부동산경매 권리분석 7단계 체크기법

【제0단계】 경매투자의 수익률, 권리분석능력이 좌우한다.

제1장 경매·공매투자, 권리분석능력이 투자수익률을 좌우한다.
제2장 권리분석이란 낙찰 소유권을 불완전하게 하는 부담을 분석하는 것
제3장 권리분석은 대상 전분야를 7단계로 나누어서 순서대로 실행해야
제4장 권리분석7단계, 두 페이지로 요약해 보기
제5장 경매·공매 Action 3단계 Step
Step1 _ 나에게 맞춤형 입찰물건 고르기
Step2 _ 맞춤형 입찰물건 실재 검색하기 (위와 같이 바꿀 것)
Step3 _ 입찰물건 최종선택 _ 오로지 3분야7항목 정보분석으로

【제1단계】 자료수집과 현장답사 _ 권리분석의 초석

1. 자료수집, 3분야7항목 빠짐없이 수집하라
2. 자료수집과 현장조사의 최종 목표는 경제가치 파악
* 부동산투자정보 분석자료 종합 체크리스트
* 경매·공매 특유의 체크자료
3. 자료수집, 현장조사, 믿을 것은 체크리스트뿐
* 부동산 현황파악 종합 체크리스트 (매매·경매 공통)
4. 현장조사 마스터플랜

【제2단계】 말소기준등기를 잡아라.

1. 근저당권등기
2. 경매개시결정등기
3. 압류등기·가압류등기
4. 가등기 중 담보가등기
5. 선순위 전세권등기
6. 결국, 말소기준등기란?
7. 말소되지 않는 ‘전소유자’에 대한 가압류등기의 사례

【제3단계】 선순위등기의 위험성을 분석하라

1. 선순위 지상권등기의 위험성 분석하기
2. 선순위 지역권등기의 위험성 분석하기
3. 선순위 전세권등기의 위험성 분석하기
* 경매절차에서 나타난 전세권과 임차권의 차이점 체크
4. 선순위 가처분등기의 위험성 분석하기
5. 선순위 청구권가등기의 위험성 분석하기
6. 선순위 환매권(還買權)등기(=환매특약부기등기)의 위험성 분석하기
7. 선순위 임차권설정등기의 위험성 분석하기
8. 선순위권리부담을 인수하는 낙찰자의 구제 - 담보책임제도 알아두기

【제3단계*역발상】 외관상 선순위등기의 위험성을 이용한 『역발상』 고수익 모델

1. 외관상 선순위권리가 존재한다는 것은 무엇을 말하는가?
2. 외관상 선순위권리의 분석만으로도 고수익을 올릴 수 있다.
3. 외관상 선순위 지상권등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
4. 외관상 선순위 전세권등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
5. 외관상 선순위 가처분등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
6. 외관상 선순위 가등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
7. 외관상 선순위 환매권등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델
8. 외관상 선순위 임차권설정등기를 이용한 역발상 고수익 성공모델

【제4단계】 선순위임차인의 위험성을 분석하라

1. 주택·상가건물 임차인 권리분석의 특수성
2. 주택·상가건물 임차인 권리분석 프로세스
《제1순위》 말소기준등기보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위임차인을 골라낸다.
《제2순위》 배당분석을 통하여 진정한 선순위임차인을 골라낸다.
《제3순위》 진정한 선순위임차인이 존재한다면, 지위승계 내용을 파악한다.
《제4순위》 대항력 없는 임차인에 대한 명도절차의 난이도를 파악한다.
3. 주택·상가건물 임차인 권리분석자료 완벽 수집
4. 선순위임차인 권리분석은 배당분석을 통과해야 정복된다.
* 임차인 권리·배당분석 체크표 모형
* 배당순위 체크표
* 임차인 배당·권리분석 연습 ① ~ ⑫
5. 낙찰자가 인수하는 대항력있는 임대차관계의 내용
6. 임차인 관련 공고자료에 오류가 있다면?

【제4단계*역발상】 외관상 선순위임차인의 위험성을 이용한 『역발상』 고수익 모델

1. 외관상 선순위임차인이 있다면 어떻게 대처할 것인가?
2. 『배당분석』을 통하여 선순위임차인의 진위를 가려낸다.
3. 『허위임대차계약』, 즉 위장임차인의 존재를 가려낸다.
4. 『점유상태』가 제대로 갖추어져 있는지 여부를 가려낸다.
5. 『전입신고』의 오류 여부를 가려낸다.
6. 『담보책임』을 통한 손해보전 방법도 활용한다.

【제5단계】 경매물건 8종 함정분석 & 『역발상』 고수익모델

【함정1】 『유치권』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델

1. 경매에서 유치권이 행사되고 있는 전형적인 모습
2. 유치권 존재의 고도 위험성 파악
3. 허위 유치권의 발굴로 고수익 창출하기
* 진정유치권 8요건, 허위유치권 8종단서 체크
《1》 『피담보채권』이 〈존재〉하고 〈이행기〉가 도래하였는지 체크
《2》 「피담보채권」과 「부동산」간에 『견련성』이 있는지 체크
* 유치부동산과 견련성이 있는 채권의 유형 체크
* 유치부동산과 견련성이 없는 채권의 유형 체크
《3》 피담보채권과 관련된 『해당 부동산』을 점유하고 있는지 체크
《4》 유치권자가 부동산을 『점유』하고 있는지 체크
《5》 그 점유가 『적법(適法)』한 것인지 체크
《6》 점유가 『경매개시결정등기 이전』부터 있었는지 체크
《7》 점유는 『계속』 되고 있는지 체크
《8》 유치권의 발생을 배제하는 『배제특약』은 없었는지 체크
4. 경매공고 문구 체크만으로 유치권의 진위를 구별할 수 있는가?

【함정2】 『법정지상권』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델

1. 토지만 매각될 경우 『지장물』의 운명은 3경우 중 택1
2. 토지를 낙찰받은 경우 - 법정지상권 부담 4유형 체크
3. 『법정지상권』의 함정을 이용한 『역발상』 고수익 모델
4. 허위 법정지상권 ? 건물/제시외건물 - 발굴로 고수익 올리기
* 진정 법정지상권 성립5요건, 허위 법정지상권 식별 5단서 체크표
《1》 말소기준등기 접수당시 건물이 존재』하고 있었는지 체크
《2》 말소기준등기 접수당시 토지·건물이 동일 소유자에 속해 있었는지 체크
《3》 말소기준등기 접수당시 지상건물이 독립성을 갖추고 있었는지 체크
5. 법정지상권 효력의 역이용으로 고수익 올리기
6. 수목법정지상권의 2가지 유형
7. 분묘기지권의 2가지 유형
8. 법정지상권이 없다고 항상 철거대상인 것은 아냐!
9. 『건물만 낙찰』될 경우 『법정지상권』을 역이용한 고수익 모델

【함정3】 『부합물·종물』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델

【함정4】 『별도등기』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델

1. 별도등기, 어떻게 생겼나?
2. 별도등기 있는 집합건물 낙찰자의 극한 위험성
3. “별도등기 있음” 경고를 이용한 고수익 모델
4. 껍데기만 남은 별도등기의 체크
5. 별도등기가 『근저당권』인 경우 소멸가능성 체크
6. 별도등기가 『가압류등기』인 경우 소멸가능성 체크
7. 별도등기가 『가등기·가처분등기』인 경우 위험성 체크
8. 별도등기가 『가등기·가처분등기』인 경우 역발상 재태크

【함정5】 『대지권미등기』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델

1. 『대지권미등기』 집합건물 낙찰자의 극한 위험성 분석
2. 『대지권미등기』 경고를 이용한 역발상 고수익 모델
3. 아파트분양회사와 토지소유자가 다른 경우의 역발상 틈새 체크
4. 아파트분양회사와 토지소유자가 동일한 경우의 역발상 틈새 체크
5. 아파트 수분양자가 토지에 대한 공유자로 등재되어 있는 경우
6. 아파트낙찰자가 법정지상권을 승계취득할 수도 있는 경우

【함정6】 『예고등기』 함정의 분석 & 『역발상』 고수익 모델

1. 예고등기의 위험성
2. 예고등기의 위험성 경고를 이용한 『역발상』 고수익 모델
3. 매각으로 말소되는 예고등기와 말소되지 않은 예고등기 체크
4. 소송진행 상황에 따른 예고등기의 운명 예측

【함정7】 『체납관리비』의 위험성 체크

【제6단계】 경매물건 명도분석 & 명도요령

1. 경매물건 명도분석은 권리분석의 제6단계
2. 『인도명령제도』의 적극적 활용
3. 『명도확인서』의 적극적 활용
4. 명도, 원칙은 지키고 요령은 적절하게
《1》 점유자를 범죄자로 취급하지 말 것
《2》 범법행위가 되지 않도록 조심할 것
《3》 말보다 문서가 더 효율적이다.
《4》 언행이 좋아야 명도가 신속하다.
《5》 점유자를 법적·경제적 상황에 따라 분류하여 해결할 것
5. 전 소유자가 점유하고 있는 경우의 명도 요령
《1》 문서로 사전통보문을 발송한다.
《2》 통보된 날짜에 명도가 없으면 곧바로 인도명령을 활용한다.
《3》 전 소유자가 대화를 요청할 경우의 대처 요령
《4》 인도명령에 불응할 경우에는 강제집행을 신청한다.
6. 배당금 ‘있는’ 후순위임차인이 점유하고 있는 경우의 명도 요령
《1》 문서로 사전통보문을 발송한다.
《2》 통보된 날짜에 명도가 없으면 곧바로 인도명령을 활용한다.
《3》 임차인이 대화를 요청(명도확인서 요청 포함)할 경우의 대처 요령
《4》 인도명령에 불응할 경우에는 강제집행을 신청한다.

《부록》 입찰에 필요한 필수상식

1. 강제경매와 임의경매
2. 배당요구종기일
3. 이중경매 = 중복경매
4. 일괄매각
5. 특별매각조건
6. 신경매(새경매)와 재경매
7. 차순위매수신고
8. 공유자우선매수권
9. 이해관계인의 범위
10. 경매서류의 열람·복사
11. 경매용어의 변천
12. 기일입찰과 기간입찰
13. 매수신청자격이 없는 자
14. 기일입찰표 기재요령 및 입찰당일 준비물 체크
15. 입찰 당일 많이 하는 실수와 예방법
16. 농지취득자격증명의 제출
17. 매각대금지급, 소유권이전, 취득세납부
18. 매각대금지급기한
19. 불복절차의 활용
20 공동저당의 배당

<실패하는 권리분석>
경매ㆍ공매물건의 권리분석을 잘 하려면 어떻게 해야 하는가? 우선 권리분석에 실패하는 원인을 살펴보기로 하자.

1. 권리분석에 실패한 입찰자를 살펴보면, 권리분석을 실행할 때 “무엇”을 분석해야 할지, 권리분석의 대상 자체를 모르는 경우가 대단히 많다.

2. 일부 관심이 있는 부분이나 눈에 띠는 부분에 대하여 권리분석을 했을지라도, 정작 문제가 되는 부분에 대한 분석을 “빠뜨려서” 실패하는 경우도 많다.

3. “어디서부터” 권리분석을 할지, 어떤 “순서”로 할지를 몰라서, 결국 권리분석의 첫걸음부터 떼지 못하는 경우 역시 대단히 많다.

<성공하는 권리분석>
권리분석에 실패 없이 성공하는 방법은 다음과 같다.

1. 권리분석의 대상은 낙찰받은 부동산의 소유권을 ‘불완전’하게 하는 부담을 분석하는 것, 즉 낙찰자가 인수할 위험을 분석하는 작업이라는 것을 알아야 한다.

2. 권리분석의 모든 대상, 모든 분야를 총망라하여 단 한 분야도 빠짐없이 모두 철저하게 분석해야 한다. 이처럼 단 한 분야도 빠뜨리지 않고 완벽하게 분석하려면 반드시 체크리스트를 만들어두고 이에 맞추어서 체크해나가는 것이 최상의 방법이다. 이 책은 바로 권리분석의 모든 분야를 총망라한 체크리스트 그 자체이다. 권리분석 시 항상 이 책을 옆에 놓고 체크하길 바란다.

3. 권리분석의 순서를 알아야 첫걸음부터 마지막까지 정확하고 빠르게 권리분석을 완수할 수 있다. 권리분석의 전 분야와 권리분석의 순서는 다음과 같다.

<권리분석7단계, 두 페이지로 요약해 보기>
1. 권리분석이란, 낙찰자가 취득하는 부동산의 완전한 소유권을 제한하는(불완전하게 만드는) 각종 부담을 분석하는 것이다. 즉, 낙찰자가 인수하게 되는 각종 대항력있는 부담을 분석하는 것이다.

2. 소유권을 제한하는 사항 중 가장 대표적인 사항은 등기부에 등재되어 있다. … 중략

3. 그런데, 경매는 일반 매매와 달라서, 낙찰자는 『말소기준등기』보다 우선하여 등재된 등기에 대해서만 그 부담을 인수한다. … 중략

4. 말소기준등기, 선순위등기, 후순위등기를 구별하고 분석한 다음에는 어떤 권리부담사항을 분석해야 하는가? 그것은 바로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 규정된 대항력을 갖춘 임차권을 분석하는 것이다. … 중략

5. 위의 사항들은 『말소기준등기』를 기준으로 대항력의 존속과 소멸이 결정되는 사항들이다. 그 다음에는 『말소기준등기』와 관계없이 낙찰자가 그 부담을 인수하는 권리부담을 살펴보아야 한다. 소위 경매권리분석의 함정이 그것이다. … 중략

6. 위와 같은 과정을 완수했다고 해서 권리분석이 모두 끝난 것은 아니다. 낙찰자가 취득하는 부동산에 대한 완전한 소유
권행사를 위해서는 필연적으로 그 부동산을 낙찰자의 품 안에 『명도』 받아야 한다. … 중략

7. 『권리분석』을 실행하는 이유는 궁극적으로 입찰물건의 『경제적 가치』를 파악하기 위한 것이다. 경제적 가치 파악을 통하여 비로소 『최적입찰가격』을 결정할 수 있게 된다.