부동산 정책, WHY & HOW

프롤로그 •5

제1부 부동산 정책, WHY?

제1장 •부동산 가격은 왜, 어떻게 변하나?

01  부동산 가격 결정의 메커니즘 •15
02  부동산 가격 거품 •28
03  시장에서 나타나는 이상한 현상들 •36

제2장 •부동산 정책은 무엇을 해야 하나?

01  정부가 시장에 개입하는 이유 •47
02  부동산 정책의 목표와 전략 •53
03  정부는 만능이 아니다 •67

제3장 •부동산 정책은 무엇을 하지 말아야 하나?

01  투기와의 전쟁은 왜 실패할까? •72
02  헛되고 헛된 토지공개념 •88

제2부 부동산 정책, HOW?

제4장 •쓸 만한 토지를 어디에서 찾나?

01  토지이용규제 제도 •105
02  수도권 입지규제 비판 •116
03  시장과 계획의 조화와 균형 •136

제5장 •미래를 위한 부동산 공급체계의 변화 방향은?

01  부동산 개발과 개발이익의 분배 •142
02  한국의 주택공급시스템 •157
03  선분양제를 폐지하고 후분양제를 도입해야 하는가? •170
04  택지 및 주택공급에 정답은 있는가? •177

제6장 •노후화된 주택들, 어떻게 정비해야 할까?

01  근대도시, 주택공급의 시작 •180
02  본격적인 서울 노후주택 정비사업, 시즌 1 •186
03  복잡해진 노후주택들의 정비사업, 시즌 2 준비 •193
04  해외 정비사업의 교훈 •207
05  그래서 무엇부터 준비해야 하나? •213

제7장 •주거복지의 대상과 한계는 어디까지인가?

01  주거복지정책의 대상은 누구인가? •216
02  주거복지정책의 한계와 문제점 •219
03  공공임대주택은 얼마나 공급되어야 하나? •222
04  공공임대주택과 민간임대주택의 역할 배분 •230
05  사회적 배제문제의 해결방안으로서 소셜믹스는 효과적인가? •238
06  주거급여는 주거복지의 한 축이 될 것인가? •248
07  우리나라의 주거복지정책은 실패한 것인가? •252

제8장 •부동산 세금, 어떻게 거두어야 할까?

01  부동산 세금의 의미와 형성 •257
02  바람직한 부동산 조세의 원칙 •265
03  부동산 조세의 쟁점 •268
04  부동산 세제 개선을 위한 제언 •285

제9장 •부동산과 자본의 바람직한 공존 방안은?

01  금리 상승과 부동산, 부동산 금융 시장 •288
02  주택담보대출 정책 •294
03  기대만큼 성장하지 못한 리츠 •303
04  부동산 개발금융 •313
05  시장과 함께 호흡하는 부동산 금융정책이 필요하다 •319

제10장 •북한에도 사고파는 부동산 시장이 있을까?

01  북한의 사경제(私經濟)와 부동산 •322
02  북한 부동산 시장의 변화와 성장 •328
03  대북 지원을 위한 과제 •339

참고문헌 •344

부동산 시장에서는 이해하기 어려운 현상이 나타나고는 한다. 시장이 작동하지 않는다기보다는 시장의 조정에 긴 시간이 소요되거나 여러 상충된 요인들이 작용하기 때문이다. 예컨대 금리가 상승해서 집값이 조정 국면에 접어드는 상황을 생각해보자. 이론적으로는 금리가 상승할 때 시장 참여자들 모두가 집값 조정을 예견해 수요가 감소하고 집값이 하락해야 한다. 그러나 현실적으로는 금리가 상승할 때 이것이 지속적인 현상인지, 일시적인 현상인지는 알기 어렵다.

시장은 얼마든지 정책과 보완적 관계를 맺을 수 있다. 예를 들어, 돈 있는 사람들이 자유롭게 주택에 투자해 그 과실을 따가도록 하고, 보유기간 동안 무주택자들에게 임대주택을 공급하도록 하도록 하면, 정부가 세금을 들이지 않고 수많은 사람에게 임대주택이 공급된다. 또한, 주택경기 변동과정에서 발생하는 미분양을 해소하는 데 도움을 받고, 주택가격 상승기에는 차익실현 매물이 많아지므로 장기적인 주택경기 안정을 도모할 수도 있다

토지공개념을 내세우는 사람들은 무슨 규제나 제도를 도입하고 싶은지 제대로 설명한 적이 없다. 조지를 믿고 따른다면 근로소득세, 법인세, 건물분 재산세, 종합부동산세 등 모든 세금을 폐지하자고 나서야 한다. 그리고 모든 토지 소유자에게 “당신의 토지가격을 0으로 만들겠다”라고 정직하게 이야기해야 한다. 우리나라 부동산 문제를 해결하기 위해 조지를 들먹이는 것, 더 나아가 그의 사상에 기대어 국적도 없고 족보도 없는 토지공개념을 정당화하려는 시도는 부동산 문제에 대한 이해의 천박함을 드러낼 뿐이다.