문재인 정부의 부동산 정책 분석

I. 서론 1

II. 문재인의 부동산 정책 공약 4
1. 공약집을 통해 본 문재인 대통령의 공약 4
①. 지방분권 강화 및 균형발전 공약 5
②. 빈곤탈출, 의료비 경감 10
③. 주거문제해소 11
④. 생활비 절감 16
2. 후보들의 공약 비교를 통해 본 문재인 대통령의 공약 17
①. 후보들의 공약 비교 17
②. 후보들의 공약 비교를 통해 본 문재인 대통령의 공약 26

III. 주요 논쟁거리 33
1. 도시재생 뉴딜 사업 33
①. 재개발과는 다른 “도시재생 ‘뉴딜’사업” 34
②. 유사 정책 40
③. 서울시 생활권계획과의 시너지 효과 44
④. 재원 문제 해결을 위해 필수적인 민간 협력 47
⑤. 젠트리피케이션 방지와 클리블랜드모델 48
⑥. 전문가들의 평가 53
2. 뉴스테이와 행복주택 56
①. 박근혜표 뉴스테이 56
②. 뉴스테이 사업 축소 57
③. 뉴스테이의 공적 기능 강화 60
④. 행복주택 61
3. 보유세 인상 63
4. 전월세상한제와 계약갱신청구권제 68
5. 가계부채 총량 관리제 71
6. DTI와 DSR 72
7. 재건축초과이익환수제도 78
8. 토지공개념과 국토보유세, 기본소득 81
9. 공공임대주택 90

IV. 문재인 정부의 부동산 시장 전망 97
1. 부동산 브레인 김수현 97
2. 주거복지·도시재생 중심 국토교통 정책 101
3. 부동산 시장의 변화 103
①. 임대시장으로의 전환 104
②. 보유세는 후퇴, 임대주택 정책은 단계적 도입 105
③. 2017년까지는 큰 변화 없을 것으로 예상 105
4. 규제 점진적으로 시행되면 양극화 심화 107
5. 빚에 기댄 내 집 마련은 무리 109
6. 아직은 제자리걸음중인 전·월세값 111
①. 규제 강화하면 일시적인 폭등 전망 111
②. 전국 아파트 전셋값 제자리걸음 112
7. 여전한 집값 오름세 114
①. 현실성 없는 새로운 규제 강화 114
②. 새 정부 개막 후 상승폭 커진 서울 아파트값 118
8. 지역별 문재인 효과 124
①. 강북·강남 124
②. 동탄 125
③. 세종, 김해·부산 127
9. 중소건설사 수혜 133
①. 투자로 인한 ‘희’와 규제로 인한 ‘비’ 133
②. LH 건설문화혁신센터 135
③. 건설업계의 ‘대기업’ 꼬리표 지우기 137
④. 건설사들의 임대주택관리사업 활발 137

V. 문재인 정부의 부동산 전망에 따른 대처 방법 141
1. 상승세를 보일 주택 유형 141
①. 역세권 소형 아파트 141
②. 상가주택 143
③. 오피스텔 145
2. 문 정부 시대의 부동산 투자방법 146
①. 세종시를 노려라 146
②. 서울 도심 소형 아파트 갭투자 148
③. 지금도 유효한 강남 재건축 투자 149
④. 임대수익 짭짤한 수익형 부동산 150
⑤. 공급 많은 지방은 출구 전략 151

VI. 남겨진 과제 154
1. 도시재생 뉴딜 사업 154
①. 획일화의 문제 154
②. 도시재생과 임대주택 사이에서의 LH의 역할 문제 155
③. 공급 지연의 문제 155
2. 공공임대 공약 156
3. 일관성 있게 꾸준히 실행될 수 있는 정책 157

VII. 결론 161

◎ 부록1 : 용어집 164
①. DTI(Debt To Income) 164
②. DSR(Debt service ratio) 164
③. LTV(Loan to value ratio) 164
④. 뉴스테이 165
⑤. 임대차계약갱신청구권제 165
⑥. 전월세상한제 166
⑦. 토지공개념 166

◎ 부록2 : 투자 시 체크해야 할 주의사항 169
1. 상가주택 투자 시 체크해야 할 9가지 169
2. 오피스텔 투자 시 체크해야 할 5가지 171