부동산 투자로 완성하는 부의 사다리

프롤로그_ 안녕하세요. 소 잃기 전에 외양간 고치는 ‘평지조아’입니다 4

PART 01. 우리가 부동산 투자를 해야 하는 이유
평범한 우리도 쉽게 자산을 불릴 수 있는 방법이 부동산이다 14
아파트 매수 타이밍 한 번이 당신의 재산을 좌지우지한다 18
임차로만 살기로 한다면 부동산 공부가 필요 없을까? 22

PART 02. 부동산 흐름의 기본, 입주 물량과 전세 움직임 파악하기
실수요자들의 움직임은 전세가격으로 파악할 수 있다 28
전세가율 움직임에 따라 매매 시장을 예측한다 33
평균 전세가율이 낮은 지역은 어떤 현상이 벌어질까? 38
2022년 여름 시장으로 되돌아보는 전세가율의 중요성 42
전세가율 변동이 크지 않다는 것은 무슨 뜻일까? 46
잊지 말자-입주 물량이 많으면 전세가격이 하락한다 49
프롭테크와 인허가를 이용해 입주 물량 파악하는 방법 55

PART 03. 부동산 투자의 기본 I, 시장이 움직이는 흐름 파악하기
입주 물량에 따른 매매, 전세, 월세의 움직임 원리 64
아파트 입주 물량이 적으면 무조건 가격이 오른다? 69
부동산 사이클 원리에 따른 흐름 이해하기 73
수도권 부동산은 결국 같은 흐름으로 움직인다 77
상급지에서 하급지로 흐르는 가격의 원리 82
신축에서 구축으로 흐르는 가격의 원리 88
부동산 가격 하락의 신호 찾기 94

PART 04. 부동산 투자의 기본 II, 어디를 사야 하는지 파악하기
네이버 부동산 ‘개발’ 버튼을 이용하라 100
교육 환경이 좋은 학군지를 찾아내라 107
앞으로 동네 변화가 많은 곳을 매수하라 111
학교 배정이 어디로 되는지 꼭 확인하라 114
교통 호재는 어떤 점을 유의해야 할까? 117
갭 투자를 하고 싶다면 꼭 확인해야 하는 것 123
대량 물량 입주 시기를 노려라 128
서울 부동산 가격이 당분간 계속 오를 수밖에 없는 이유 134

PART 05. 부동산 투자의 기본 III, 부동산 매수 마인드 다시 잡기
어차피 장기 투자다 142
갈아타기는 언제 해야 좋을까? 145
호재와 악재에 따른 갈아타기 148
일시적 1가구 2주택이 가장 중요하다 152
대출의 접근 방법 154
청약 통장 이용 방법 157

PART 06. 부동산 거래의 기본, 주택 거래 방법 팁
우리 집을 꼭 매도해야 한다면 알아야 하는 방법 164
급매를 잡는 방법 169
집 매수할 때 알아야 하는 팁 173
전세 만기 전, 전세금을 빼야 하는 경우 유의 사항 178

PART 07. 부동산 투자의 심화, 매수 접근 기준 세우기
인구가 감소하는 한국, 부동산 가격이 오를 수 있을까? 184
인구 소멸의 시대, 우리는 대도시로 가야 한다 189
지방 주택은 어떤 기준으로 접근해야 하는가? 192
아파텔은 어떤 기준으로 접근해야 하는가? 199

PART 08. 수도권 부동산 매수, 여기를 주목하자 Ⅰ
서울 뉴타운 여기를 주목하자 210왕십리 뉴타운 :
학군보다는 직주 근접, 왕십리역 호재를 믿고 투자하는 분들에게 212
신길 뉴타운 :
서울 서남 지역에서 교통의 편리함을 원하는 분들에게 215
흑석 뉴타운 :
한강 주변에 거주하면서 교통과 입지의 우위를 누리고 싶은 분들에게 218
노량진 뉴타운 :
먼 훗날 학군과 교통을 모두 잡을 수 있는 재개발 투자 1순위 221
가재울 뉴타운 :
입지와 가격 모든 것이 무난한 가성비 좋은 곳을 찾는 분들에게 224
전농, 답십리 뉴타운 :
청량리역 개발과 함께 미래의 비전을 보면서 실거주를 원하는 분들에게 227
길음 뉴타운 :
신축 인프라 느낌보다 적당한 가격으로 학군과 입지를 동시에 잡고 싶은 분들에게 231
수색, 증산 뉴타운 :
주변 개발 사업으로 이제 뉴타운의 힘을 받기 시작하는 거주지를 찾는 분들에게 234

PART 09. 수도권 부동산 매수, 여기를 주목하자 Ⅱ
신규 지하철역이 생기는 호재가 있는 곳을 주목하자 240
GTX-A 242
8호선 별내 연장 신설역 248
신안산선 254
7호선 연장 262
월곶-판교선 269

PART 10. 2024년 이후 주택 입주 물량 전망
착공 및 인허가 물량 확인 278
수도권 착공 및 인허가 물량 279
부울경 착공 및 인허가 물량 282
대전, 세종 착공 및 인허가 물량 286
대구, 경북 착공 및 인허가 물량 289
충북, 충남 착공 및 인허가 물량 292
광주, 전북 착공 및 인허가 물량 295
기타 지역 착공 및 인허가 물량 298
착공 및 인허가 물량을 통한 장기적 투자 선호 지역 301

에필로그 304

내가 만약 2017년 규제에 따른 하락이 두려워서 매수를 주춤했더라면, 추가 주택 담보 대출금을 통해서 투자 기반이 되는 자금을 만들지 못했더라면, 나의 자산 증식은 어려웠을 것이다. 그때부터 나는 저평가 지역을 찾아서 저평가 상품을 찾아서 부지런히 움직이기 시작했고, 부동산 법인도 설립하고 수십 번의 주택 거래도 진행했다.
하지만, 부의 증식을 위해서 나처럼 굳이 다주택자의 길을 걸을 필요는 없다. 일반 부동산 참여자라면 든든한 실거주 주택 1채와 투자 주택 1채를 찾을 수 있는 준비를 하자. 부동산 시장의 전반적인 공부뿐 아니라 투자 마인드와 자금의 준비도 필요하다.
아파트 매수 한 번이 당신의 재산을 좌지우지한다. 잊지 말자. 부동산 시장은 사이클에 따라 움직인다. 분명히 기회는 다시 올 것이다. 그리고 그 기회를 놓치지 않기 위해서는 항상 준비를 해야 한다.

서울과 인천의 주택 가격 변동이 서로 연관 관계가 있을까? 답을 먼저 말하자면 ‘Yes’다. 수도권 부동산에 대한 가격 흐름 이해를 위해 알아야 하는 가장 중요한 점은 바로 수도권 부동산 시장은 같은 방향으로 움직인다는 점이다. 여기서 수도권이란 서울, 인천, 경기도 지역을 뜻한다. 물론, 수도권이 워낙 넓기 때문에 일시적으로 물량이 몰리는 지역의 경우 가격 흐름이 잠시 다르게 진행될 수 있다. 하지만, 일정 기간의 상승과 하락 시차가 있을 뿐이지 전체적인 분위기는 동일하게 흐른다.