2025 재개발 주택세금 길라잡이

[제1장] 재개발등 정비사업의 이해

1. 재개발등 정비사업의 종류
2. 재개발등 정비사업의 절차
3. 재개발등 정비사업 기본상식
4. 리모델링사업과 세금

[제2장] 재개발 단계별 주택세금

1. 관리처분계획인가 고시일 전 취득 및 양도
2. 관리처분계획인가 고시일 ~ 멸실 전 취득 및 양도
3. 멸실 후 ~ 준공(사용승인 등) 전
4. 준공일 이후 ~ 이전고시일
5. 이전고시일 이후

[제3장] 취득세 편

1. 기본 사항
2. 소유 주택 수의 판단
3. 취득 시 무조건 중과세 배제되는 주택
4. 무주택자인 개인이 주택을 유상으로 취득 시 내는 세금과 세율
5. 하나의 주택등 보유 중 두번째 집을 살 때 내야하는 세금
6. 두 개의 주택등 보유 중 세번째 주택을 취득하는 경우
7. 3개의 주택 등 보유 중 비조정대상지역 내에 있는 네 번째 집을 살 때 내야하는 세금
8. 개인이 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득세 등
9. 중과세 규정과 다주택 등 취득세 중과세 규정이 동시에 적용되는 경우 세율 적용
10. 장기일반민간임대주택 등에 대한 감면
11. 재개발 등 주택의 취득세

[제4장] 양도소득세 편

1. 기본 사항
2. 주택의 양도 시 비과세
3. 거주주택 양도 시 비과세 특례
4. 조합원입주권의 양도 시 비과세 특례
5. [일반주택 + 주택분양권] 보유 중 일반주택의 양도 시 비과세 특례
6. [일반주택+조합원입주권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례
7. 1세대 다주택자 양도소득세 중과세 유예
8. 조합원분양가액과 권리가액(종전자산평가액) 차액에 따른 세금
9. 조합원 입주권 또는 준공된 주택의 양도차익 산정방법은?
10. 조합으로부터 지급받은 금원의 소득구분
11. 조합으로부터 현금청산금을 받은 경우의 감면 규정
12. 장기임대주택에 양도소득세 주요 감면 규정

[제5장] 재산세 편

1. 과세대상은?
2. 누가 재산세를 내야 하나요?
3. 주택에 대한 재산세의 납세지는 어디인가요?
4. 재산세는 어떤 금액을 기준으로 부과하나요?
5. 주택 재산세율은?
6. 1세대 1주택자에 대한 혜택은 없나요?
7. 재산세에 부가하여 내야하는 세금은 없나요?
8. 주택 재산세 납부 시기는?
9. 재개발사업에서 관리처분계획인가 고시일 이후 주택에 대한 재산세는?

[제6장] 종합부동산세 편

1. 주택에 대한 과세
2. 재개발 등 조합원관련 종합부동산세

[제7장] 상속·증여세 편

1. 상속세
2. 증여세
3. 재산평가
4. 신고와 납부

봄날입니다. 목년과 벚꽃은 피고 지고, 나뭇가지 잎새를 흔들며 지나는 남촌 바람은 정겹습니다. 겨울을 나고 봄이 왔듯이 6월의 여름도 곧 일상처럼 돌아오리라 기대합니다.

재개발사업은 희망과 욕망의 수단입니다. 누구는 자산증식의 수단으로, 누구는 가족의 따듯한 안식처로. 하지만 누구에겐 옛 추억의 공간을 빼앗기는 아픈 상처의 징표로, 누구에겐 가족을 이끌고 떠나야 할 출발점으로 기억될 것입니다.

재개발사업은 복잡합니다. 언제 취득해서 언제 처분해야 할지, 사업성이 좋은 정비구역인지, 얼마의 프리미엄을 주고 사야 하는지, 그리고 조합원입주권은 온전히 받을 수 있는지, 몇 평형을 신청해야 안전하게 원하는 평형을 배정받을 수 있는지 등 인터넷과 책 그리고 관련 법률도 잘 공부해 두어야 합니다.

재개발사업 관련 세금은 복잡합니다. 양도세는 관리처분계획인가일을 기준으로 종전부동산이 조합원입주권으로 전환됩니다만 취득세는 건축물 멸실 여부에 따라 과세 대상이 달라집니다. 특히 멸실된 무허가건축물(뚜껑)을 승계 취득한 조합원의 경우 프리미엄을 신축건축물의 취득세 과세표준에 산입하여야 하는 등 주의사항이 많습니다. 상속증여세에서는 조합원입주권을 어떻게 평가해야 할지 현실적 고민사항도 있습니다.

본 책은 재개발·재건축 등 정비사업 관련 내용과 정비사업 관련 세금(취득세, 양도세, 재산세, 종부세, 상속증여세, 주택임대사업) 내용을 담고 있습니다. 복잡한 해석 판례는 배제하고 꼭 알아야 할 내용 위주로 꾸몄습니다.

본 책을 출간하기까지 많은 분께서 수고하셨습니다. 먼저 출간을 허락하신 더존테크윌의 김진호 대표님, 편집에 고생하신 이태동 이사님과 경정암 부장님, 매번 좋은 정보를 주시는 독자 여러분, 그리고 저자들의 사랑하는 가족 모두에게 고마움을 전합니다.

2025.5.8.
저자 김영인·강형규