빌딩 투자 실전서

책 이미지

eBook 미리보기

책 정보

· 제목 : 빌딩 투자 실전서 (실패하지 않는 꼬마빌딩·중소형빌딩 투자와 리모델링·신축 지침서)
· 분류 : 국내도서 > 경제경영 > 재테크/투자 > 부동산/경매
· ISBN : 9791164848409
· 쪽수 : 310쪽
· 출판일 : 2026-02-03

책 소개

꼬마빌딩과 중소형빌딩 투자를 단순한 매입·매도의 문제가 아닌, 이론과 현장을 아우르는 종합적인 자산 운용의 영역으로 다룬다. 은퇴 후의 생활안전판이자 성공의 상징으로 여겨지는 ‘건물주’의 꿈 뒤에 숨겨진 현실을 직시하게 하며, 통계에 기반한 수요 분석부터 노후 건축물의 현황, 건물 성능을 좌우하는 구조·설비·단열의 핵심 요소까지 차근차근 짚어간다.

‘꼬마빌딩’ 용어 창시자 임동권 박사의 역작,
건물 투자 기법 A부터 Z까지 총망라

우리나라에서 부동산 투자라고 하면 여전히 아파트를 먼저 떠올린다. 대출 가능 금액을 계산하고, 지역과 평형을 비교해 매물을 고르는 아파트의 방식은 비교적 단순하다. 하지만 시장의 흐름에 따라 오르내리는 가격 속에서 개인의 선택은 대세에 묻히기 쉽다. 그러나 꼬마빌딩을 비롯한 중소형빌딩 투자는 전혀 다른 결을 가진다. 건축과 공법, 법규와 인허가, 상권과 임대 구성, 그리고 리모델링이라는 변수가 복합적으로 얽혀 있어, 준비 없이 뛰어들 경우 원금 손실로 이어질 가능성도 적지 않다.

《빌딩 투자 실전서》는 바로 이 지점에서 출발한다. 이 책은 꼬마빌딩과 중소형빌딩 투자를 단순한 매입·매도의 문제가 아닌, 이론과 현장을 아우르는 종합적인 자산 운용의 영역으로 다룬다. 은퇴 후의 생활안전판이자 성공의 상징으로 여겨지는 ‘건물주’의 꿈 뒤에 숨겨진 현실을 직시하게 하며, 통계에 기반한 수요 분석부터 노후 건축물의 현황, 건물 성능을 좌우하는 구조·설비·단열의 핵심 요소까지 차근차근 짚어간다. 아파트 투자와 달리, 빌딩 투자는 왜 공부가 필수인지, 왜 ‘중박 이상의 안정적인 전략’이 중요한지를 설득력 있게 보여준다.

이 책은 꼬마빌딩을 비롯한 중소형빌딩 투자, 빌딩 리모델링과 신축 및 유지·관리 전반에 대해 이론과 현장을 아우르는 빌딩 재테크 교과서이기에, 묵묵히 일하며 자산을 모아온 직장인과 자영업자, 그리고 빌딩 투자를 통해 인생 2막을 준비하는 이들을 위한 현실적인 길잡이가 되어줄 것이다.

꼬마빌딩부터 중소형빌딩, 메디컬빌딩까지
이 책 한 권으로 모든 해답을 얻는다!

이 책은 투자 준비 단계부터 매입 전 실사, 계약 시 유의점, 리모델링 법규와 인허가 절차, 시공과 감리, 완공 이후의 임대 수익과 관리뿐만 아니라 나아가 신축과 리모델링의 본질적 차이, 공사비가 건물 규모에 따라 달라지는 이유, 그리고 공실을 줄이고 빌딩 가치를 끌어올리는 외관·내관·설비 개선 전략까지 상세히 다룬다.

‘Part 1’에서는 꼬마빌딩, 나아가 중소형빌딩 투자를 앞두거나 장래에 투자를 계획하는 이들을 위해 통계에 근거한 투자 수요, 시대 변천에 따른 건물 트렌드, 철근콘크리트 건물의 수명과 우리나라 중소형빌딩의 노후도 현황 및 건물의 유지· 보수·개수의 필요성과 빌딩 성능을 좌우하는 3요소를 논한다.
‘Part 2’에서는 대박보다는 중박 이상을 목표로 해서 내재 가치를 보유한 물건을 식별하는 노하우, 상권 분석과 입지 분석을 기초로 층별 임대계획을 수립하는 요령, 매입 전 건물 답사 요령, 건물 매매계약 시 꼭 필요한 특약 달기, 건축물현황도의 중요성과 거래에 따른 제반 세금을 검토한다.
‘Part 3’에서는 꼬마빌딩 투자 전략을 다룬다. 꼬마빌딩은 일반인이나 법인 투자자에게 자산 가치 상승 및 안정적 임대수익을 동시에 추구할 수 있는 매력적인 투자 대상이지만 한정된 자본과 다양한 시장 변수 속에서 성공적인 투자를 실현하려면 명확한 투자 전략이 필요하다.
‘Part 4’에는 빌딩 가치를 올리는 꿀팁을 담았다. 빌딩 외관 개발과 승강기 설치, 패러핏과 옥상정원 설치, 내관과 화장실 꾸미기, 건물의 유지·관리 요령을 알아본다.
‘Part 5’는 리모델링 전반에 대한 이해를 돕는다. 리모델링의 개념을 파악하고, 국내 노후 건축물의 현황과 리모델링의 필요성을 이해한다.
‘Part 6’에서는 본격적인 리모델링에 앞서 리모델링 관련 법규와 인허가 절차를 검토한다. 국내 리모델링 제도의 연혁을 살피고, 리모델링 절차와 용도변경에 관해 공부한다.
‘Part 7’은 리모델링 실전이다. 리모델링을 위한 사업계획을 수립하고, 건축사와 시공사 및 감리 선정과 도급계약 체결 시 유의점을 다룬다. 구축 건물 철거 시 주의사항과 리모델링의 주요 리스크와 대처법을 알아본다. 공사비 투입 규모에 따른 건물의 기능 향상과 임대수익 상승의 정도를 사례를 들어 설명한다.
이어서 ‘Part 8’에서는 빌딩 신축에 관해 중요한 사항을 전한다. 용적률에 유리한 경사지에 대한 새로운 이해, 토지 매입 시 주의사항과 가설계의 중요성, 신축과 리모델링의 근본적 차이점, 건물 규모에 따라 왜 공사비가 달라지는지 등을 접하면 깨우치는 바가 클 것이다.
마지막으로 ‘Part 9’에서는 임대료 관리와 건물 유지 관리를 위한 관리비 부과 및 관리인 고용이나 위탁 관리, 공실 관리와 대처 방안, 외벽 관리 요령, 누수나 결로 발생 시 처리 방법에 관해 구체적 사례를 들어 설명한다.

프롤로그 ·························································································4

Part 1. 꼬마빌딩 시장의 이해
1. 은퇴 후의 생활안전판, 꼬마빌딩···················································16
2. 통계로 본 꼬마빌딩 수요층은 늘고 있다·········································19
3. 시대 변천에 따른 빌딩 외관 트렌드···············································21
4. 꼬마빌딩 공급과 노후도 및 리모델링 실태·······································30
5. 철근콘크리트 건축물의 구조적 장점과 수명을 제대로 알자··················37
6. 1970~1990년대 상수도관과 현대와의 차이점 및 교체의 필요성··········44
7. 건물의 유지·보수·개수의 이해·····················································47
8. 빌딩 성능의 3요소 : 단열, 방수, 설비············································50

Part 2. 꼬마빌딩 투자의 기초
1. 대박 추구는 쪽박으로 가는 급행열차·············································56
2. 빌딩 투자는 중박을 목표로 하자···················································60
3. 내재 가치 보유 물건 식별하기······················································65
4. 상권 분석과 입지 분석에 따른 층별 MD 계획 수립하기······················76
5. 매입 전 실사 프로세스·······························································80
6. 매매계약서에 꼭 필요한 특약 달기················································96
7. 건축물현황도의 중요성과 확보 방법············································101
8. 세금 검토사항·······································································103

Part 3. 꼬마빌딩 투자 전략
1. 임대수익 극대화 전략······························································110
2. 자본이득 실현 전략·································································112
3. 레버리지 활용 전략·································································114
4. 투자 기간별 전략····································································115

Part 4. 빌딩의 가치를 올리는 꿀팁
1. 차별화가 살길이다··································································120
2. 빌딩 외관 개발의 주안점··························································123
3. 승강기를 설치하는 4가지 방식···················································129
4. 패러핏은 화룡점정··································································131
5. 거주 만족도를 높이는 옥상정원··················································133
6. 내관의 차별화·······································································134
7. 공실 퇴치의 특효약, 화장실 현대화·············································135
8. 지속적인 유지·관리·································································139

Part 5. 리모델링의 이해
1. 리모델링의 개념····································································144
2. 노후 건축물현황과 리모델링의 필요성·········································147
3. 꼬마빌딩 리모델링의 11가지 특성··············································149
4. 꼬마빌딩 리모델링과 아파트 리모델링의 차이점·····························154
5. 리모델링에 적합한 물건 고르기··················································158

Part 6. 리모델링 관련 법규 및 인허가 절차
1. 리모델링 제도의 변천과 동기·····················································166
2. 리모델링의 12가지 절차··························································169
3. 용도변경··············································································177
4. 리모델링 관련 공법·································································180
5. 소방시설법···········································································190
6. 장애인 등 편의법····································································194

Part 7. 리모델링 실전
1. 리모델링 사업계획 수립···························································202
2. 건축사·시공사 선정 및 도급계약·················································210
3. 철거 감리와 철거 시 주의사항····················································214
4, 리모델링의 주요 리스크와 대처 방안···········································217
5. 리모델링 공사비 규모와 외관에 따른 건물의 운명···························224
6. 리모델링 착공부터 완공까지 세부공정 체험하기·····························239
7. 리모델링 성공 사례·································································247
8. 리모델링 실패 사례·································································263
9. 메디컬빌딩으로 리모델링하는 건 어때?········································269

Part 8. 빌딩 신축 노하우
1. 용적률 구현에 유리한 경사지·····················································278
2. 매매계약 전 가설계는 필수······················································280
3. 신축과 리모델링의 근본적 차이점···············································284
4. 공사비가 건축 규모에 따라 고무줄인 이유·····································289

Part 9. 빌딩 관리의 모든 것
1. 임대료와 관리비····································································294
2. 공실 관리·············································································298
3. 외벽 관리·············································································301
4. 누수와 결로··········································································306

책속에서

월급쟁이나 자영업자가 평생 성실히 저축한다면 50대나 60대에 꼬마빌딩주, 나아가 중소형빌딩주를 꿈꿀 수 있을 것이다. 젊은 시절처럼 밤낮없이 돈벌이에 정진하기 어려운 나이가 되면 그동안 모은 종잣돈으로 지렛대를 활용해 자본이득과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 건물을 구입해서 자가 거주하며 건물을 관리하거나, 규모가 크다면 관리 인을 고용해 건물 관리를 맡기고 행복한 여생을 보낼 수 있다. 그러니 꼬마빌딩은 은퇴 후의 생활안전판이다.

모든 건축물은 준공 시점과 비교해 시간이 경과함에 따라 기능이 열화하기 마련이다. 건물 기능의 열화를 방지하고 성능을 향상시키기 위해서는 일정 기간마다 단계별로 적절한 건물 관리가 필요하다. 준공 후 10년 이내의 기간은 유지(維持) 관리 활동, 10~25년은 보수(補修) 활동, 25년 초과 시에는 개수(改修) 활동이 필요하다.

투자의 목적이 임대수익 및 자본이득의 획득이라면 2종 일반주거지 역, 3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반상업지역 등으로 가야 한다. 임대수익이나 자본이득에 초점을 두지 않고 조용하고 쾌적한 주거시설을 원한다면, 전용주거지역이나 1종 일반주거지역으로 가면 된다.