주택 임대차 분쟁과 실전 상담

Part 1 주택임대차보호법 이해와 분쟁 조정 절차

01 임대차 계약과 주택임대차보호법 구성
◈ 주택 임대차 계약의 전반적인 이해
◈ 주택임대차보호법 구성 및 계약 내용
02 주택임대차로 보호 받는 임차인
◈ 주택임대차보호법의 적용대상 건물
◈ 임대차 계약 후 대항요건을 갖추고 있어야 한다!
03 임대차에서 계약해지와 보증금 반환 문제가 왜 발생하나?
04 주택 임차인은 경매 절차에서 우선변제권으로 보호 받는다!
◈ 주택임차인의 최우선변제권과 그 적용대상 범위
(1) 현행주임법상 소액임차인이면 최우선변제금을 받는 것이 원칙?
(2) 주택임차인의 소액보증금과 최우선변제금 기간별 지역별 변천사
◈ 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
(1) 확정일자부 우선변제권의 의미와 성립요건
(2) 대항력과 확정일자 우선변제 효력발생일시 계산방법
05 임차인의 주거기간 보장과 주거비용의 안정
◈ 임차인의 주거기간 보장
◈ 주거비용 안정
06 임대차 분쟁 발생 시 조정위원회의 5가지 해결 신청 방법
◈ 임대차 진행 시기별 주택임대차보호법의 분쟁 요소
07 민법 구성(계약 내용외)
◈ 계약 해제
◈ 임대인의 의무(부담)
◈ 임차인의 의무(부담)
◈ 계약해지
◈ 동시이행관계
<임대차 진행 시기별 민법의 분쟁 요소>
08 주택임대차 분쟁 조정 절차

Part 2 계약의 성립과 계약에 대한 오해와 그 진실

01 계약서를 써야만 계약의 효력이 발생한다?
02 구두계약을 하고 대항요건을 갖추면 대항력이 없다?
03 계약하고 24시간 안에는 언제든지 해제할 수 있다?
04 계약금을 지급하지 않았다면 계약의 효력이 없는 걸까?
◈ 서울고등법원 2006나107557의 잘못된 판결
◈ 대법원 2007다73611의 올바른 판결
05 계약금 일부만 지급했다면 그 돈만 해약금으로 지급하면 된다?
<사례1> 대법원 2007다73611 판결
<사례2> 서울고등법원 2006나34260 판결
<사례3> 대법원 2014다231378 판단
06 가계약을 했을 때 가계약금은 돌려받을 수 있다?
07 계약 당사자는 언제든지 해약금을 지급하고 계약을 깰 수 있다?
08 다세대주택 현관에 표시된 501호로 전입신고 하면 대항력 있다?
09 전입신고만 하고 거주하지 않아도 대항력이 발생한다?
10 주택소유자가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다?

Part 3 주택 임대차에서 발생하는 분쟁 사유

01 계약환경 요인에 따른 분쟁
02 계약 해지와 종료 시에 발생하는 분쟁
03 임대차 기간 동안 유지수선 의무에 따른 분쟁
04 기타 임대차 계약의 분쟁사유

Part 4 주택 임대차의 분쟁 유형별 특성과 그 대책

01 분쟁 유형과 분석 방법
◈ 주택 임대차 분쟁 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 주택 임대차 분석 방법
02 주택 임대차 분쟁 사례별 분석 결과
◈ 주거환경 이동형
◈ 주거환경 유지형
◈ 분쟁 상존형
◈ 주거환경 정비형
03 임대차 유형별 특성과 그 대책


Part 5 임대차의 분쟁 조정 사례 유형별 분석

01 분쟁 조정 유형과 분석 방법
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 유형 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 유형 분석 방법
02 주택 임대차 분쟁 조정 유형별 분석 결과
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 신청
◈ 주택 임대차 분쟁 조정 유형
(1) 성립형 특성
(2) 순응형 특성
(3) 경쟁형 특성
(4) 회피형 특성
03 주택 임대차 분쟁 조정 유형별 대응 방안

Part 6 임대차의 분쟁 조정성립 영향 요인과 분석 방법

01 분쟁 조정성립 영향 요인과 분석 방법
◈ 조정성립 영향 요인 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 분쟁 조정성립 영향 요인 분석 방법
02 조정 신청 현황과 그 성립 영향 요인별 분석
◈ 분쟁조정 신청 현황
◈ 분쟁 조정성립 영향 요인별 대응 방법
◈ 의사결정 분석
(1) 피신청인 성별
(2) 주택 유형
(3) 조정 신청 시기
(4) 분쟁 사유

Part 7 임대차 조정성립 건 분쟁 생존 추적

01 분쟁 조정성립 건 분석 개요
◈ 분쟁 조정성립 건 분석 결과
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 분쟁 조정성립 건 분석 방법
02 조정성립 건 분쟁 생존 추적 분석 결과
◈ 기초 통계량 분석
◈ 생존율 분석
◈ 생존기간 영향요인 분석

Part 8 주택과 상가건물 임대차 분쟁해결 비교

01 주택과 상가건물 임대차 분쟁해결 비교 분석
◈ 임대차 분쟁 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 임대차 분쟁해결 비교 분석 방법
02 임대차 분쟁해결 비교 분석 결과
◈ 주택과 상가건물 임대차 분쟁 신청 차이
◈ 분쟁 해결에서 차이점은?
◈ 분쟁 해결 결정요인 차이점은?

Part 9 계약갱신요구권 신설 전·후 분쟁 트렌드 변화

01 계약갱신요구권 신설에 따른 분쟁 개요
◈ 계약갱신요구권 분쟁 분석 목적
◈ 분석 범위
◈ 변수 설정
◈ 계약갱신요구권 분쟁 분석 방법
02 계약갱신요구권 분쟁 트렌드 변화 분석 결과
◈ 그룹별 및 분쟁 차이
◈ 그룹별 분쟁사건 영향 차이

Part 10 주택 임대차 분쟁해결 제도 개선 사항

01 주택임대차 분쟁 조정위원회 운영과 제도 개선 사항
02 분쟁 조정위원회의 법률적 개선 사항
◈ 알선 법률규정 신설
◈ 다수의 상임조정위원 배치 및 심사관 겸직 허용
◈ 심사관 자격 요건 완화 개정 필요
◈ 조정부 심의 조정 요건 완화
◈ 조정전치주의 도입 논란
◈ 대면 조정 활성화
◈ ‘신청인’, ‘피신청인’ 용어 사용 개선
◈ 처리기간 개선 필요
◈ 1년 단위 증감 단위 시기 조정 필요
◈ 주택임대차보호법 내 유지수선 관련법 신설
◈ 1인 가구의 사망의 분쟁 업무처리 구체화 및 계약해지 검토
◈ 주택임대차보호법 제4조의 기본 임대차기간을 주택공급 준비기간으로 개정
◈ 강제집행 요건 완화 검토
03 기타 임대차 제도 개선 사항
◈ 이사시기 불일치 기금 조성
◈ 유지수선 전문 사업자 육성
◈ 수평적 지위 환경
◈ 임차인 수선비용 지원과 임대인 수선비용 대출 운용
◈ 주택 요소별 물리적 잔존 가치 통상 기준표 제작
◈ 아파트 장기수선충당금 납부 및 회수시스템 체계 마련

Part 11 임대차 분쟁과 조정 실전 상담 사례

01 임차인의 보증금 반환 문제를 조정한 사례
◈ 임차인이 보증금 반환 문제로 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
02 임대인이 차임 연체를 이유로 조정을 신청한 사례
◈ 임차인의 차임 연체를 이유로 조정 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
03 임대인의 계약 불이행으로 임차인이 조정을 신청한 사례
◈ 임대인의 계약조건 불이행으로 임차인이 조정 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
04 임대인은 보증금 증액, 임차인은 묵시적 갱신을 주장한 사례
◈ 보증금 증액을 요청했는데, 임차인이 묵시적 갱신 주장으로 조정 신청
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
05 임대인이 월세 증액을 요청 시, 임차인은 묵시적 갱신으로 조정 신청
◈ 임대인이 월세 증액을 요청했는데, 임차인은 묵시적 갱신을 주장
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
06 임차인이 곰팡이와 누수 등을 신속하게 수선 받고자 조정 신청
◈ 임차인이 곰팡이와 누수 등을 수선 받고자 조정 신청한 사례
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
07 임대인의 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 청구한 1사례
◈ 강원도에서 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 조정 신청한 사례
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
08 임대인의 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 청구한 2사례
◈ 서울에서 허위 실거주로 임차인이 손해배상을 조정 신청한 사례
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
09 임차인이 집을 수선하고 곰팡이가 발생해서 계약이 해지된 경우
◈ 임차인이 집을 수선 후 곰팡이가 발생해서 조정을 신청한 경우
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항
10 임차인이 피해 사실을 제때 알리지 않아 손해가 발생한 사례
◈ 임대인이 임차인에게 마루교체 비용 등 원상회복 비용 청구
◈ 조정위원회의 조정 방향
◈ 조정위원회의 분쟁 조정안
◈ 참고 사항

Part 12 Q&A로 풀어보는 임대차 상담 심화 편

01 1년 계약하고, 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장할 수 있다?
02 원인불명의 화재로 임차물이 소실되어도 임차인은 손해배상 책임이 있다?
◈ 임차인에게 손해배상 책임이 있는 경우와 없는 경우
◈ 건물소유자인 임대인에게 손해배상 책임이 있는 경우
03 임차주택의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선해야 되나?
◈ 임차주택을 임대인이 수선해야 하는 경우
◈ 임차인의 통상수선의무에 해당하는 것은?
◈ 하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나?
04 주택 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면 매도인의 하자담보 책임은?
◈ 매도인의 하자담보 책임
◈ 매도인의 하자담보 책임의 질의응답
◈ 노후화된 건물로 매도인의 하자담보책임이 예상될 때 계약서 작성 방법
05 상가에서 10년이 지나면 권리금의 회수기회가 상실된다?
◈ 주무부서인 법무부의 유권해석
◈ 5년을 초과해도 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 판결
◈ 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금 회수기회를 보호해야 한다!
06 임대차 3법 시대, 임대인이 현명하게 대응하는 방법
07 Q&A로 풀어보는 임차인이 현명하게 대응하는 방법


[부록 1] 대한법률구조공단 조정 신청 서류

01 대한법률구조공단 주택임대차 분쟁조정 신청서 서식과 절차 안내
02 대표자 선정서과 해임서 서식
◈ 대표자 선정서 서식
◈ 대표자 해임서 서식
03 위임장과 제척 및 기피 신청서 서식
◈ 위임장 서식
◈ 제척 및 기피 신청서 서식
04 조정대리허가신청과 위임장 서식
05 조정서 송달 증명원
06 조정 신청 취하서

[부록 2] 서울특별시 조정 신청 서류

01 주택 임대차 분쟁조정 신청서
02 조정 대리 허가 신청 및 위임장

[부록 3] 주택임대차보호법 전문 (법률) (제17363호)

[부록 4] 민법_임대차 제7절 (법률) (제17905호)