디벨로퍼 경매

머리말 - 4

1장 경매 기초체력 다지기

1. 경매의 종류
경매는 저가매수의 기회 - 16
오르냐 내리냐 그것이 문제로다 - 19
경매는 상식이다 - 22
부동산 학교 안내 - 25

학습 포인트
경매의 의의 - 26

2. 경매의 구분
형식적으로 하는 경매도 있다 - 28
경매를 이중으로 한다고? - 30

학습 포인트
형식적 경매 - 35
실질적 경매 - 35

3. 경매의 대상
집주인과 땅주인 - 37
따로 파는 액세서리, 제시외 - 40
경매의 제4물결, 디벨로퍼 경매 - 44
디벨로퍼 경매 사례(1) / 월곡 로이코타운 - 47
농사꾼에게만 주는 농취증 - 49

학습 포인트
부동산 경매의 대상 - 53
토지에 대한 기본 상식 - 55
농지의 취득 - 60

2장. 경매 절차

1. 경매 절차도 - 70
2. 경매는 이렇게 합니다
떼인 돈 받아주는 경매? - 72

학습 포인트
부동산 경매 절차 - 76

3. 경매를 시작합니다
그래, 결정했어! - 78

학습 포인트
경매의 개시 - 81

4. 매각을 위한 준비
감정 없는 감정가격 - 83
응찰 금액의 또 다른 기준, 배당요구종기 - 94

학습 포인트
매각의 준비 - 96

5. 입찰과 매각
부동산 진품명품 - 102
1등만 알아주는 더러운 경매 - 105
디벨로퍼 경매 사례(2) / 강남 역삼 로이코타운 - 108
낙엽값 경매 - 109
그대는 임장드라마의 주인공 - 112
운칠기삼 - 114
위험한 경매, 외로운 경매 - 117
매각기일의 복불복 - 120
저에게 허가를 하지 마옵소서 - 123
잔금 언제 냅니까? - 126

학습 포인트
경매 정보 수집 - 130
경매 입문자를 위한 스피드옥션 무료 이용 - 131
관심물건의 선정 - 132
현장조사(임장) - 133
입찰참여 물건 및 입찰가격의 결정 - 134
매각기일 - 136
입찰의 진행 - 137
입찰의 종결 - 143
매각허가결정 - 147
매수인의 매각대금 납부 - 152

6. 인도와 명도
사소한 부주의로 당하는 명도 봉변 - 155
신발 굽과 비례하는 수익률 - 158
스마트폰과 어플 - 161
억울한 헌납 - 164
저에게는 명도확인서가 남아 있습니다 - 166
디벨로퍼 경매 사례(3) / 서초동 상업지역 빌딩 - 171
인테리어 해야 하나요? - 173
인도적으로 하는 인도 명령 - 175

학습 포인트
부동산 인도 명령 - 179
낙찰에서 집행까지 - 183

3장 실전을 위한 체력 다지기

1. 경매는 권리의 조합
알기 쉬운 권리분석 - 188

학습 포인트
물권 - 191
채권 - 192
물권과 채권의 비교 - 193

2. 꼭 알아야 하는 말소기준권리
나도 모르는 가압류 - 195
작용, 반작용 그리고 저당, 근저당 - 197
보험등기, 가등기 - 201

학습 포인트
말소기준권리 개요 - 208
말소·인수되는 권리의 확인 - 209
말소기준이 되는 권리 - 210

3. 돈 되는 특수권리
모두가 즐거운 지상권 - 215
디벨로퍼 경매 사례(4) / 부천 대장동 도시개발사업지구 토지 - 218
사라지지 않는 구분지상권 - 219
후손 몰려오는 분묘기지권 - 221
어벤저스 권리, 유치권 - 225

학습 포인트
지상권·지역권 - 230
등기된 임차권 - 230
등기되지 않은 임차권(채권적 전세) - 231
가처분 - 231
유치권 - 231
법정지상권 - 232
분묘기지권 - 234

4. 임대차보호법
대한 외국인 세입자 - 238
임차와 등기 - 241
전세 살면 생기는 전세권? - 244

학습 포인트
전세권과 임대차 - 246
주택임대차보호법의 적용 - 247
주택임대차보호법의 보호 대상 - 248
주택임대차보호법의 적용범위 - 249
주택임대차의 대항력 - 251
주택임대차의 우선변제권 - 252
소액임차인의 최우선변제권 - 255
임대차 존속기간 - 255
임차권등기명령제도 - 256
상가임대차보호법의 적용 - 258
상가건물임대차보호법의 성격 - 258
상가임대차의 대항력 - 260
상가임대차의 우선변제권 - 260
상가소액임차인의 최우선변제권 - 261
상가임대차 존속기간 - 261
권리금 - 263

4장 별책부록

돈 되는 경매를 위한 상식
돈 되는 부동산 개발 - 268
불리하니까 영농여건불리농지 - 272
그린벨트 땅 삽니다! - 276
특혜받는 경매 - 278
권리를 사고 파는 NPL - 281
디벨로퍼 경매 사례(5) / NPL 투자 - 284

학습 포인트
부동산 등기 - 285
건축물대장 - 294
토지대장 - 295
토지이용계획확인원 - 295

매수행위만으로 저가매수의 여부를 결정지을 수는 없다. 매수한 다음 팔아야 하는 매도를 통해 비로소 그 매수행위가 저가매수 여부를 결정한다. 즉, 저가매수는 매도를 통해 얻어지는 결과이지만, 많은 투자자가 자신이 만족하는 금액으로 사면 저가매수를 했다고 생각하는 희망과 착각에 빠지는 경우가 많다.

경매의 제4의 물결은 어떤 경매일까? 다양한 방식이 거론될 수 있지만, 저자는 관련 부동산 산업과 콜라보(Collaboration) 한 경매가 제4의 물결이 될 것으로 본다. 부동산의 지상최대 목적인 최유효 이용을 얻고자 개발을 통해 그 수익을 올리는 시행 경매 또는 개발 경매, 이 책의 제목인 디벨로퍼 경매를 4세대 경매라고 하고 싶다.

지금까지 말한 내용을 종합해보면 오래된 부동산은 가격이 저렴하므로 개발을 통해 가치가 상승된다는 이야기다. 대한민국 국민이라면 누구나 다 아는 뻔한 진실이다. 그러나 뻔한 이야기이지만 누구나 가치를 상승시켜 수익을 내지는 못한다. 그 이유는 지식부족과 경험부재, 과정에 대한 두려움이 한 몫을 차지하리라 생각한다. 이는 저자도 마찬가지였고, 유명 전문가들도 모두 그런 과정을 거쳐 왔다.