한 방으로 끝내는 부동산 소액 경매

프롤로그 4

소액 01 소액 투자의 대표선수, 법정지상권
1 법정지상권이란 무엇일까 18

소액 02 혜성처럼 떨어진 남의 건물
1 남의 건물도 보호해줄까, 법정지상권 성립 요건 26
2 돈을 빌릴 당시 건물이 존재하면 그 건물은 살아남는다 26

3 돈을 빌린 후 지어진 건물의 운명, 근저당권 설정 후 신축 31
4 돈을 빌려준 사람에게 인정받은 건물의 미래 34
5 그때는 모두 내 것이었지, 소유자의 동일성 36

소액 03 관습이 건물을 보호해줄까
1 압류 당시 토지와 건물 소유자가 남남 43
2 처분권한을 가진 사람이 건물을 지었다면 47

소액 04 등기를 내지 못한 건물의 서러움
1 미등기 건물을 토지와 함께 매입했을 때 51
2 미등기 건물을 토지와 매입 후 토지만 저당 잡았을 경우 52
3 미등기 건물만 매입 후 토지 저당권이 실행됐을 경우 53

소액 05 이 세상에 공짜 토지는 없는 법
1 토지 사용료를 정하는 방법 56
2 토지 사용료를 청구하는 방법 57
3 토지 사용료를 연체했을 때 생기는 일 59
4 토지 사용료 뒤에 숨은 얼굴 59

소액 06 영원하지 않은 법정지상권
1 법정지상권은 언제 소멸할까 62
2 법정지상권의 특별한 소멸 사유 64

소액 07 건물만 소유하는 것은 불편하다
1 관습상 법정지상권이 성립하지 않는 경우 70
2 건물만 소유한 사람의 잠 못 이루는 밤 72
3 낙찰자에게 미납을 종용하는 것은 좋은 물건의 징조 74
4 불편함이 동기를 부여해주기도 한다 77

소액 08 잘 닦은 내용증명 한 장, 열 통화 안 부럽다
1 아버지 토지에 아들 건물, 관습상 법정지상권이 성립할까 82
2 내용증명 양식과 작성요령 85
3 내용증명을 보내는 이유와 그 결과에 따른 효과 89

소액 09 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소를 통한 수익 달성
1 수익의 출발, 등기부에서 흘러나온 단서 포착 96
2 답사에 버금가는 통화 활용법 99
3 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소장 작성과 제출 104
4 멀리 있는 피고는 피곤하다, 관련재판적 112
5 감정신청서의 작성양식과 접수방법 115
6 건물 철거소송의 판결문 117

소액 10 건물을 저렴하게 사들여 수익을 얻는 방법
1 입지조건은 다홍치마 124

2 주소를 모를 때 활용하는 사실조회신청서 작성요령 129
3 건물 소유자가 아니라는 피고의 주장에 관한 대처법 140
4 피고의 답변서에 따른 원고의 준비서면 작성양식과 제출 142
5 부당이득금 관련 감정평가신청서 작성 및 청구취지 변경 144
6 건물 철거를 위한 대체집행신청서 양식 149
7 상대방의 이익은 나의 이익이다 156

소액 11 팔리지 않는 토지를 비용 부담 없이 파는 방법
1 현장답사 시 필수 질문 163
2 내용증명에 대한 상대방 반응 유형 164
3 상대방 답변에서 찾을 수 있는 승리 단서 170
4 판결을 받는 목적이 건물 철거에만 있을까 179
5 재산명시신청서 작성요령 185
6 팔리지 않는 토지의 적절하고 올바른 처리 예 188

소액 12 해결의 실마리는 답사에 있다
1 수익은 상대방이 지닌 욕심의 깊이와 넓이에 비례한다 196
2 답사하지 않으면 절대로 알 수 없는 것들 202
3 철거 언급이 때로는 유용한 설득의 도구가 될 수 있다 205

소액 13 수익은 상대방의 탈출구에도 달려 있다
1 경매 당한 사람에게 돈이 있을까 210
2 정보공개청구권을 활용해 알아보는 건축물 정보 214
3 먼저 말하는 사람이 지는 게임 217
4 건축 허가와 법정지상권은 어떤 관계에 있을까 224
5 법원의 조정, 흥정의 기술 225
6 수익은 상대방을 밟고 얻는 과실이 아니다 228

소액 14 소유권 이전등기 촉탁(셀프 등기) 하는 법
1 셀프 등기를 해야 하는 이유 232
2 소유권 이전등기절차 235
3 피고에게 송달되지 않을 때 법원 판결 방식 248

소액 15 농지취득자격증명서 작성과 발급 방법
1 농지취득자격증명서 발급 관련 문제, 불법형질변경 252
2 무엇을 농지라고 할까 261
3 농지취득자격증명서가 필요하지 않을 때도 있다 262
4 농지취득자격증명서를 발급받지 못할 경우 265
5 농지취득자격증명 신청서 작성방법 271

소액 16 못생긴 땅일지라도 임자는 따로 있다
1 등기가 안 된 건물에 법정지상권이 성립할까 280
2 측량 및 차임감정신청에 관한 보정명령 286
3 경계측량 및 차임 상당의 지료 감정서 작성 287

4 한 박자 쉬는 것도 수익 증대의 지름길 294

소액 17 또 하나의 대표 주자, 지분 매각
1 지분 매각이란 무엇인가 298
2 공유물의 관리와 이용 및 처분 301
3 공유지분은 소송을 통해서 해소해야만 하는 때도 있다 306

소액 18 부동산 처분금지 가처분, 공유자는 불편하다
1 부동산 처분금지 가처분 312
2 부동산 처분금지 가처분 신청 이유와 부가 효과 314
3 부동산 처분금지 가처분 신청 양식 315
4 법원의 담보제공명령 321
5 불편한 공유자가 선택할 수 있는 답안은 별로 없다 325

소액 19 공유물분할 청구의 소
1 공유지분 물건의 다양한 해법 328
2 지분 매각물건의 답사 시 유의점 331
3 공유물분할 소송의 제기, 현금분할의 경우 333

소액 20 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건 해결법
1 발상의 전환 342
2 토지 지분만의 매각 위에 떨어진 남의 건물 344
3 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건의 해결 순서도 352
4 부당이득반환 청구의 소장 작성요령 357
5 공유물분할을 위한 경매 신청서의 작성(형식적 경매) 368
6 토지의 소수 지분으로 건물 철거판결을 이끌어내는 법 375
7 대항력 있는 세입자와 법정지상권 386
8 코딱지는 파면 팔수록 안으로 들어간다 389

에필로그 391

민법 제366조를 기초로 한 법정지상권의 성립 요건은 ① 저당권설정 당시 건물이 존재할 것, ② 저당권설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일할 것, ③ 토지와 건물 중 어느 하나 또는 전체에 저당권이 설정돼 있을 것, ④ 경매로 인해서 토지와 건물 소유자가 다르게 될 것 등이다. 이 요건을 충족하면 즉, 법정지상권이 성립하면 남의 건물이라도 보호가 된다.

그래서 사용해볼 수 있는 것이 편지다. 하고 싶은 말도 정리해서 보낼 수 있고 시간과 비용도 그리 많이 들지 않는다. 그리고 낙찰받은 물건의 해결이 내 맘 같지 않을 때 그 상황의 타파를 위해서 법원에 소송을 제기할 수 있는데, 그렇게 되기 전에 피고와의 원만한 해결을 시도했다는 걸 보여주는 자료로도 활용할 수 있다. 그 노력의 사실은 우체국이 증명해주는데, 그 편지를 이른바 ‘내용 증명’이라고 부르는 것도 그 측면에서는 나름 이유가 있지 않을까.

지료의 평가가 낙찰가를 기준으로 하는 것이 아니라 시세 및 객관적인 토지의 평가액을 기준으로 했기 때문에 이런 결과가 나온 것인데, 이것은 경매로 매입하지 않았으면 얻을 수 없는 것이라 경매의 매력을 다시금 느낄 수 있게 한다. 법원은 감정평가 결과를 스스로 감지하고 반영해서 판결을 내려주지는 않는다. 따라서 원고가 감정평가 결과를 반영해서 직접 청구취지를 변경해 제출해야 한다.