아파트 청약 우선 당첨 : 부동산 세금·절세

1. 아파트 일반 및 특별공급과 당첨 우선 순위

▣ 아파트 우선 분양 개요 및 청약 홈페이지

분양주택의 일반공급과 특별공급
(공공)국민주택 및 민영주택
민영주택 공급비율
(공공)국민주택 공급비율

아파트 당첨을 위한 준비
- 청약저축 가입 및 저축기간
- 가점제 내용 파악
- 수도권 및 투기과열지구의 청약 요건 및 우선 공급순위 파악
- 특별공급 내용 파악
- 공공주택의 우선 선정 내용 파악
- 아파트 청약을 위한 최소 자금
재당첨제한 및 제한기한
아파트 청약 홈페이지 [청약 홈]
아파트 당첨과 대출

▣ 민영주택 일반공급 및 우선 순위

일반공급 제1순위
- 지역별 조건
- 제1순위 청약과 관련한 중요 내용
제1순위에서 경쟁이 있는 경우 우선 선정
- 해당 지역 거주자에 대한 우선공급(공통)
- 85제곱미터 이하인 민영주택 1순위 경쟁
- 85제곱미터를 초과하는 민영주택 1순위 경쟁
제2순위 및 2순위에 경쟁이 있는 경우
분양아파트(민영주택) 우선 당첨과 가점제도
(수도권·광역시) 민영주택 입주자 선정 우선 순위
(투기·청약과열지구) 민영주택 입주자 우선 선정
(수도권) 민영주택(공공택지지구) 입주자 우선 선정

▣ (공공)국민주택 신청 자격 요건 등

(공공)국민주택 및 민영주택 구분
(공공)국민주택 신청 세대의 자산 및 소득 요건
(공공)국민주택의 일반공급 제1순위
(공공)국민주택 제1순위 경쟁
(공공)국민주택 일반공급 제2순위
(공공)국민주택 당첨 가능자
소득기준
자산기준

▣ 분양주택 특별공급

기관추천 및 국가 유공자 등 특별공급
- 민영주택의 공급물량 및 입주자 선정
- 공공주택의 공급물량 및 입주자 선정
신혼부부 특별공급
- 공급물량 및 거주지 우선공급
- 청약자격
- 공급순위
다자녀 특별공급
- 경쟁이 있는 경우 입주자 선정방법
- 배점기준표(다자녀가구 주택)
노부모 부양자에 대한 특별공급
- 청약자격(공공주택) 및 우선 순위
- 민영주택 청약자격 및 입주자 우선 선정
(공공주택) 생애최초 주택 구입자 특별공급
- 공급물량 및 거주지 우선공급
- 청약자격
- 경쟁이 있는 경우 입주자 선정방법

▣ 분양권 전매 제한

전매행위 제한기간
수도권 및 지방광역시 분양권 전매행위 제한 강화
청약통장 거래 및 분양권 불법전매에 관한 처벌규정
투기과열지구 해제시 전매제한(공통사항)
분양권 양도세율 [소득세법 제104조]

▣ 주택 구입과 담보 대출

아파트 청약을 위한 최소 자기자금
아파트 담보대출
주택담보인정비율(LTV), 총부채상한비율(DTI)
지역별 LTVㆍDTI 비율(주택 구입 목적)
주택담보대출 규제
주택시장 안정화 방안 (주요) 내용(2019.12.16.)


2. 세금 이해하기 & 세금 상담 및 절세


▣ 세금 개요 및 신고납부

양도소득세 및 신고 및 납부 기한
1세대 1주택, 일시적 2주택 등 비과세 양도소득의 신고의무
증여세 또는 증여세 신고 및 납부 기한
상속세 신고 및 납부 기한

▣ 세금 관련 법령 찾기

조세법령
기본통칙, 세법집행기준, 예규

▣ 세금 문제 상담 및 관련 법령 찾기

국세상담센터 (☎126)
국세청 홈택스
국세법령정보시스템
법제처 홈페이지

▣ 세금 절세의 오해 및 위험한 탈세

합법적인 절세 및 세금 절세의 오해
세금 절세의 기본 [부동산 처분 전 사전 상담]
탈세 및 탈세에 대한 국세청의 조치

▣ 세금과 관련한 용어 이해

세율 및 단일세율, 누진세율
소멸시효 및 제척기간


3. 주택·토지·농지 양도소득세

▣ 양도소득세 개요 및 양도소득세 과세대상 자산은?

양도소득세 과세대상 자산
특수한 경우의 양도소득세 과세대상

▣ 양도소득세는 어떻게 계산하는가?

실지 거래가액에 의한 양도차익 계산
필요경비 사례(실지 거래가액)
- 자본적 지출액 등
- 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출
필요경비(취득 당시 매매가액을 알 수 없는 경우)
장기보유특별공제
<세금 폭탄> 취득시기 오인에 대한 장기보유특별공제 배제
양도소득 기본공제
양도소득세 과세표준
양도소득세 세율
- 자산 종류 및 보유기간에 따른 세율
- 비사업용토지 중과세 및 양도소득세 세율

▣ 부동산 보유기간 및 세금 절세

1세대 1주택 비과세 보유기간
- 보유기간 또는 거주기간 계산
- 조합원으로부터 입주권을 승계 취득한 자산의 보유기간
보유기간 특례 및 거주기간 제한이 없는 경우
- 건설임대주택에 5년 이상 거주 후 분양전환 아파트 양도
- 1년 이상 거주 주택을 근무상 형편 등으로 양도하는 경우
보유기간 및 거주기간이 2년 이상이어야 하는 경우
자산의 취득 및 양도시기
부동산 취득 또는 양도시 유의 사항

▣ 양도소득세 신고 및 납부

양도소득세 예정 및 확정신고·납부
양도소득세에 대한 지방소득세 신고·납부

▣ 양도소득세 계산시 유의할 사항

한 건의 거래로 2건 이상 물건을 양도하는 경우
비사업용토지 양도
개인사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우
증여받은 부동산을 5년이내 양도하는 경우 과세 특례
<세금 폭탄> 증여받은 부동산을 5년 내 처분한 경우
증여받은 자산을 5년 경과 후 양도하는 경우
양도소득세 계산 사례

▣ 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대에 포함하여야 하는 경우
1세대에 포함하지 않는 경우
세대 분리에 의한 양도소득세 비과세
- 세대 분리시기
<세금 절세> 만30세 이상 세대분리 및 증여추정배제기준
부모, 형제의 주민등록과 실제 거주지가 다른 경우
주택의 범위 및 1세대 1주택
- 다가구주택, 다세대주택
- 주택 및 상가 복합주택
- 공동소유 주택 1세대 1주택
- 공부상 주택이 아니나 사실상 주택인 경우 해당 사실 입증
- 오피스텔의 주택 여부 및 양도소득세
<세금 폭탄> 폐가가 아닌 경우 주택에 해당함
<세금 폭탄> 폐가는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음
<세금 절세> 노후 주택의 양도시 철거하지 않는 것이 유리함
- 펜션의 주택 해당 여부 및 양도소득세
- 민박집의 주택 해당 여부 및 양도소득세
장기임대주택을 보유한 경우 거주주택 비과세 특례
가정어린이집을 보유한 경우 거주주택 비과세 특례

1세대 1주택에 포함하는 부수 토지
건설임대주택의 1세대 1주택 비과세 특례
<세금 폭탄> 건설임대아파트 5년 거주요건 및 분양전환 양도
1세대 1주택임에도 과세되는 경우
- 고가주택
- 미등기전매
- 거래가액이 실지거래가액과 다른 경우
1세대 1주택 비과세 또는 2주택자 비과세 요약

▣ 1세대 2주택임에도 비과세가 적용되는 경우

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우
취학, 전근 등 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하는 경우
농어촌주택을 포함하여 2주택이 되는 경우
상속받은 주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례
기타 두 채의 주택을 갖게 된 경우

▣ 분양권 양도에 대한 양도소득세

분양권의 양도소득세
- 분양권의 양도소득세 계산 방법
- 1주택과 분양권을 보유한 상태에서 주택 또는 분양권 양도
- 분양권 및 조합원입주권 요약 비교표
입주권

▣ 재개발·재건축과 관련한 조합원입주권 양도소득세

조합원입주권의 양도 및 양도소득세 계산
조합원입주권과 1세대 1주택 비과세
<세금 폭탄> 재개발아파트 취득시기 오인
일반분양자 또는 승계취득자의 입주권 및 양도소득세

▣ 주택임대 사업자등록과 장기임대주택 세금 감면

지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택
- 임대의무기간
- 취득세, 재산세 감면
- 임대주택의 취득세 또는 재산세 감면 요약표
- 종합부동산세 합산대상에서 제외되는 장기임대주택
시·군·구청 임대사업자 등록 및 세무서 사업자등록
주택임대소득에 대한 종합소득세 신고·납부
장기임대주택 사업자의 거주주택 비과세특례
- 장기임대주택(매입임대주택) 요건
- 거주주택 요건
장기임대주택 양도에 대한 양도소득세

▣ 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제·조세 감면

장기일반민간임대주택(준공공임대주택)
단기임대주택의 장기일반민간임대주택 전환
장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제
조정대상지역내 장기일반민간임대주택 중과세 배제 등
장기일반민간임대주택 소득세 감면 등
종합부동산세 합산배제
지방세 감면
장기임대주택의 조세 특례 요약표

▣ 2주택 이상자 조정대상지역 양도소득세 중과세 등

조정대상지역 지정
조정대상지역 양도소득세 개정
2주택 이상에 포함하는 주택
1세대 2주택 판단 기준 및 중과세 제외
1세대 3주택 이상 판단 기준 및 중과세 제외
1주택 1조합원입주권 중과세 및 중과 제외
주택·조합원입주권 3 이상 중과세 및 중과 제외
조정대상 지역의 주택 양도 핵심 사례
- 조정대상지역의 양도소득세 관련 개정 내용 요약
- 조정대상지역내 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 강화
- 조정대상지역의 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
중과세대상 주택 여부 및 적용 사례
농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 중과배제

▣ 2018년 9·13 주택시장 안정대책 주요 내용

종합부동산세 인상
1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편
주택임대사업자의 과도한 세제혜택 조정

▣ 2019년 12·16 주택시장 안정화 주요 내용

실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
임대등록 제도 보완
주택시장 안정화방안 원문

▣ 비사업용 토지 및 양도소득세 세율 중과

비사업용토지 양도시 양도소득세 10% 중과세
비사업용 토지 종류
- 재산세 종합합산 과세대상 토지
- 재촌하지 아니하는 자가 소유하는 농지, 임야
- 주택부속토지 중 일정한 기준을 초과하는 토지
비사업용에서 제외되는 토지
비사업용 토지 기간 기준
비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율

▣ 자경농지, 주말체험농지 양도소득세 비과세 및 감면

자경농지의 양도에 대한 양도소득세 감면
- 자경기간 계산
- 상속받은 농지
- 자경농지 입증
감면대상 자경농지 요건 요약
자경농지의 대토 감면
주말 체험농지 양도소득세 및 양도소득세 감면
자경산지 등에 대한 양도소득세 감면 신설
8년 자영한 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면
축사용지에 대한 양도소득세 감면 합리화
양도소득세 감면 한도


4. 상가·오피스텔 부가가치세 및 양도소득세

▣ 상가, 업무용 오피스텔 취득과 부가가치세 환급

부동산임대업의 사업자등록
과세사업자 및 면세사업자와 사업자 유형
부동산 관련 과세·면세 사례
일반사업자와 간이사업자
상가, 오피스텔 구입과 관련한 매입세액 환급
부동산매입과 매입세액환급 및 세금계산서 작성일자
과세와 면세사업을 겸업하는 경우 매입세액공제

▣ 상가 및 주택 겸용 건물 양도소득세

상가주택의 취득 및 보유와 관련한 세금
상가주택의 양도와 관련한 세금
<세금 폭탄> 상가와 주택 면적 착오
<세금 폭탄> 상가 주택 증?개축과 장기보유특별공제 착오 계상
<세금 폭탄> 주택 구분 착오

▣ 오피스텔의 세금문제 및 양도소득세

오피스텔 매입과 부가가치세 부담
오피스텔을 업무용으로 임대 또는 사용하는 경우
오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우
<세금 폭탄> 오피스텔의 주택 구분 착오
오피스텔 매입 및 보유와 관련한 세금
오피스텔의 사실상 용도변경과 세무문제
오피스텔 양도와 세무문제
오피스텔 임대수익의 세금계산서, 영수증 발급
오피스텔의 세금 절세
주거용 오피스텔과 주택임차차입금 원리금 상환액공제
임차인의 주거용 오피스텔 월세세액공제


5. 부동산 취득 및 보유 관련 세금

▣ 부동산 취득 관련 세금 및 제비용

부동산 취득시 부담하여야 하는 취득세 등
- 취득세 신고 및 납부기한
- 건물(주택 제외) 취득시 부담하여야 하는 세금
부동산 취득과 관련한 세율 요약표
인지세
부동산중개수수료
- 주택매매 중개수수료, 주택임대차 중개수수료
법무사 수수료 및 공채 매입 및 할인
국민주택채권 매입 및 할인

▣ 부동산 보유와 재산세

재산세 부과기준일 및 납세의무자
재산세 과세표준
재산세 세율 및 납부기한
- 재산세 도시지역분, 재산분 지방교육세
- 지역자원시설세

▣ 종합부동산세 과세대상 및 신고·납부

종합부동산세 개요
종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
- 유형별 종합부동산세 과세대상 및 공제액
- 재산세 및 종합부동산세 과세대상
종합부동산세 과세표준 및 세율
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제
종합부동산세 고지 및 납부
종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택
2019년 종합부동산세 개편


6. 증여세 신고 및 납부

▣ 증여받는 경우 수증자의 증여세 신고 및 납부

증여세 개요 및 완전포괄주의
증여세 납세의무자 및 신고·납부기한
증여세 과세가액 및 증여재산 평가
부담부 증여 및 양도소득세
증여재산공제
증여 유형에 따른 증여재산공제 등
- 부와 모로부터 각각 증여를 받는 경우
[사례] 증여 유형에 따른 증여재산공제 등
- 증여일 전 10년 이내 증여받은 재산은 모두 합산함
증여세 과세표준 및 산출세액
- 상속세 또는 증여세 세율
[사례] 아버지로부터 아파트를 증여받은 경우 증여세 계산
증여세 신고 및 납부
- 증여세 자진 신고세액공제
- 증여세의 경우 지방소득세 납세의무는 없음
부동산을 증여받은 경우 취득세 신고 및 납부

▣ 증여세 자신 신고 및 세무서의 신고내용 조사 결정

증여세 신고 및 납부
증여세 분할납부
증여세 신고내용에 대한 세무서의 결정
증여세를 신고·납부하지 아니한 경우 가산세
증여세 제척기간

▣ 영농자녀에게 농지 등 증여 증여세 감면

영농자녀에게 증여하는 경우 증여세 감면 요건
감면받은 증여세가 추징되는 경우

▣ 창업자금 증여, 5억원까지 증여세 비과세

창업자금의 증여세 과세특례
- 창업자금 감면대상 업종
창업자금 증여세 과세특례 신고 및 사용명세 제출
창업자금의 증여세 과세특례와 증여세 및 상속세

▣ 장애인에게 증여, 증여재산불산입 및 보험료 비과세

장애인에게 증여하는 경우 증여세 과세가액불산입
장애인을 수익자로 하는 보험료의 증여세 비과세

▣ 부동산 취득과 자금출처조사

부동산 취득시 무조건 자금출처조사를 하는가?
재산취득자금 등의 증여추정 배제
- 증여추정배제기준
재산 취득에 대한 자금출처 소명요구를 받은 경우
자금출처조사에 대한 대비

▣ 특수관계자와의 거래시 세무상 문제

특수관계자
특수관계자와의 거래로 세무상 문제가 되는 경우
특수관계자의 거래시 세무상 문제가 되지 않는 경우

▣ 저가 또는 고가로 양도하는 경우 증여 추정

자산을 저가 양도한 경우 세무상 문제
[사례] 저가 양도시 양도차액 및 증여가액 계상
자산을 고가 양도에 대한 세무상 문제
부동산을 자녀에게 양도하였으나 증여로 보지 않는 경우

▣ 부동산 무상 임대 또는 저가 임대 관련 세금문제


7. 재산의 상속과 상속세 신고, 납부

▣ 상속세란 어떤 세금인가?

유언상속과 법정상속, 법정상속분의 지분
상속재산
상속재산가액의 평가
상속재산가액에서 차감하는 비용
상속등기 및 상속재산 처분

▣ 상속재산에서 공제되는 금액

상속공제
금융재산 상속공제
동거주택 상속공제
가업상속공제
영농상속공제

▣ 상속세 신고 및 납부 등

상속세로 납부할 세액 계산
상속세 과세표준 및 산출세액
상속세 신고·납부
상속세 결정

▣ 상속세 및 증여세 세금 절세 및 세금 폭탄

세금 절세와 세금 폭탄의 양면성
상속세 세금 절세
상속세 세금 폭탄
상속세 세금 폭탄에 대비책

▣ 피상속인의 부채가 자산보다 많은 경우 상속포기

■ 분양주택의 일반공급과 특별공급

일반공급과 특별공급
주택을 공급하는 사업주체가 30세대 이상의 공동주택을 공급하는 경우 ‘주택공급에 관한 규칙’에 의하여 주택을 공급하여야 하며, 특별공급과 일반공급으로 구분한다. [규칙 제35조 ∼ 제47조]

특별공급은 신혼부부 특별공급, 노부모 부양자에 대한 특별공급, 국가유공자등에 대한 특별공급으로 구분하며,

(공공)국민주택의 경우 이와 별도로 생애최초 주택 구입자에 대한 특별공급을 하여야 한다.
특별공급을 제외한 나머지 주택은 일반공급에 해당하며, 특별공급의 우선 선정 및 일반공급의 우선 선정은 해당 장을 참고한다.

◈ (공공)국민주택 및 민영주택
(공공)국민주택은 국가 또는 지방자치단체, LH한국토지주택공사, 지방공사 등 공공주택사업자가 공급하는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 주택을 말하며, 민영주택은 민간 건설업자가 공급하는 주택을 말한다.

그리고 대규모 택지개발지구 등에서의 공급, 직장주택조합에 대한 우선공급 등이 있으나 이는 통상적인 공급방식이 아니므로 해당 내용은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제30조부터 제34조를 참고한다.

특별공급과 일반공급 물량
특별공급의 경우 전체 공급물량 중 일정비율에 해당하는 주택은 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 정하는 바에 따라 공급을 하여야 하며, 그 내용을 살펴보면 다음과 같다.

■ 아파트 당첨을 위한 준비

[1] 청약저축 가입 및 저축기간
1) 주택청약저축에 무조건 가입하여야 한다. 가입기간이 6개월 이상(수도권의 경우 1년 이상)이 되어야 제1순위 조건에 해당한다.
2) 제1순위에서 경쟁이 되는 경우 가점제(공급물량의 40% ∼ 100%)에 의하여 선정하며, 가점이 높은 청약자에게 우선 배정하게 된다. 이 경우 청약저축가입횟수가 많을수록 가점이 많아진다.

[2] 가점제 내용 파악
민영주택의 경우 제1순위에서 경쟁이 있는 경우 가점제에 의하여 당첨자를 선정하므로 ‘분양아파트 우선 당첨과 가점제도’ 편 내용을 정확히 파악하여 청약저축가입기간, 무주택세대구성원 요건, 무주택기간의 가점을 높이는 방법을 미리 준비하여 두어야 한다.

[3] 수도권 및 투기과열지구의 청약 요건 및 우선 공급순위 파악
수도권 및 투기과열지구의 경우 청약 요건 등을 달리 규정하고 있으므로 본서의 해당 내용을 미리 파악하여 두어야 한다.

[4] 특별공급 내용 파악
민영주택의 경우 전체공급물량의 40%내외, 공공주택사업자가 분양하는 공공주택의 경우 아파트 공금물량의 75% 정도를 특별공급하므로 특별공급을 받을 수 있는 요건을 미리 준비하여야 한다.

[5] 공공주택의 우선 선정 내용 파악
공공주택사업자(한국토지주택공사, 지방공사 등)가 분양하는 공공주택의 경우 민영주택과 다른 기준에 의하여 우선 선정을 하므로 본서의 ‘(공공)국민주택 신청자격 요건 등’의 내용을 파악하여 공공주택을 분양받을 수 있는 요건을 미리 준비하여야 한다.

[6] 아파트 청약을 위한 최소 자금
주택건설업자가 아파트를 분양하는 경우 통상 분양대금의 10%는 계약금으로 하고, 중도금 60%는 주택건설업자의 주선으로 대출을 받을 수 있으며, 입주시 잔금 30%를 청산하도록 하고 있다. 따라서 아파트 청약을 하고자 하는 경우 최소한 분양대금의 10%는 가지고 있어야 청약을 할 수 있다.