험부담 487

15장 제3자를 위한 계약
제1관 연구과제(사안 1~9) 500
제2관 본문 509
Ⅰ. 의의 509
Ⅱ. 「제3자를 위한 계약」의 성립요건 510
Ⅲ. 「제3자를 위한 계약」의 효력 512
제3관 연구과제 관련 판례 519

16장 계약의 해제와 계약의 해지
제1관 연구과제(사안 1~8) 547
제2관 본문 559
Ⅰ. 계약의 해제 559
Ⅱ. 계약의 해지 572
제3관 연구과제 관련 판례 584

17장 해제의 특수문제 : 실권특약, 정기행위, 합의해제
제1관 연구과제(사안 1~3) 611
제2관 본문 615
Ⅰ. 실권특약 615
Ⅱ. 정기행위와 계약해제 619
Ⅲ. 계약의 합의해제(해제계약) 622
제3관 연구과제 관련 판례 624

18장 해약금 조항에 의한 해제와 계약금의 분할지급 문제
제1관 연구과제(사안 1~5) 632
제2관 본문 637
Ⅰ. 해약금 조항(민법제565조)에 의한 해제 637
Ⅱ. 계약금의 분할지급의 문제 640
제3관 연구과제 관련 판례 647

19장 손해배상
제1관 연구과제(사안 1~4) 662
제2관 본문 667
Ⅰ. 손해배상의 발생근거 667
Ⅱ. 손해배상의 범위 668
제3관 연구과제 관련 판례 678

20장 매매의 의의와 효력
제1관 연구과제(사안 1~2) 689
제2관 본문 693
Ⅰ. 매매의 의의 693
Ⅱ. 매매의 효력 693
제3관 연구과제 관련 판례 701

21장 매도인의 담보책임
제1관 연구과제 711
제2관 본문 712
Ⅰ. 매도인의 담보책임의 의의와 성질 712
Ⅱ. 타인의 권리매매에 있어서의 매도인의 담보책임 713
Ⅲ. 수량부족 또는 일부 멸실의 경우 매도인의 담보책임 717
Ⅳ. 매매목적물에 용익적 제한물권이 있는 경우 매도인의 담보책임 723
Ⅴ. 매매목적물에 저당권·전세권이 설정된 경우 매도인의 담보책임 725
Ⅵ. 물건의 하자에 대한 담보책임(하자담보책임) 728
Ⅶ. 경매에 있어서의 담보책임 736
제3관 연구과제 관련 판례 738

22장 계약과 약관
제1관 연구과제(사안 1~2) 743
제2관 본문 746
Ⅰ. 약관의 의의와 법적 성질 746
Ⅱ. 약관의 계약편입 747
Ⅲ. 약관의 해석 751
Ⅳ. 약관에 대한 통제 752
제3관 연구과제 관련 판례 758

23장 주택임대차보호법
제1관 연구과제(사안 1~8) 765
제2관 본문 771
Ⅰ. 서언 771
Ⅱ. 대항력 773
Ⅲ. 존속의 보장 778
Ⅳ. 보증금의 회수(우선변제권) 785
Ⅴ. 강행규정 793
제3관 연구과제 관련 판례 802

24장 상가건물임대차보호법
제1관 연구과제(사안 1~2) 812
제2관 본문 814
Ⅰ. 서언 814
Ⅱ. 대항력 817
Ⅲ. 존속의 보장 822
Ⅳ. 보증금의 회수(우선변제권) 827
Ⅴ. 권리금 831
Ⅵ. 강행규정 835
제3관 연구과제 관련 판례 837

판례색인 844

사항색인 849

머리말

우리는 사회생활을 하면서 부동산계약을 자주 체결하게 된다. 월세계약·전세계약·매매계약·대출계약 등 부동산을 대상으로 하여 이루어지는 계약은 우리 일상에서 피할 수 없는 일이 되었다. 또한 창업을 하거나 회사의 임원진이 되어 업무를 추진할 경우 부동산계약은 더욱 중요한 일이 된다.
이제 부동산계약과 이를 둘러싼 법률적인 문제는 법률전문가의 독점적인 영역이 아니라 일반인이 꼭 알고 있어야 할 지식의 영역이 되었다.

이 책은 필자가 대학원에서 부동산학과의 석·박사과정을 이수하고 있는 학생들을 상대로 「부동산계약법」과목과 「부동산거래사례분석」과목을 강의하면서 준비하였던 강의내용을 정리한 것이다. 대학원의 부동산학과 학생들은 대부분 법학을 전공하지 아니한 비법학도이다.
이 책은 이러한 비법학도들이나 일반인에게도 접근이 용이하도록 다음과 같은 시각에서 정리하였다.
첫째, 제1관 연구과제에서는 제1심에서부터 문제가 되어 대법원의 판결에 이르게 되었던 사례를 사안으로 정리하였다. 사안을 읽어 보면 평범한 일상 문제로 보이지만 거의 대부분이 언론에 오르내렸던 대형사건이거나 우리나라의 유명기업·유명인이 관련된 사건이다.
대형사건이나 유명사건도 대부분 기초 법률이론에 의하여 해결된다는 것을 알게 하기 위하여 사안으로 정리한 것이다.
둘째, 제2관에서는 제1관의 사안과 관련하여 기초법률지식을 평이하게 요점으로 정리하였다. 실무에서 문제되는 사항에 대하여 판례를 중심으로 정리하였고, 본문을 통하여 제1관의 사안에 대하여 쟁점과 결론의 논거를 파악하도록 하였다.
■ 연구판례에서는 사안으로 다루고 싶었지만 사안으로 다루지 못한 판례, 대법원에서 전원합의체로 종전의 판례를 변경한 판례, 구체적인 사안과 관련하여 눈여겨 볼 필요가 있는 판례 등을 정리하였다.
■ 심층연구에서는 본문이나 판례에서 나오는 내용 중 연구하고 학습할 필요가 있는 사항, 본문에서 언급하였으나세밀하게 살펴보지 못하였던 법률조항, 일상에서 거명되고 있으나 간과하기 쉬운 사항 등을 정리하였다.
셋째, 제3관에서는 제1관의 연구과제에서 제시한 사안의 관련판례를 정리하였다. 사실관계·원심의 판단·대법원의 판단 등으로 정리하였으며, 가능하면 원문 내용을 그대로 살리고자 하였다.
대법원판례를 검토하다 보면 법률전문가도 이러한 점을 간과할 수 있구나 하는 점을 알게 되고, 대부분의 사건들이 어려운 법률이론에 의하여 결론이 나는 것이 아니라 가장 기초적인 법률지식에 의해 승부가 갈린다는 것을 알게 된다.

이 책은 부동산계약실무에 있어서 꼭 알고 있어야 할 내용을 정리하였다. 변호사·법무사·공인중개사 등 부동산계약실무에 종사하는 입장에서는 일선 실무에 종사하면서 문제가 되었던 사항과 관련하여 간과하기 쉬운 사항을 쉽게 찾아볼 수 있을 것이다.
일반인의 입장에서는 부동산거래에서 꼭 알아야 할 기초법률이론과 판례를 이해하고, 부동산계약실무에서 문제가 될 수 있는 분야와 부동산계약체결과정에서 유념해야 할 사항을 알게 될 것으로 기대한다.
부동산학을 공부하는 학생이나 법학을 공부하는 학생의 입장에서는, 제1관의 사안에 대하여 논거를 가지고 결론을 추론하는 과정을 거치고 난 후 제2관의 본문과 제3관의 관련판례를 학습함으로써 법률적인 사고능력(legal mind)을 기를 수 있다.

학문의 길로 이끌어 주신 최민섭 교수님께 감사의 말씀을 드리며, 출판과 관련하여 수고하여 주신 올에듀넷 관계자분들께 감사드린다.
2018년 6월 박준모