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시장을 이기는 정책은 없다

시장을 이기는 정책은 없다

(노무현·이명박·박근혜·문재인 시대의 부동산 정책 분석, 개정판)

손재영 (지은이)
매일경제신문사
18,900원

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시장을 이기는 정책은 없다
eBook 미리보기

책 정보

· 제목 : 시장을 이기는 정책은 없다 (노무현·이명박·박근혜·문재인 시대의 부동산 정책 분석, 개정판)
· 분류 : 국내도서 > 경제경영 > 재테크/투자 > 부동산/경매
· ISBN : 9791164844975
· 쪽수 : 384쪽
· 출판일 : 2022-12-23

책 소개

기존의 <시장을 이기는 정책은 없다>개정판으로, 노무현, 이명박, 박근혜 정부의 부동산 정책에 문재인 정부의 부동산 정책 내용을 새롭게 추가했다. 어떤 정책 방향을 제시할 수 있는지를 보여주는 측면에서 시장을 보는 관점을 폭넓게 제공해줄 것이다.

목차

머리말 5
序 : 부동산 정책과 경제학적 접근법 14

Chapter 01. 강남 아파트와 전쟁을 벌인 노무현 정부(2003. 2~2008. 2) 시기
01. 강남 부동산 편집증에서 벗어나야 22
02. 마르크스 혁명만큼 과격한 헨리 조지의 지대조세제 25
03. 인위적인 집값 안정 정책의 문제점들 28
04. 과거에서 배우지 못하는 부동산 정책 33
05. 아파트 분양가 원가 공개의 문제점 36
06. 문제가 많은 종합부동산세 41
07. 재건축 개발이익 환수방안 과연 옳을까? 45
08. 너무 과격한 부동산 정책 48
09. 많은 부동산 상식이 오류인 이유 51
10. 아파트 문화 단상 54
11. 수요 높은 고급 아파트를 늘려야 57
12. 판교를 어찌할까? 60
13. 부동산 가격 상승, 무엇이 문제인가? 63
14. 투기 탓하지 말자 67
15. 행복도시 건설은 장밋빛이 아니다 70
16. 토지초과이득세의 교훈 73
17. 합리적 대처가 필요한 강남 주택문제 76
18. 부동산과 일자리 79
19. 부동산 거품론의 네 가지 오류 82
20. 국토 균형발전과 수도권 규제 85
21. 전세난과 고장 난 시계 89
22. 고분양가 논란과 후분양제 92
23. 땅값이 비싸서 분양가가 비싸다? 95
24. 주택정책의 뱀 장사꾼들 98

Chapter 02. 찔끔찔끔 규제를 완화했던 이명박 정부(2008. 2~2013. 2) 시기
25. 차기 정부의 부동산 정책 방향 제안 104
26. 신도시, 재개발, 재건축, 그린벨트 : 주택개발의 최적 대안은? 109
27. 종합부동산세 폐지가 답이다 112
28. 주택공급은 긴 호흡으로 115
29. 부동산이 대폭락할까? 118
30. 종합부동산세 위헌 이후의 보완대책 121
31. 정밀하게 접근해야 하는 부동산 시장 124
32. 소통과 포퓰리즘은 다르다 127
33. 주택 시장의 큰 흐름 130
34. 대세 하락론의 허와 실 136
35. 주택 경기를 살리기보다 시장 정상화가 우선 139
36. 전세난은 매매가 상승의 전조인가? 144
37. 고령화-인구감소와 주택 시장 : 걱정해야 할 문제 147
38. 전세 제도는 앞으로도 유지될 수 있을까? 152
39. 다주택자의 순기능 157
40. 전월세 상한제 : 과연 정의로운가? 161
41. 지역개발사업이 부동산 가격을 올릴까? 164
42. 부동산 정책 전환이 가능할까? 168
43. 투기 타령은 이제 그만 171
44. 무엇이 오류이고, 무엇이 정론인가? 175
45. 정치인의 용기 있는 소신이 필요하다 178
46. 하우스푸어 지원의 조건 181
47. 프로젝트 파이낸스의 대안 모색 184

Chapter 03. 주택 경기는 회복되었지만, 가계부채 문제가 커진 박근혜 정부(2013. 2~2017. 4) 시기
48. 발상 전환이 아쉬운 주택공약 192
49. 우리나라 집값이 정말로 비싼가? : PIR의 비교 195
50. 부동산 정책팀에 바란다 201
51. 저금리 시대 ‘리츠’를 키우자 204
52. ‘미친 전세’ 아닙니다 207
53. 취득세 인하, 어떻게 할 것인가? 212
54. 임대주택공급, 민·관 역할분담이 필요하다 218
55. 속도조절 필요한 공공임대주택 221
56. 부동산 개발 사전평가 도입해야 224
57. 부동산 경기부양보다는 시장 정상화를 227
58. 양도소득세 장기보유특별공제를 정상화해야 230
59. 피케티 열풍과 부자증세 233
60. 응답하라 2014 241
61. 전세난 ‘응급처방’은 안 통한다 253
62. 가계부채 문제로 주택대출을 줄여야 하나? 256
63. 뉴스테이, 중산층 전세난 해소 열쇠 264
64. 공공택지 분양 과열 경쟁, 공급체계 바꿔야 267
65. 부동산 산업을 수출 산업으로 키우자 270
66. 과격한 예측을 경계해야 하는 까닭 273
67. 새 국회에 바라는 주택정책 방향 276
68. 주택정책은 이미 토지 공개념을 실현하고 있다 279
69. 강남 아파트, 내버려 둡시다 282
70. 부동산 정책은 왜 실패하는가? 285

Chapter 04. ‘시장을 이기는 정책은 없다’를 증명한 문재인 정부(2017. 5~2022. 5) 시기
71. ‘주택 100萬 채 공급’이 놓친 문제들 290
72. ‘보유세 인상’ 부적절한 다섯 가지 이유 293
73. ‘강남 편집증’이 주택정책 왜곡한다 296
74. ‘부자 괴롭히기’ 대신 ‘親시장 주택정책’ 필요하다 299
75. 3기 신도시 발표 이후 2019년 부동산 시장 어떻게 될까? 302
76. 부동산 경기 등락과 세제 개혁 306
77. 부동산 公示價 왜곡 피할 현실적 방안 312
78. 흘러간 옛 노래, 분양가 상한제 또 트나 315
79. 분양가 상한제 : 불필요한 시장 개입, 약 대신 독이 되는 처방 318
80. 집값 폭등시킨 주택정책, 근본 틀 다시 짜라 322
81. 정부가 할 일과 하지 말아야 할 일 구분이 급선무 325
82. 주택의 ‘자산性’ 못 보는 정책은 필패 328
83. 주택정책의 패러다임 전환을 위해서 331
84. 머리 가려운데 발바닥 긁는 주택정책에서 벗어나야 340
85. 주택 생태계와 전세난 344
86. 공공 정비 사업이 성공하기 어려운 이유 349
87. 공공임대 빈집, 정책 실패의 단면이다 352
88. ‘세계 유일’ 종합부동산세 언제까지 이렇게 둘 건가? 355
89. 부동산 정책은 시장과 대화하면서 추진해야 358
90. 새 정부의 주택정책 전환 365

結 : 부동산 인식의 변화를 기대하며 372

저자소개

손재영 (지은이)    정보 더보기
서울대학교 경제학과를 졸업하고, 미국 캘리포니아 버클리 대학 경제학과에서 1987년 박사학위를 취득했다. 전공분야는 도시경제학과 재정학이며, 귀국 후 국토연구원 책임연구원, 한국개발연구원(KDI) 연구위원을 거쳐 1995년에 건국대학교 부동산학과 교수로 부임했다. 부동산 시장과 정책의 경제학적 분석과 대안 제시를 연구분야로 해서 수십 편의 논문과 보고서를 집필했으며, 이러한 연구성과를 바탕으로 적극적으로 부동산 정책의 형성과정에 참여하고 있다.
펼치기

책속에서

▷ 투기 억제를 위한 세제개편은 제도의 단순화를 통한 실효성 제고라는 대원칙에서 점점 멀어지는 결과를 초래한다. 하물며 소수의 부동산 과다보유자들 때문에 아파트 가격이 오르는 것처럼 대중을 속이면서 희생양을 찾는 발상은 비난받아 마땅하다. 설사 투기 때문에 가격이 오른다고 해도 30여 년에 걸쳐 재탕, 삼탕해왔던 투기 억제 시책들이 효과가 없었던 것을 기억해야 한다. 일부 대책들은 주택공급을 억제해 가격 상승을 오히려 부추기고 있다. 현실 정치의 논리상 꼭 강남 아파트 가격을 잡는 것이 필요할 수도 있다. 이 현상이 국민의 배를 고프게 하지는 않지만, 배를 아프게 하기 때문이다.


▷ 우리나라에서는 2000년 이후의 주택담보 대출 증가율이 높았지만, 워낙 주택대출의 베이스 수치가 낮은 데서 출발했기 때문이지 대출 총액이 과다했기 때문이 아니다. GDP 대비 주택대출의 비율을 보면 미국이 71%, 유럽 여러 나라들이 50% 내외인 데 비해 우리나라는 아직도 35% 정도다. 또 정부의 주택담보 대출 비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제도 주택대출 채권의 안정성을 크게 높였다. 설사 주택가격에 거품이 있고, 또 가격이 크게 하락하더라도 위기 상황이 벌어질 가능성이 작다. 2007년 말 기준의 LTV 평균이 37%인데, 이는 주택가격이 반토막 나더라도 금융기관이 대출을 회수할 수 있음을 말해준다. 과도한 욕심을 부렸던 개인이나 금융기관들이 어려움을 겪을 수 있지만, 이는 시장의 규율일 뿐 전체 금융시스템의 붕괴를 초래하지 않을 것이다.


▷ 새 정부 첫 부동산 정책인 4·1 대책이 발표된 지 한 달 가까워져 온다. (중략)

부동산 시장 모니터링그룹 등이 설문 조사한 내용을 보면, 이번 대책은 시장에서 일단 긍정적으로 평가받고 있다. 당장 거래가 폭발적으로 증가하거나 가격이 오르기 시작하는 것은 아니지만, 많은 사람이 시장 참여를 진지하게 고민하기 시작했다. 이번 대책은 몇 가지 참신하고 또 중요한 요소들을 가지고 있다.

첫째, 암묵적으로나마 다주택 보유자를 주택정책 파트너로 인정한다. 다주택자 양도소득세 중과세를 폐지하고, 미분양뿐 아니라 기존 주택구매 시에도 한시적으로 양도소득세를 감면하며, 주택청약에서 유주택자에 대해 교체수요를 수용하기로 했다. 다주택자가 주택 시장에 유동성을 공급하는 한편, 무주택자에게 임대주택을 제공한다는 긍정적인 기능을 정책 당국이 인식하기 시작했다고 볼 수 있다.


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