청약보다 쉬운 아파트 경매 책

감수자의 말
지은이의 말

1장
2023년, 부동산 시장에서 기회는 오직 경매뿐이다

경매로 정말 싸게 내 집 마련을 할 수 있을까?
대한민국의 ‘부자’는 부동산으로 만들어진다
2023년 경매시장에서 매물은 증가, 가격은 하락 중
경매 초보도 바로 이해하는 권리분석 맛보기
경매 실패 사례부터 알고 가자
이것만은 꼭! 기초 경매용어 정리
[경매분석 사례 1] 임차인 없이 소유주 실거주: 서울시 노원구 상계동 아파트
[경매분석 사례 2] 집주인 대신 임차인이 거주: 경기도 고양시 일산서구 아파트

2장
내 집 마련을 위한 경매의 기초

부동산 경매의 장단점
한눈에 살펴보는 경매 진행 절차
한눈에 살펴보는 공매 진행 절차
대법원경매 사이트 및 경매 사설 사이트 활용법
경매사건 핵심 서류 보는 법
[경매분석 사례 3] 입지분석이 중요한 신도시: 경기도 화성시 아파트

3장
경매 초보자에게 알려주는 입지분석과 비용분석

내 집 마련, 이렇게 접근해봅시다
입지분석은 손 임장부터 철저히 하자
현장에 답이 있다, 경매 현장조사
경매 총 비용분석은 이렇게 하세요
[경매분석 사례 4] 토지거래허가구역 내 재건축 아파트: 서울시 영등포구 여의도 아파트

4장
치밀하게 분석하자! 경매 권리분석

경매에서 권리분석이 중요한 이유
등기사항증명서를 통한 권리분석
부동산 경매 낙찰 후 말소되거나 인수되는 권리
경매 초보도 꼭 알아야 하는 유치권
세금을 통한 권리분석
정말 중요한 임차인 권리분석
위장임차인은 이렇게 구별하자
실무에서 펼쳐지는 권리분석 Q&A
[경매분석 사례 5] 임차인의 보증금 증액 + 고가 주택: 서울시 강동구 고덕동 아파트

5장
낙찰받으러 경매법원에 가자!

입찰가, 얼마를 써야 할까?
입찰가 산정을 위한 시세 확인 방법
법원 입찰 과정 A to Z
입찰표는 이렇게 작성하자
원활한 입찰 과정을 위한 Q&A
낙찰받았다면 경락잔금대출을 알아보자
패찰되었다면 원인을 분석해 자기 성장의 기회로 삼자
[경매분석 사례 6] 낙찰자가 임차보증금을 인수: 경기도 안산시 아파트

6장
인도 및 명도에서 스트레스받지 않는 비법

명도, 생각보다 어렵거나 위험하지 않다
인도명령과 강제집행 절차에 대해서 알아보자
혹시 몰라 알아두는 명도소송
현명하게 대응하는 명도 비법 Q&A
[경매분석 사례 7] 법인이 전세권 설정: 경기도 시흥시 아파트

7장
소중한 내 임차보증금을 지키자!

전세금 돌려받지 못할 때 어떻게 해야 할까?
전세금을 반환받기 위한 법적 절차
경매 배당을 통해 보증금 돌려받자
[경매분석 사례 8] 등기사항증명서에 여러 채권자가 복잡하게 존재: 경기도 광명시 아파트

참고 문헌 및 참고 사이트

그러나 필자가 말하는 ‘경매’는 어렵지 않다. 우리는 엄청난 난도의 특수물건을 해결하고 큰 수익을 창출하고자 하는 것이 아니다. 조금만 공부해도 쉽게 도전할 수 있는 경매물건만을 공부해보고자 하는 것이다.
특히 가장 일반적 주거 형태인 아파트는 난도 높은 유치권 등의 사항은 거의 걸려 있지 않다. 실제로 2023년 4월 기준 경기도의 유찰 2회 이상인 아파트의 일부만을 검색해보니, 앞으로 한 달 내외에 거의 100여 건 이상 검색된다. 경기도(일부 제외)는 유찰 1회 시 30%의 최저가 변동이 일어나 2회 유찰 시 49%에서 최저가가 형성된다는 점을 참고하면 경매를 통해 저렴하게 내 집 마련이 불가능하지는 않음을 파악할 수 있다.

부동산 경매에 나온 물건이라고 다 어려운 권리분석이 필요한 것은 절대 아니다. 다만 권리관계가 복잡하고 어려운 물건은 분명히 존재한다. 특히 등기사항전부증명서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 한다.
유치권을 예로 들어보자. 공사대금을 받지 못한 건축업체가 해당 부동산을 점유하고 있는 상태에서, 채무 변제를 받지 못하면 부동산 점유이전을 해줄 수 없다고 할 수 있다. 이런 유치권은 등기사항전부증명서에는 나타나지 않는다.
이러한 특수물건은 경매 초보자라면 아예 관심을 두지 않는 것도 방법이다. 반대로 이러한 특수물건을 잘 분석한다면 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있다. 특수물건에 대해는 뒷장에서 상세히 살펴보도록 하자.

경매 현장조사 과정에서 제일 중요한 것은 점유자(임차인)를 만나보는 것이다. 점유자만큼 부동산에 대해 가장 잘 아는 사람은 없을 것이며, 부동산 내부 상태를 알아보려면 결국 점유자가 문을 열어주고 허락해줘야 확인할 수 있다.
많은 사람이 경매 시 현장조사를 부담스러워한다. 부동산 점유자가 내부를 보여줄 의무가 없고, 경매를 좋지 않은 일이라 생각해서 점유자가 적대감을 가지리라 생각하기 때문이다.
그러나 점유자는 본인 상황에 따라 경매 입찰 참여자에게 협조해주는 경우도 있다. 상식적으로 입찰 참여자가 부동산 내부를 확인해야 확신을 하고 입찰가를 높이 쓸 수 있을 것이고, 이는 배당을 받게 될 점유자에게도 좋은 결과이기 때문이다.