건축물 관리실무 8 : 건물관리본사실무 (상)

1. 건물 관리업 인허가 … …………………………………………………………………………… 11
1.1 시설경비업무… ……………………………………………………………………………… 11
1.2 위생관리업… ………………………………………………………………………………… 12
1.3 주택관리업… ………………………………………………………………………………… 13
1.4 주택임대관리업… …………………………………………………………………………… 14
1.5 근로자파견업… ……………………………………………………………………………… 15

2. 취업규칙… ………………………………………………………………………………………… 18
2.1 관리업체… …………………………………………………………………………………… 19
2.2 관리사무소… …………………………………………………………………………………52

3. 인사관리… …………………………………………………………………………………………69
3.1 인사고과… ……………………………………………………………………………………69
3.1.1 개요………………………………………………………………………………………69
3.1.2 인사고과의 방법… …………………………………………………………………… 71
3.1.3 신인사고과… …………………………………………………………………………72
3.2 연봉의 모든 것… ……………………………………………………………………………73
3.2.1 연봉협상의 개요… ……………………………………………………………………73
3.2.2 연봉협상의 준비………………………………………………………………………74
3.2.3 효과적인 연봉협상 전략………………………………………………………………75
3.2.4 연봉협상문서 작성 시 주의사항… …………………………………………………76
3.2.5 각종 연봉협상문서 샘플 및 작성요령………………………………………………78
3.3 최저임금〔2016년〕… …………………………………………………………………………89
3.4 근로자 퇴직급여 보장법… ………………………………………………………………… 91
3.4.1 근로자퇴직급여보장법 시행령… ……………………………………………………98
3.5 계약직 관련 업무지침… ………………………………………………………………… 108
3.5.1 관련 근로기준법… ………………………………………………………………… 108
3.5.2 기간을 정하지 아니한 근로계약… ……………………………………………… 109
3.5.3 기간을 정한 근로계약……………………………………………………………… 109
3.6 비정규직 해설……………………………………………………………………………… 113
3.6.1 비정규직의 개념 및 범위… ……………………………………………………… 113
3.6.2 비정규직의 분류…………………………………………………………………… 113
3.6.3 비정규직의 유형…………………………………………………………………… 114
3.7 퇴직 및 징계… …………………………………………………………………………… 115
3.7.1 근로관계 종료의 의의……………………………………………………………… 115
3.7.2 근로관계 종료의 유형……………………………………………………………… 115
3.8 해고… ……………………………………………………………………………………… 116
3.8.1 해고의 의의… ……………………………………………………………………… 116
3.8.2 해고의 구분………………………………………………………………………… 116
3.8.3 해고기간의 제한…………………………………………………………………… 117
3.8.4 해고 예고제도……………………………………………………………………… 118
3.9 해고처리 답변서〔고용노동부제출]… …………………………………………………… 118
3.10 인사규정…………………………………………………………………………………… 122

4. 주택법… ………………………………………………………………………………………… 131
4.1 주택법.시행령……………………………………………………………………………… 131
4.1.1 용어의 정의(주택법 제2조 관련)… ……………………………………………… 131
4.1.2 사업주체의 관리(주택법 제43조, 주택법시행령 제49조)… ………………… 135
4.1.3 입주 후 초기관리(주택법 제43조 관련)… ……………………………………… 135
4.1.4 입주자대표회의 구성(주택법시행령 제50조 관련)… ………………………… 137
4.1.5 입주자대표회의 의결사항(주택법시행령 제51조 관련)………………………… 140
4.1.6 관리방법의 결정(주택법시행령 제52조 관련)… ……………………………… 141
4.1.7 관리주체의 업무(주택법시행령 제55조 관련)… ……………………………… 142
4.1.8 공동주택관리규약준칙(주택법 제44조 관련)…………………………………… 143
4.1.9 관리비(주택법 제45조 관련)……………………………………………………… 146
4.1.10 하자보수(주택법 제46조 관련)… ……………………………………………… 148
4.1.11 장기수선계획(주택법 제47조 관련)… ………………………………………… 152
4.1.12 장기수선충담금(주택법 제51조 관련)… ……………………………………… 153
4.1.13 안전관리계획(주택법 제49조 관련)… ………………………………………… 154
4.1.14 안전점검(주택법 제50조 관련)… ……………………………………………… 156
4.1.15 공동주택분쟁조정위원회(주택법 제52조 관련)… …………………………… 157
4.1.16 주택법 제53조 관련… …………………………………………………………… 158
4.1.17 관리사무소장 배치(주택법 시행령 제72조 관련)……………………………… 160
4.2 국토부 답변사항…………………………………………………………………………… 161
4.3 과태료 및 벌금대상… …………………………………………………………………… 162

5. 집합건물의 소유 및 관리 법률 … …………………………………………………………… 168
5.1 오피스텔 관리규약(서울특별시) ………………………………………………………… 190

6. 위탁관리업체 선정공고………………………………………………………………………… 238
6.1 아파트… …………………………………………………………………………………… 238
6.2 입찰유의서… ……………………………………………………………………………… 239
6.2.1 개찰참여 위임장[표준양식]… …………………………………………………… 241
6.2.2 입찰서… …………………………………………………………………………… 241
6.2.3 입찰내역서 작성기준……………………………………………………………… 243
6.2.4 주택관리업자 적격심사제 평가표………………………………………………… 245
6.3 업체선정 심사기준………………………………………………………………………… 247
6.3.1 업체선정공고… …………………………………………………………………… 247
6.3.2 적격심사 기준……………………………………………………………………… 249
6.3.3 주택관리업자 및 사업자 선정지침… …………………………………………… 267

7. 입찰서류… ……………………………………………………………………………………… 283
7.1 입찰의 방법………………………………………………………………………………… 283
7.2 제출서류… ………………………………………………………………………………… 284
7.2.1 지명원… …………………………………………………………………………… 284
7.2.2 관리계획서… ……………………………………………………………………… 299

8. 용역비 산출전 검토사항… …………………………………………………………………… 363
8.1 일반관리와 도급관리 ……………………………………………………………………… 363
8.2 입찰의 모든 것 …………………………………………………………………………… 364
8.2.1 입찰제도 개념정리(최고/최저)…………………………………………………… 372
8.2.2 입찰의 종류………………………………………………………………………… 381
8.2.3 시설관리용역업… ………………………………………………………………… 395
8.3 건축물 유지관리비 원가계산기준… …………………………………………………… 398
8.3.1 시설부문… ………………………………………………………………………… 398
8.3.2 미화부문… ………………………………………………………………………… 404
8.3.3 경비원 원가 산출표[2016년]……………………………………………………… 415
8.4 건축물 청소 평수기준 …………………………………………………………………… 417
8.5 안전관리자 선임 법적자격요건… ……………………………………………………… 418
8.6 전기안전관리 대행수수료〔2015년〕……………………………………………………… 423
8.7 소방시설 점검 수수료〔2015년〕…………………………………………………………… 424
8.8 소독용역비 원가 계산표〔2015년〕………………………………………………………… 428

9. 용역비 산출업무 … …………………………………………………………………………… 431
9.1 오피스텔〔사례1~3〕 … …………………………………………………………………… 431
9.2 아파트 「위탁수수료, 관리비, 청소용역비, 경비용역비」……………………………… 439
9.3 주상복합건물 「총괄용역비, 관리, 시설, 보안, 주차, 미화부문」… ………………… 446
9.4 상가빌딩 「사례1~2. 총괄용역비, 관리기구, 인원구성, 월간관리비내역」… ……… 458
9.5 빌딩… ……………………………………………………………………………………… 463

10. 위탁관리계약/시방업무 ……………………………………………………………………… 468
10.1 위탁관리계약 …………………………………………………………………………… 468
10.1.1 공동주택〔아파트〕… ……………………………………………………………… 468
10.1.2 주상복합건물… …………………………………………………………………… 478
10.1.3 오피스텔 …………………………………………………………………………… 487
10.1.4 상가빌딩… ………………………………………………………………………… 492
10.1.5 오피스빌딩… ……………………………………………………………………… 496
10.1.6 경비·미화용역계약… …………………………………………………………… 501
10.1.7 재활용품 수거계약………………………………………………………………… 517
10.2 위탁관리 시방서 ………………………………………………………………………… 519
10.2.1 종합관리 …………………………………………………………………………… 519
10.2.2 경비관리…………………………………………………………………………… 533
10.2.3 미화관리…………………………………………………………………………… 536
10.3 휴게시설 설치 의무화…………………………………………………………………… 542