부동산 공화국 생존지식

머리말 | RE:Public(Real Estate for Public), 우리 모두를 위한 부동산 입문서
프롤로그 | 부동산 공화국

1장 아파트 공화국
쾌적성, 가성비, 환금성 그리고 편의성
인구가 줄어도 아파트값이 떨어지지 않는 이유
쾌적성과 거주 안정성의 균형 찾기
중소형과 중대형, 투자 기회는 어디에?
전용률, 평당 분양가격 제대로 읽기
아파트 공화국 ∨Point

2장 서울 공화국
집값 때문이 아니라 집이 부족해 서울을 떠난다
신도시 아파트 최고의 청약 전략
신도시, 재택근무가 서울 쏠림 현상을 해소할까?
서울 공화국 ∨Point

3장 정책 공화국
부동산 정책은 느리게 작동한다
분양가상한제와 시장 양분화
재건축초과이익환수제와 재건축 위축
종합부동산세와 균형발전
투자성 높은 재건축아파트, 아니 변동성
정책 공화국 ∨Point

4장 전망 공화국
경제성장률과 주택가격
통화량과 주택가격
수요·공급의 균형점
국내 위기 vs. 국제 위기
거래량과 주택가격
전망 공화국 ∨Point

5장 지하철 공화국 (feat. 사교육 공화국)
교통, 자연환경, 커뮤니티
기승전 ‘지하철’
신도시일수록 무조건 역앞으로
3박자를 모두 갖춘 한강변 아파트
서울 TOP3 학원가
출퇴근이 편하고 초등학교가 가까운 곳
지하철 공화국 ∨Point

6장 상가 공화국
입지와 입주시기
레버리지 리스크, 공실 리스크, 임대료 하락 리스크
임차 의향 ≠ 임대 예정 ≠ 임대 확정
가시성과 접근성
창업 수요와 상가 수요
멀고 먼 상가 재건축
상가 공화국 ∨Point

7장 사기 공화국
사기 vs. 투기 vs. 투자
빌라왕과 무자본 갭투자
개발 호재를 먹고 자라는 기획부동산 사기
토지 DNA 확인은 토지이용계획확인원으로
사기 공화국 ∨Point

8장 카페 공화국
중소형 판매점 vs. 체험형 대형 매장
광역상권, 지역상권, 근린상권
예술가와 셰프, 지하철역의 교집합
을지로, 성수동, 용리단길
뜨는 상권의 상가 투자 포인트
카페를 보면 상권이 보인다
카페 공화국 ∨Point

9장 로망 공화국
활성화 어려운 전원주택단지
정 살아보고 싶다면 먼저 전세로 2년만
입주율 너무 낮은 지역주택조합아파트
그럼의 떡 or 싼 게 비지떡
분양형 호텔, 관리도 알아서, 수익도 꼬박꼬박?
약정 수익 나올 때 떠나라
결론을 미리 정하고 판단하지 마라
로망 공화국 ∨Point

에필로그 | 생존지식

통계청이 2022년에 발표한 장래가구추계에 따르면 가구수는 2039년에 정점을 찍고 2040년부터 줄어들기 시작해요. 인구가 줄어도 약 20년 동안은 가구수가 증가한다는 거죠. 그 뒤에는 집값이 어떻게 될까요? 2040년부터 우상향이 아니라 우하향의 파동을 그리며 떨어지기만 할까요?
저는 그렇게 생각하지 않아요. 대학교를 예로 들어 설명해볼게요. 2022학년도 수험생은 약 41만 명이었어요. 4년제 대학과 전문대 정원은 약 53만 명이고요. 이미 수험생보다 대학 정원이 12만 명이나 더 많지요. 즉 누구나 등록금만 내면 대학에는 갈 수 있다는 얘기죠. 그렇다면 이제 공부를 설렁설렁해도 가고 싶은 대학, 학과에 갈 수 있다는 뜻일까요? 아니죠. 오히려 저는 반대라고 생각해요.
대졸자 비율이 낮았을 때는 대학 나왔다는 타이틀만으로도 만족할 수 있었겠지만 이제는 어느 대학, 무슨 과인지가 더 중요해요. 이런 경향이 점점 심해지면서 수험생들은 과거보다 더 많이 노력해야 하고요. 즉 대학 자체가 희소성 있을 때는 대학이면 됐는데, 지금은 어디냐가 중요해진 겁니다. 각자 적성은 다르지만 큰 줄기에서 보면 어느 전공의 전망이 좋은지 다 알다 보니 특정 학과, 특정 대학에 경쟁이 몰리고 더 노력할 수밖에 없게 되죠. 집도 비슷해요. 집 자체가 부족했을 때는 ‘내 집이 있다’가 중요했다면, 집이 많아지고 집의 희소성이 줄어들수록 ‘어디에 있는 어떤 집이냐’가 점점 중요해져요. 각자 원하는 집은 모두 다르겠지만, 마치 대학처럼 어디가 좋은 곳인지 알기에 그곳에 수요가 몰리게 되고, 그래서 가격이 올라갈 것이라고 봐요.
-1장, 아파트 공화국

‘1000만 서울’이라 불리던 때가 있었지요. 서울 인구는 2016년에 1000만 명 밑으로 떨어졌고, 2022년말 기준 942만 명대까지 감소했어요. 서울 인구가 감소하는 이유가 뭘까 질문하면 많은 분들이 집값이 비싸서라고 답하세요. 집값이 비싸서 서울에 살기 어려우니 떠난다는 거죠. 그런 이유라면 떠난 사람들만큼 서울에 빈집이 많아야 하지 않나요? 하지만 실제로는 멸실이 임박한 재개발 등 정비구역 내 주택을 제외하고는 서울에 빈집이 거의 없어요. 거주할 수 있는 집에는 다 사람이 들어가 산다는 거죠. 즉 서울 인구가 감소하는 건 서울의 집값이 비싸서라기보다는, 서울에 있는 집이 수용할 수 있는 인구가 그것밖에 안 되기 때문이에요.
-2장 서울 공화국

부동산 정책을 대할 때 내용 하나하나 살펴보는 것도 중요하지만, 그보다는 부동산 정책의 ‘시차적’ 특성을 알아두는 게 더 중요해요. 무슨 뜻인지 자세히 설명해볼게요. 아파트 가격이 상승해서 무주택자들의 내 집 마련이 어려워진다면 정부가 뒷짐만 쥐고 있을 수 없겠죠. 그래서 부동산 안정화 정책을 내놓아요. 상승 초기에 내놓는 안정화 정책은 일반적으로 그리 강력하진 않아요. 그래서 이미 상승세를 타기 시작한 흐름을 꺾기는 어렵지요. 상승세가 급등세로 바뀌고 나면 그제서야 강력한 규제 정책을 연달아 내놓는데, 그러면 시장이 안정화될 것 같지만 그게 또 아니에요. 일단 급등세를 타면 안정화 정책이 아무리 강력해도 집값이 더 오를 것 같다는 믿음이 생기거든요. 그 믿음이 유지되기 위해서는 근거가 필요하겠지요. 최근의 근거는 ‘서울의 아파트 수요는 풍부한데 공급이 부족하다’였어요. 그래서 아직 늦지 않았다는 판단과 더 늦으면 안 된다는 조급함에 거래가 계속 이뤄지고 가격도 더 오르게 됩니다.
-3장 정책 공화국