경매·공매 디테일로 승부하라!

프롤로그 4

PART 01. 부자가 되려면
소액 토지로 예·적금 하자 17
경·공매라는 비즈니스의 세계 20
사는 것은 쉽고 파는 것은 어렵다 22
당신이 소액으로 경험을 쌓아야 하는 이유 24
부동산 투자에는 자격이 필요 없다 26
늦었다고 생각하지 마라. 당신은 젊다 29

PART 02.부를 안겨 줄 레버리지
실투자금 1,300만 원, 보상금액은 얼마? 35
땅도 대출도 아는 만큼 보인다 39
대출(레버리지)에 대한 이야기 43

PART03. 투자에 필요한 자세
니즈를 파악하라 48
지피지기 백전불태 51
토통령 스토리 56

PART 04. 과소토지의 대반전
아들아, 너는 계획이 다 있구나 64
건물은 지을 수 있을까? 69
공유자 초본 발급, 간단 TIP 74

PART 05. 낙찰받자마자 바로 보상금이?
개발이익 배제의 원칙 사례 87
Tip 무료로 인감·초본 발급받기 89
공유자 우선 매수할게요. 좋다 말았네 90

PART 06. 꿩 먹고 알 먹고, 일석이조 투자
예정 공도, 사업해요? 안 해요? 100
도시계획시설 도로 실효됐어요 102

PART 07. 내 편이 되어 줄 감정평가사
보상, 그 험난한 과정 117
Tip 비과세 토지는 사업용 토지 120

PART 08. 회전율을 높여라
회전율 좋은 물건인데 아깝다 132
Tip 법정지상권 물건의 권리 분석 135

PART 09. 손품은 많이, 발품은 적당히
발로 뛴 첫 투자 141
경매로 전향하다 144
펜션 주인은 경매의 달인? 욕심이 화를 부른다 151


PART 10. 손품의 달인
임자는 따로 있다 161
임장은 선택, 매도는 필수 164
개발행위 허가를 받다 167

PART 11. 첫 단추를 잘못 끼우면
기획 부동산 회사의 빛과 그림자 173
1등보다 더 높은 입찰가 177
파묘요~ 180
쿨거래 합시다 184

PART 12. 강 따라~ 물 따라~ 하천 투자
하천 정비사업에 편입된 토지 투자하기 191
미지급용지 투자와 잔여지 196
하천 공익사업이 완료된 미지급용지는 각별히 주의하자 209

PART 13. 바람 따라~ 산 따라~ 국립공원 투자
자연공원구역도 쓸모가 있다 218
감정평가사도 사람이기에 실수한다 225
토지 매수청구 선정 시 점수를 잘 받으려면? 229

PART 14. 절대농지의 절대강자
농지취득자격증명은 미리 발급받자 237
농지취득자격증명을 잘 받는 법 241
절대농지는 무조건 싸게 243
농지 처분 방법 245
Tip 농업진흥지역의 해제 조건 251

부록
공익사업의 종류 255
공익사업 토지 보상 절차 263
분묘 철거 소송 273

에필로그 290

경·공매로 토지를 낙찰받는 것은 별다른 기술이 필요 없는 매우 쉬운 일이다. 입찰 금액만 높게 적으면 낙찰된다. 그러나 물건에 대한 분석과 조사를 수반하지 않고, 가격만 높게 적어서는 수익을 기대할 수가 없다. 우리가 투자하는 이유는 수익을 내기 위함이지 보유를 목적으로 하지는 않는다. 토지의 쓰임새, 용도지역, 접도 유무 등을 모르고 입찰에 나섰다가는 큰 손실을 보게 된다. 심지어 기획 부동산 회사의 말만 믿고 주변 시세보다 훨씬 더 비싸게 땅을 사는 경우도 있다. 이렇게 사들인 토지는 좀처럼 팔리지 않아 큰 어려움을 겪는다. 어쩌면 평생을 보유해야 할지도 모른다. 반드시 입찰하기 전에 손품과 발품을 많이 팔아야한다. 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 수익을 낼 수 있다. 처음부터 가치 있는 토지 또는 이해관계인에게 꼭 필요한 토지를 매수한다면, 파는 것도 수월하게 팔 수 있다.

한편, 주식 단타까지는 아니지만 토지도 비교적 단기적으로 투자할 수 있다. 소액 단기 투자는 직장인도 쉽게 접근할 수 있고, 목돈 없이도 시작할 수 있다는 장점이 있지만, 자본금이 적은 만큼 단기 투자로 돈을 벌기 위해서는 회전율을 높여야 한다. 투자금을 최대한 빨리 회수해 다른 토지에 재투자해야 하기 때문에 현금흐름을 원활하게 하는 것이 관건이다. 그러기 위해서는 입찰 전부터 출구전략을 꼼꼼하게 세우고, 플랜 B와 플랜 C를 예상해 변수에 대응할 줄 알아야 함은 물론, 담당 주무관청이나 매수자와 협상도 해야 한다. 단기 투자일수록 살 사람이 명확한 땅, ‘답이 정해져 있는 땅’에 투자해야 하는 이유다.

일부 편입된 토지의 보상가가 공매감정가보다 낮아 아쉽긴 하지만, 그래도 도로 양쪽으로 쪼개진 잔여 2필지는 활용도가 높다. 공익지역은 건폐율과 용적률이 다른 용도지역보다 월등히 높아 건물을 더 넓고 더 높이 지을 수 있다. 따라서 직접 건축을 하거나 옆 필지의 소유주에게 매도하면 보상금으로 인한 손실을 만회할 수 있을 것이다. 그런데 만일 이 토지가 일부가 아닌 전체가 산업단지로 편입되어 수용된다면 어떻게 될까? 평당 94만 원인 줄 알고 낙찰받았던 땅이 평당 40만 원짜리로 평가되어 보상되면, 낭패도 이런 낭패가 또 없지 않겠는가. 투자의 디테일을 살릴수록 소중한 내 돈을 지킬 수 있고, 또 돈을 벌기도 쉽다.