2025년 대한민국 아파트, 2차 폭락이 시작된다!

머리말

1 2021년 상투 이후 8년 대세하락은 현재 진행형!
2 신비로운 서울아파트 ‘엘리어트 파동’, 이승만과 서울아파트!
3 국가기관의 ‘실거래지수’ 통계조작팀, ‘일월팀’이 움직인다!
4 전 국민 가스라이팅, ‘누더기’가 된 부동산원 ‘주간동향지수’
5 진보 폭등 vs 보수 폭락, 30년간 반복되는 김영삼 징크스!
6 10년 전의 고건 & 15년 전의 오세훈, ‘데자뷰와 평행 이론’!
7 문재인 대통령 퇴임일, ‘5.9 대학살’과 ‘5.24 엠바고’
8 10월 상투, ‘싱크홀’과 송파구 ‘9.26 아일랜드갭’
9 회자정리 거자필반! ‘강남구 vs 노원구’
10 부녀회의 변신은 무죄! 변곡점은 ‘서초구’가 정한다!
11 2021 패닉바잉의 끝은 벼락빚 거지! ‘영끌오적 index’
12 데포르마시옹, 추세이탈은 창조적 파괴!
13 정부와 언론의 토끼몰이, ‘공포 마케팅’과 ‘절판 마케팅’!
14 한은특융과 깡통정리, ‘최경환 시즌2’가 아닌 이유!’
15 ‘쌍봉의 추억’, 시간차 공격의 ‘버블세븐 시즌2’
16 Again 2009, 15년 전의 ‘3년 이평선과 다이버전스’
17 서울아파트 반등의 한계, ‘시간론’의 ‘일목균형표’
18 변곡점 예고지표, 전세/매매 ‘수급지수’
19 홍남기가 쏘아 올린 작은 공, 위험한 케이스-쉴러 지수!
20 축구의 나라 ‘스페인’을 보면 서울아파트가 보인다!
21 서울아파트 ‘8년 파동’과 ‘엘리엇 15년 주기설’
22 노태우 1파, 킬러 C파동의 2028년은 41년만의 기회!
23 (부록) EL-Chart 프로그램 설치 방법 및 1개월 무료 이용권

국토부와 부동산원, KB은행, EL-Chart를 한 그래프에 표시해 보면 국토부의 실거래지수가 얼마나 왜곡되었는 지 한눈에 알아볼 수 있으며 특히 동일한 기관의 한 부서에서 생산한 실거래가지수와 월간동향지수가 정반대의 흐름을 보인다는 것도 아이러니가 아닐 수 없다. 특히 9월까지 +13.08% 폭등했다는 실거래가와는 정반대로 KB은행의 월간동향지수는 한 달 전까지 연간 -6.68%, 25년 만에 최대폭락이라는 극과 극의 데이터를 공표했는데 둘 중 하나는 거짓말을 하고 있다는 것이 분명하다.
국토부의 산하기관인 한국부동산원의 실거래지수는 시장에서 가장 신뢰하는 통계수치다. 여타 동향조사는 표본 샘플링과 조사, 가공과 발표 등 수치가 오염될 가능성이 크고 부정확하지만 실거래지수는 표본이 아닌 계약서 전부를 대상으로 하기에 샘플링과 조사에 문제가 있을 수 없다. 문제는 가공이나 발표에는 오염의 소지가 있긴 한데 이번에도 가공에는 큰 문제가 없었던 반면 발표에 문제가 있었다고 봐야 한다. 지난 2년간 실제 데이터를 가공한 실무자가 하락한 데이터를 입력했음에도 불구하고 이를 결제하고 발표하는 윗선에서 통계조작을 했음이 분명하다. 단지 꼬리가 길면 잡히는 법, 월간 발표 때와는 달리 분기 발표 때는 깜빡하고 조작을 누락(?)했을 것으로 짐작이 된다.

방송 당시에는 몰랐던 사실인데 5월 9일 단 한 건의 파크리오 거래에서 또 다른 수상한 점을 발견하게 되었다. 당시 폭락 거래가 9개월 전인 2021년 8월의 사상 최고가의 정확히 절반이라는 것이다. 지금까지도 파크리오 34평 최고가는 25억 3천만 원이다. 그런데 문재인 대통령 퇴임일의 직거래는 12억 6천5백만 원이었다. 1원 한 장 틀리지 않는 정확히 반토막 거래이다.
특히 이삼십 억 원 하는 초고가 아파트 거래에서 백만 원 단위의 거래는 거의 찾아볼 수 없음에도 불구하고 끝자리가 500만 원이라는 것은 직전 사상 최고가의 절반 가격을 의식했다고 볼 수 있다. 즉 9개월 전 사상 최고가 거래와 이번 반토막 거래의 당사자 사이에는 어떤 관계가 있을 수도 있겠다는 아주 상식적인 의심이 든다. 또한 정말 9일에 계약을 하고 24일에 신고한 것인지, 혹시 여타 거래가 없다는 것을 확인한 후 24일에 계약서를 작성하고 9일에 계약했다는 전산입력을 한 것은 아닐지도 의심이 된다. 물론 이 문제는 실제로 계약금을 9일에 이체했는지 확인하면 금방 확인될 일이지만…

그런데 공교롭게도 7월 매수했을 만한 시점에 이 아파트뿐만 아니라 노도강 지역의 저가 아파트가 거의 대부분 상투를 기록했다. 하필이면 5억 9천만 원 최고가에 판 매도자의 매수단가도 2013년 최저가인 1억 원이었을 수도 있다. 최근 반등 기미가 보이고는 있으나 여전히 최고가의 절반 가격인 3억 원 초반에 거래되고 있음을 볼 때 이미 레버리지가 큰 영끌러들의 투매는 끝났을 테니 당분간 추가 하락은 없을 가능성이 더 크다. 극단적인 사례일 수도 있으나 2021년 상투 직전의 전문가들 선동이 얼마나 위험했는지 경각심을 주기에는 충분하다.
만일 기사의 제목과 정반대였다면 어땠을까? “자산가들이여, 몇 년 기다렸다 강남구 아파트를 사라”
영끌할 이유가 없는 자산가들이 2021년 상투 이후 2-3년 기다렸다가 폭락한 강남권 아파트를 샀다면 1년 정도 지난 지금 신고가 놀이를 하고 있을 것이다. 그런데 3년 전 노도강 아파트를 상투 직전 영끌한 청년들은 이번 반등장에서도 소외된 지금 30~40% 이상 물려 있다. 이처럼 레버리지가 과도한 상황에서 자칫 추가조정이라도 온다면 투매나 경매로 몰릴 위험에 처하고 만다.