[세트] 건축물 관리실무 8 : 건물관리본사실무 세트 - 전2권

건축물 관리실무 8 : 건물관리본사실무 (상)
1. 건물 관리업 인허가 … …………………………………………………………………………… 11
1.1 시설경비업무… ……………………………………………………………………………… 11
1.2 위생관리업… ………………………………………………………………………………… 12
1.3 주택관리업… ………………………………………………………………………………… 13
1.4 주택임대관리업… …………………………………………………………………………… 14
1.5 근로자파견업… ……………………………………………………………………………… 15

2. 취업규칙… ………………………………………………………………………………………… 18
2.1 관리업체… …………………………………………………………………………………… 19
2.2 관리사무소… …………………………………………………………………………………52

3. 인사관리… …………………………………………………………………………………………69
3.1 인사고과… ……………………………………………………………………………………69
3.1.1 개요………………………………………………………………………………………69
3.1.2 인사고과의 방법… …………………………………………………………………… 71
3.1.3 신인사고과… …………………………………………………………………………72
3.2 연봉의 모든 것… ……………………………………………………………………………73
3.2.1 연봉협상의 개요… ……………………………………………………………………73
3.2.2 연봉협상의 준비………………………………………………………………………74
3.2.3 효과적인 연봉협상 전략………………………………………………………………75
3.2.4 연봉협상문서 작성 시 주의사항… …………………………………………………76
3.2.5 각종 연봉협상문서 샘플 및 작성요령………………………………………………78
3.3 최저임금〔2016년〕… …………………………………………………………………………89
3.4 근로자 퇴직급여 보장법… ………………………………………………………………… 91
3.4.1 근로자퇴직급여보장법 시행령… ……………………………………………………98
3.5 계약직 관련 업무지침… ………………………………………………………………… 108
3.5.1 관련 근로기준법… ………………………………………………………………… 108
3.5.2 기간을 정하지 아니한 근로계약… ……………………………………………… 109
3.5.3 기간을 정한 근로계약……………………………………………………………… 109
3.6 비정규직 해설……………………………………………………………………………… 113
3.6.1 비정규직의 개념 및 범위… ……………………………………………………… 113
3.6.2 비정규직의 분류…………………………………………………………………… 113
3.6.3 비정규직의 유형…………………………………………………………………… 114
3.7 퇴직 및 징계… …………………………………………………………………………… 115
3.7.1 근로관계 종료의 의의……………………………………………………………… 115
3.7.2 근로관계 종료의 유형……………………………………………………………… 115
3.8 해고… ……………………………………………………………………………………… 116
3.8.1 해고의 의의… ……………………………………………………………………… 116
3.8.2 해고의 구분………………………………………………………………………… 116
3.8.3 해고기간의 제한…………………………………………………………………… 117
3.8.4 해고 예고제도……………………………………………………………………… 118
3.9 해고처리 답변서〔고용노동부제출]… …………………………………………………… 118
3.10 인사규정…………………………………………………………………………………… 122

4. 주택법… ………………………………………………………………………………………… 131
4.1 주택법.시행령……………………………………………………………………………… 131
4.1.1 용어의 정의(주택법 제2조 관련)… ……………………………………………… 131
4.1.2 사업주체의 관리(주택법 제43조, 주택법시행령 제49조)… ………………… 135
4.1.3 입주 후 초기관리(주택법 제43조 관련)… ……………………………………… 135
4.1.4 입주자대표회의 구성(주택법시행령 제50조 관련)… ………………………… 137
4.1.5 입주자대표회의 의결사항(주택법시행령 제51조 관련)………………………… 140
4.1.6 관리방법의 결정(주택법시행령 제52조 관련)… ……………………………… 141
4.1.7 관리주체의 업무(주택법시행령 제55조 관련)… ……………………………… 142
4.1.8 공동주택관리규약준칙(주택법 제44조 관련)…………………………………… 143
4.1.9 관리비(주택법 제45조 관련)……………………………………………………… 146
4.1.10 하자보수(주택법 제46조 관련)… ……………………………………………… 148
4.1.11 장기수선계획(주택법 제47조 관련)… ………………………………………… 152
4.1.12 장기수선충담금(주택법 제51조 관련)… ……………………………………… 153
4.1.13 안전관리계획(주택법 제49조 관련)… ………………………………………… 154
4.1.14 안전점검(주택법 제50조 관련)… ……………………………………………… 156
4.1.15 공동주택분쟁조정위원회(주택법 제52조 관련)… …………………………… 157
4.1.16 주택법 제53조 관련… …………………………………………………………… 158
4.1.17 관리사무소장 배치(주택법 시행령 제72조 관련)……………………………… 160
4.2 국토부 답변사항…………………………………………………………………………… 161
4.3 과태료 및 벌금대상… …………………………………………………………………… 162

5. 집합건물의 소유 및 관리 법률 … …………………………………………………………… 168
5.1 오피스텔 관리규약(서울특별시) ………………………………………………………… 190

6. 위탁관리업체 선정공고………………………………………………………………………… 238
6.1 아파트… …………………………………………………………………………………… 238
6.2 입찰유의서… ……………………………………………………………………………… 239
6.2.1 개찰참여 위임장[표준양식]… …………………………………………………… 241
6.2.2 입찰서… …………………………………………………………………………… 241
6.2.3 입찰내역서 작성기준……………………………………………………………… 243
6.2.4 주택관리업자 적격심사제 평가표………………………………………………… 245
6.3 업체선정 심사기준………………………………………………………………………… 247
6.3.1 업체선정공고… …………………………………………………………………… 247
6.3.2 적격심사 기준……………………………………………………………………… 249
6.3.3 주택관리업자 및 사업자 선정지침… …………………………………………… 267

7. 입찰서류… ……………………………………………………………………………………… 283
7.1 입찰의 방법………………………………………………………………………………… 283
7.2 제출서류… ………………………………………………………………………………… 284
7.2.1 지명원… …………………………………………………………………………… 284
7.2.2 관리계획서… ……………………………………………………………………… 299

8. 용역비 산출전 검토사항… …………………………………………………………………… 363
8.1 일반관리와 도급관리 ……………………………………………………………………… 363
8.2 입찰의 모든 것 …………………………………………………………………………… 364
8.2.1 입찰제도 개념정리(최고/최저)…………………………………………………… 372
8.2.2 입찰의 종류………………………………………………………………………… 381
8.2.3 시설관리용역업… ………………………………………………………………… 395
8.3 건축물 유지관리비 원가계산기준… …………………………………………………… 398
8.3.1 시설부문… ………………………………………………………………………… 398
8.3.2 미화부문… ………………………………………………………………………… 404
8.3.3 경비원 원가 산출표[2016년]……………………………………………………… 415
8.4 건축물 청소 평수기준 …………………………………………………………………… 417
8.5 안전관리자 선임 법적자격요건… ……………………………………………………… 418
8.6 전기안전관리 대행수수료〔2015년〕……………………………………………………… 423
8.7 소방시설 점검 수수료〔2015년〕…………………………………………………………… 424
8.8 소독용역비 원가 계산표〔2015년〕………………………………………………………… 428

9. 용역비 산출업무 … …………………………………………………………………………… 431
9.1 오피스텔〔사례1~3〕 … …………………………………………………………………… 431
9.2 아파트 「위탁수수료, 관리비, 청소용역비, 경비용역비」……………………………… 439
9.3 주상복합건물 「총괄용역비, 관리, 시설, 보안, 주차, 미화부문」… ………………… 446
9.4 상가빌딩 「사례1~2. 총괄용역비, 관리기구, 인원구성, 월간관리비내역」… ……… 458
9.5 빌딩… ……………………………………………………………………………………… 463

10. 위탁관리계약/시방업무 ……………………………………………………………………… 468
10.1 위탁관리계약 …………………………………………………………………………… 468
10.1.1 공동주택〔아파트〕… ……………………………………………………………… 468
10.1.2 주상복합건물… …………………………………………………………………… 478
10.1.3 오피스텔 …………………………………………………………………………… 487
10.1.4 상가빌딩… ………………………………………………………………………… 492
10.1.5 오피스빌딩… ……………………………………………………………………… 496
10.1.6 경비·미화용역계약… …………………………………………………………… 501
10.1.7 재활용품 수거계약………………………………………………………………… 517
10.2 위탁관리 시방서 ………………………………………………………………………… 519
10.2.1 종합관리 …………………………………………………………………………… 519
10.2.2 경비관리…………………………………………………………………………… 533
10.2.3 미화관리…………………………………………………………………………… 536
10.3 휴게시설 설치 의무화…………………………………………………………………… 542


건축물 관리실무 8 : 건물관리본사실무 (하)

11. 직원채용〔입사자 구비서류〕…………………………………………………………………… 545
「면접질의서.구비서류.자기소개서.인사기록부.근로계약서.서약서.연봉적용동의서.
신원보증서.휴게시간사용합의서.격일제근무동의서」
11.1 직원인사서류… ……………………………………………………………………………… 558
「결근계, 휴가원,재직(경력)증명서,사직서,시말서,권고사직서,근로계약
만료통지문,해고예고통지서,촉탁근무신청서,촉탁근무성적평가」
11.2 직원근무 평가표……………………………………………………………………………… 570
「직원 면담표,소장,직원인사고과표,경비원근무평가표(#1~2)」
11.3 면접 총정리…………………………………………………………………………………… 578
「서류전형통과하기, 면접10계명, 이력서 잘 쓰는 비결, 경력자이력서만들기, 이력서,
자기소개서 작성에 대한 조언, 자기소개서 잘 쓰는 요령, 면접시험에서 자주 나오는
질문/답변, APT관리소장 면접시 질문사항(사례1~2)
목차

12. 교육매뉴얼………………………………………………………………………………………639
12.1 입주관리매뉴얼〔사례1~2〕………………………………………………………………639
12.2 입주업무 세부추진사항 「입주안내문,입주절차안내문,입주시유의사항,업무보고」………650
12.3 아파트 유지관리 매뉴얼…………………………………………………………………662
12.4 관리소 업무매뉴얼 「기본사항, 경비원근무수칙, 업무사항」… ……………………678
12.4.1 미화부문계획서… ………………………………………………………………696
12.4.2 아파트 년간 관리계획서… ……………………………………………………700
12.4.3 회계처리 매뉴얼[관리비등 47개 계정과목]…………………………………705
12.5 하자처리업무 매뉴얼… …………………………………………………………………726
12.5.1 아파트 하자판정기준(국토부고시2013-930)… ……………………………728
12.5.2 아파트 건설감정실무기준(2015. 법원)………………………………………761

13. 본사 주간/월간 보고업무 … …………………………………………………………………792
13.1 회계부문〔경리일보〕 … …………………………………………………………………792
13.1.1 관리비부과내역서… ……………………………………………………………794
13.1.2 관리비 부과 해설서 ……………………………………………………………803
13.1.3 결산보고서 ………………………………………………………………………889
13.1.3.1 양식 ……………………………………………………………………………889
13.1.3.2 결산 및 재무제표… …………………………………………………………889
13.1.3.3 결산보고서〔반기〕… …………………………………………………………891
13.2 관리부문〔상가빌딩〕………………………………………………………………………899
13.2.1 개인별 업무보고서………………………………………………………………899
13.2.2 주간업무보고서…………………………………………………………………900
13.2.3 본사전도금신청 …………………………………………………………………901
13.2.4 본사월말보고〔전도금정산포함〕… ……………………………………………902
13.3 빌딩관리부문〔월말보고〕…………………………………………………………………907

14. 관리부서〔갑측〕 보고업무 … …………………………………………………………………916
14.1 빌딩시설부문… …………………………………………………………………………916
14.2 빌딩미화부문… …………………………………………………………………………927

15. 관리업무인계인수서 … ………………………………………………………………………929
15.1 업체 변경서류… …………………………………………………………………………929
15.2 관리소장 변경시서류 ……………………………………………………………………930
15.2.1 관리부문… ………………………………………………………………………930
15.2.2 회계부문…………………………………………………………………………943
15.3 입주자 대표회장 변경 ……………………………………………………………946
16. 건물관리 수반된 분쟁 사례 … ………………………………………………………………955
16.1 오피스텔〔사례1~2〕………………………………………………………………………955
16.2 주상복합아파트 … ………………………………………………………………………976
16.3 감사결과보고서〔외부감사〕………………………………………………………………982

부 록 공동주택관리 매뉴얼