2025 그림으로 풀어낸 양도소득세 실무해설

부록 1. 개정세법 등
부록 2. 세율, 장기보유특별공제, 고가주택
부록 3. 주택시장 안정화 대책, 조정대상지역 등
부록 4. 취득세

제1편 1세대 1주택 비과세
1세대 1주택 비과세 요건 등
1세대 1주택 비과세 판정 시기(소령§154①)
보유기간 기산일(구.소령§154⑤)
세대(소법§88 6호)
주택(소법§88 7호)
고가(고급)주택 개정 연혁(소령§156)
쟁점정리 – 주택연면적이 큰 고가 겸용주택을 13억원에 양도하는 것이 12억원에 양도하는 것보다 유리한 것인가?
쟁점정리 – 조특법상 감면주택의 비과세 보유기간 기산일
주택 수
주택 부수토지
거주요건(소령§154①)
보유기간(소령§154①)
보유기간 특례(소령§154①단서)
상생임대주택(소령§155의3)

제2편 1세대 1주택 비과세 특례
일시적 2주택 특례(소령§155①)
쟁점정리 – 일시적 2주택 등 비과세 특례 적용 여부
상속주택 특례(소령§155②)
공동상속주택 특례(소령§155③)
쟁점정리 – 상속주택 특례(소령§155②)와 공동상속주택 특례(소령§155③)가 함께 해당하는 경우 비과세 특례 적용 여부
동거봉양합가 특례(소령§155④)
혼인에 따른 2주택 특례(소령§155⑤)
국가유산주택 특례(소령§155⑥)
농어촌주택 보유에 따른 2주택 특례(소령§155⑦)
조특법§99의4 농어촌주택등
부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택에 대한 특례(소령§155⑧)
공공기관 이전에 따른 일시적 2주택 특례(소령§155⑯)
장기임대주택(장기가정어린이집)보유에 따른 2주택 특례(소령§155⑳)

제3편 주택과 조합원입주권[분양권]을 소유한 경우 1세대 1주택 비과세 특례
조합원입주권 개념 및 취급
조합원입주권 양도에 대한 비과세 요건(소법§89①4호)
비과세 불가모형
1세대 1주택 보유 + 1조합원입주권 소유한 상태에서 3년 이내 주택 양도(소령§156의2③)
1세대 1주택 보유 + 1조합원입주권 소유한 상태에서 3년 지나 주택 양도(소령§156의2④)
1세대 1주택 보유 + 1대체주택 취득한 후 대체주택 양도(소령§156의2⑤)
1세대 1주택 보유 + 1조합원입주권 소유자의 상속, 동거봉양, 혼인 등(소령§156의2⑥~⑪)
허위계약서 작성 시 비과세 일부배제 등(소법§91, 조특법§129)

제4편 재개발재건축에 따른 양도차익 산정
조합원입주권의 개요
가로주택정비사업
도시정비법상 재개발재건축 절차
도시정비법상 환지
재개발재건축에 따른 양도차익 검토 순서
조합원입주권의 양도(청산금을 추가 납부한 경우)
조합원입주권의 양도(청산금을 지급받은 경우)
청산금 수령분의 양도차익
신축주택의 양도(청산금을 추가 납부한 경우)
신축주택의 양도(청산금을 지급받은 경우)
재개발재건축 관련 장기보유특별공제 적용방법

제5편 다주택자에 대한 중과세
다주택자 중과제도의 개요 및 연혁
다주택자 중과대상 판단
다주택자 중과 판정 시 중택 수 제외
다주택자 중과대상 판정
1세대 3주택 이상 보유 시 중과배제 주택(소령§167의3①)
1세대 2주택 중과 배제 주택(소령§167의11①)
쟁점정리 – 일시적 2주택 + 지방 소재 저가주택 보유 시 1세대 2주택 중과 여부
중과대상 주택 판정 방법 및 사례

제6편 장기보유특별공제
장기보유특별공제 적용대상(소법§95②)
장기보유특별공제 표2 적용요건(2년 이상 거주)
장기보유특별공제 공제율(소법§95②)
용도변경 시 보유기간 기산일
상가를 주택으로 용도변경한 후 양도 시 장기보유특별공제
직전거주주택보유주택의 장기보유특별공제

제7편 감면일반 및 감면한도
조세특례제도 개요
중복지원 배제(조특법§127⑦)
세액안분 방식(소법§90①)
소득금액 차감 방식(소법§90②)
허위계약서 작성 시 감면의 일부 배제(소법§91, 조특법§129)
감면한도(조특법§133)
조특법상 이월과세(조특법§32)
영농조합법인(농업회사법인)에 대한 양도세 이월과세(조특법§66, §68)
법인전환에 대한 양도세 이월과세(조특법§32)

제8편 조세특례제한법상 주택 감면
주택양도에 따른 조세특례제도 개요
국민주택 5호 이상 장기임대주택(조특법§97)
신축국민주택 포함 2호 이상 장기임대주택(조특법§97의2)
장기보유특별공제 대상의 장기일반민간임대주택(조특법§99의3)
쟁점정리 – 매입임대주택과 건설임대주택의 구분
6년 이상 임대한 장기임대주택(조특법§99의4)
등록 후 10년 이상 계속 임대한 장기일반민간임대주택(조특법§99의5)
공공매입임대주택 건설 목적으로 양도한 토지(조특법§97의9)
미분양국민주택(조특법§98)
지방미분양주택(조특법§98의2)
미분양주택(조특법§98의3)
지방미분양주택(조특법§98의5)
준공후미분양주택(조특법§98의6)
미분양주택(조특법§98의7)
준공후미분양주택(조특법§98의8)
수도권 밖 준공후미분양주택(조특법§98의9)
신축주택(조특법§99, §99의3)
신축주택(조특법§99의2)
인구감소지역 주택(조특법§71의2)
연금계좌 납입 시 과세특례(조특법§99의14)

제9편 농지 등에 대한 감면
자경농지에 대한 감면(조특법§69, 조특령§66)
농지대토에 대한 감면(조특법§70, 조특령§67)
축사용지에 대한 감면(조특법§69의2, 조특령§66의2)
어업용토지 등에 대한 감면(조특법§69의3, 조특령§66의3)
자경산지에 대한 감면(조특법§69의4, 조특령§66의4)

제10편 공익사업용 토지 등에 대한 감면 등
공익사업용 토지 등에 대한 감면(조특법§77)
쟁점정리 – 조특법§77①2호에 따른 정비구역의 토지 등을 사업시행자에게 양도
대토보상에 대한 양도세 과세특례(조특법§77의2)
개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도세 감면(조특법§77의3)
국가에 양도하는 산지에 대한 양도세의 감면(조특법§85의10)

제11편 비사업용 토지에 대한 총론
비사업용 토지의 개요
비사업용 토지 관련 법령
비사업용 토지의 기간 기준(소령§168의6)
지방세법상 토지 과세대상의 구분(지방법§106①, 지방령§101, §102)
비사업용 토지의 판정 방법
무조건 비사업용 토지로 보지 않는 경우(소령§168의14③)
부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 기간(소령§168의14①)
부득이한 사유가 있어 양도일 의제(소령§168의14②)

제12편 유형별 비사업용 토지에 대한 중과세
농지의 비사업용 토지 판정
임야의 비사업용 토지 판정
목장용지의 비사업용 토지 판정
주택 부속토지의 비사업용 토지 판정
별장 부속토지의 비사업용 토지판정
그 밖의 토지의 비사업용 토지판정

제13편 부당행위계산 및 배우자 등 이월과세
부당행위계산 개요
특수관계인(국기령§1의2), 시가(소령§167⑤)
특수관계인 개인에게 저가양도(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)
특수관계인 법인이 저가양도(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)
특수관계없는 개인에게 저가양도(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)
특수관계인 개인이 고가양수(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)
특수관계인 법인이 고가양수(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)
특수관계인간 우회양도에 따른 부당행위계산(소법§101②, 소령§167③)
배우자 등 이월과세(소법§97의2, 소령§163의2)
배우자 등에게 양도 시 증여추정(상증법§44)

제14편 양도소득세 총론
양도세의 개요
양도세의 납세의무자(소법§2, 소법§118의2)
납세지 및 과세관할
양도세의 부과제척기간(국기법§26의2)
양도소득과 사업소득의 구분
양도의 정의(소법§88)
토지(소법§94①1호)
건물(소법§94①1호)
부동산을 취득할 수 있는 권리(소법§94①2호)
주식 또는 출자지분(소법§94①3호)
상장주식 양도세 과세대상 기준 50억원 이상
과점주주[특정주식]의 주식등(소법§94①4호다목)
부동산과다보유법인의 주식(소법§94①4호라목)
사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권
파생상품(소법§94①5호)
신탁의 이익을 받을 권리(소법§94①6호)
양도취득시기
특수한 경우 양도·취득시기(소법§98, 소령§162)
취득시기의 의제
’90.8.30. 개별공시지가 공시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가(소령§164④)
’건물의 취득 당시 기준시가
개별공동주택가격 최초공시 전에 취득한 주택의 취득 당시 기준시가
’04.12.31. 이전 취득한 상업용건물오피스텔의 취득 당시 기준시가
부동산의 기준시가 계산 시 공통적용 사항
’09.2.4. 전 취득한 골프회원권의 취득 당시 기준시가(소령§166⑧)
쟁점정리 – 주택 및 상가부분의 가액구분 불분명 시 환산취득가액 산정 방법
양도차익 산정방법
양도가액
필요경비
쟁점정리 – 토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 양도(취득)가액 산정
수용보상금 증액 시 신고기한
예정신고 무신고 가산세
양도소득금액의 계산
과세표준 및 산출세액
자진납부세액의 계산
양도세 신고납부
수정신고와 경정 등의 청