한국인을 위한 미국 부동산법의 이해 : 미국법 이론 시리즈 6 - 미국 Real property에 대한 법리와 이해

〈제목 차례〉
I. 토지에 관한 재산권 1
A. 현재 점유할 권리를 가진 재산권 1
1. 절대적 소유권 1
2. 소멸가능한 소유권 1
가. 기한부(존속기간이 정해질 수 있는) 소유권( 및 양도인의 회복가능권) 1
1) 상호연관되는 양도인의 장래의 권리, 회복가능권 2
나. 해제조건부 소유권( 및 개입권) 2
1) 상호 연관성있는 양도인의 장래의 권리, 개입권 2
다. 미확정 권리부 소유권 3
3. 직계상속 소유권 4
4. 종신소유권 4
가. 결혼관계의 권리에 기한 종신권(법적인 종신재산권) 4
나. 전통적인 종신재산권 4
2) 타인의 생존기간에 의한 종신권 5
다. 종신권자의 권리와 의무, 훼손의 원칙 5
1) 적극적 훼손 5
2) 소극적 훼손 6
3) 이익이 되는 훼손 7
가. 비교, 임대차관계의 임차인 7
나. 비교, 가치없는 재산 7
라. 종신권의 포기 7
5. 임대권(정기임차권, 주기적임차권, 임의임차권, 불법임차권) 8
B. 장래의 권리 9
1. 회복권, 양도인의 장래의 권리 9
가. 회복가능권과 개입권 9
나. 회복권 9
2. 잔여권 10
가. 확정적으로 귀속된 잔여권 10
나. 확장부 귀속 잔여권 10
다. 박탈부 귀속 잔여권 11
라. 불확정 잔여권 11
1) 정지조건부 잔여권 11
2) 태어나지 않거나 불특정된 자 12
3) 불확정 잔여권의 파괴가능성 13
a) 병합의 원칙 13
마. Shelley 사건의 원칙(양수인의 상속인에의 잔여권 금지 원칙) 14
바. 더 가치있는 소유권 원칙(양도인의 상속인에의 잔여권 금지원칙) 14
사. 보통법상의 특별한 원칙들 15
3. 미확정 권리 16
4. 잔여권과 미확정권의 이전성 17
5. 집단증여 17
나. 사망자 이후의 생존 19
C. 신탁 20
1. 영구조항금지원칙의 적용 20
2. 신탁의 성립 20
3. 공익신탁 20
D. 영구조항금지의 원칙 21
1. 영구조항의 기간이 개시되는 시기 21
1. 제한기한의 기산일 21
2. 반드시 귀속되어야 22
3. 측정기준인 생존자 22
4. 원칙에서 제외되는 권리 22
5. 원칙을 위반한 결과, 위반한 권리를 제거 23
6. 원칙의 적용, 일반적인 함정 23
가. 소멸가능한 소유권을 뒤따르는 미확정 권리는 영구조항금지원칙을 위반하는 것이며, 해당 미확정권리는 제거된다. 23
나. 확장부 집단의 경우 21세를 초과한 연령의 불확실성 24
다. 임신가능한 80세 25
라. 태어나지 않은 과부나 홀아비 25
마. 유언 관리상의 불확정성 26
바. 매수선택권과 매도인의 매수우선권 26
7. 집단증여에 대한 원칙의 적용 27
가. “1인에 나쁜 것은, 모두에게 나쁘다”는 원칙 27
나 하위집단에 대한 증여의 예외 27
다. 두별상속에 의한 증여의 예외 28
8. 성문법적 개정 28
9. 영구조항금지원칙에 의한 권리의 정리 29
E. 양도에 대한 제한의 금지 원칙 32
1. 양도에 대한 제한의 유형 32
2. 소유권에 대한 제한 32
가. 차별적 제한 33
3. 종신권에 대한 제한 33
4. 기타 양도에 대한 유효한 제한 33
F. 공동재산권 33
1. 생존자귀속권부공동소유권 34
가. 성립 34
나. 생존자귀속권의 해제(종료) 35
1) 양도(생전 이전) 35
가) 해제(종료)가 발생하지 않는 거래 36
(1) 판결에 의한 압류 36
(2) 저당권 36
(3) 임대차 37
2) 이전계약(양도계약) 37
3) 유언에 의한 처분은 무효 37
4) 어느 한 생존자귀속권부 공동소유자에 의한 타 생존자귀속권부 공동소유자의 살해의 효과 37
2. 부부공유재산권 37
3. 일반적 공동재산권 38
4. 공동소유자의 권리와 의무 38
가. 점유 38
나. 임료와 채취권 39
다. 일방 공동소유자에 의한 해당 재산의 채무부담설정의 효과 39
라. 분할에 관한 구제방법 39
마. 재산의 보전을 위한 비용, 구상권 40
1) 수리 40
2) 개량 40
3) 세금과 저당권 40
바. 공정한 거래의 의무 40
II. 임대인과 임차인 42
A. 임대차관계의 본질 42
1. 정기임차권 42
가. 성립 42
나. 종료 42
1) 특약의 위반 42
가) 차임의 미지급 42
2) 임차권의 포기 42
2. 주기적 임차권 43
가. 성립 43
나. 종료 43
3. 임의임차권 44
가. 성립 44
나. 종료 44
4. 불법임차권 44
가. 성립 44
나. 종료 45
5. 기간도과 원칙 45
B. 임대차계약 46
C. 임차인의 의무와 임대인의 구제방법 46
1. 임차인의 수리의무(훼손의 원칙) 46
가. 훼손의 유형 46
a. 적극적 훼손, 자발적훼손 46
b. 소극적 훼손, 용인할만한 훼손 47
c. 개량 훼손 47
나. 귀책사유없는 해당 부지의 파괴 47
다. 수리에 관한 특약에 대한 임차인의 책임 47
2. 불법적인 목적으로 임차목적물을 사용하지 않을 의무 48
3. 차임지급의무 48
가. 보증금(차임 예치금) 48
나. 차임 책임의 종료, 임차권의 포기 49
4. 임대인의 구제방법 49
가. 임차인이 점유를 지속하면서도 차임지급을 하지 않은 경우, 추방(퇴거) 또는 차임청구 49
나. 임차인의 유기(포기), 임대인의 방치 또는 재점유 49
D. 임대인의 의무와 임차인의 구제방법 50
1. 임차목적물의 점유를 인도할 의무 50
2. 임대인의 방해금지의무에 대한 묵시적 특약 50
가. 전면적 실제 추방(퇴거) 51
나. 부분적 실제 추방(퇴거) 51
다. 추정적 추방(퇴거) 51
3. 거주가능성에 대한 묵시적 보증 51
4. 보복적 추방(퇴거) 52
5. 차별 52
E. 임대차관계의 양도와 전대 52
1. 양도의 결과 53
가. 해당 토지와 함께 이전되는 특약 53
나. 차임에 대한 특약 53
2. 전대의 경우, 전차인은 임대인과 당사자관계가 없음 54
가. 임대인의 구제방법 54
나. 전차인의 권리 54
3. 양도금지 및 전대금지 특약 55
가. 포기 55
나. 임대차계약을 위반한 양도 55
4. 임대인의 양도 55
가. 임차인에 대한 양수인의 권리. 양도에 대한 동의의무 56
F. 임대차관계의 수용 56
G. 임대인과 임차인의 불법행위책임 56
1. 임대인의 책임 56
가. 책임이 없음 56
나. 예외적인 책임 56
1) 은폐된 위험한 상황. 숨겨진 결함 57
2) 공동지역 57
3) 공공이용 57
4) 시설이 구비된 단기 거주 57
5) 임대인의 부주의한 수리 58
6) 임대인이 수리하기로 계약한 경우 58
2. 최근의 경향, 상당한 주의의무 58
가. 임차인이 점유를 개시한 이후에 발생하는 결함 58
나. 수리할 법적 의무 58
다. 보안 58
3. 임차인의 책임 59
III. 부합물 59
A. 일반 59
B. 구조물에 병합된 동산 59
C. 소유자가 동일한 경우 59
1. 추정적 부착 60
D. 소유자가 구분된 경우 60
1. 임대인과 임차인 60
2. 종신권자와 잔여권자 60
3. 출입권자 또는 불법침입자 및 소유권자 61
E. 제3자의 경우 61
1. 제3자의 동산이 부착된 토지에 대한 압류 61
2. 제3자의 토지에 부착된 동산에 대한 압류 61
IV. 타인의 토지에 대한 권리, 지역권, 채취권, 특약 및 실질적 특약 63
A. 일반 63
B. 지역권 63
1. 일반 63
가. 지역권의 종류 63
나. 종속지역권(본래의 지역권, 물적지역권) 64
다. 독립지역권(지상권, 인적지역권) 64
2. 지역권의 설정 65
가. 명시적 설정 65
나. 명시적 유보 65
다. 묵시적 설정 65
1) 현행 이용방법에 의하여 묵시적으로 내포된 지역권(준지역권) 66
2) 기존의 이용이 전혀 없는 경우에 묵시적으로 내포된 지역권 66
a. 토지구획분할계획 66
b. 채취권 66
3) 필요에 의한 지역권 66
라. 시효취득 67
3. 범위 67
가. 승역지의 이용. 수리 67
4. 지역권의 종료(소멸) 68
가. 지정된 조건 68
나. 소유권의 동일성(병합) 68
다. 서면증서에 의한 포기 68
라. 물리적 포기 68
마. 금반언(신의칙) 69
바. 시효에 의한 소멸 69
사. 필요 69
아. 수용과 파괴 69
5. 출입권 70
가. 취소불가능한 출입권 70
a. 금반언(신의칙) 70
b. 권리와 결부된 출입권 70
C. 채취권 70
D. 법률상 토지와 함께 이전되는 특약(부동산특약) 71
1. 부담이 이전되기 위한 요건 71
가. 의도 71
나. 인식 71
다. 수평적 당사자관계 72
라. 수직적 당사자관계 72
마. 토지관련성 72
2. 혜택이 이전되기 위한 요건 73
가. 의도 73
나. 수직적 당사자관계 73
다. 토지관련성 73
3. 부동산 특약이 관련된 구체적인 상황 74
4. 구제방법, 손해배상만 가능 74
5. 소멸 74
6. 부동산특약과 실질적 특약(형평법상의 소극적 특약)의 구별 74
E. 실질적 특약(형평법상의 소극적 특약) 75
1. 성립 76
가. 공통계획 76
나. 인식 77
2. 부담이 이전되기 위한 요건 77
3. 혜택이 이전되기 위한 요건 78
4. 강제이행에 대한 형평법상 방어방법(실질적인 방어방법) 79
5. 소멸 79
F. 공동차단벽과 공동진입로 81
1. 성립 81
2. 특약의 이전 81
V. 시효취득 81
A. 일반 82
B. 요건 82
1. 법정기간의 경과 82
1. 법률규정상의 기간의 도과 82
2. 현실적이고 독점적인 점유 82
3. 공개되고 알려진 점유 83
4. 적대적 점유 83
가. 공유자. 추방(퇴거)이 필요 83
나. 양도인이 점유하에 있는 경우, 허가가 추정된다. 84
5. 지속적인 점유 84
6. 재산세의 납부여부는 일반적으로 요구되지 않음 84
C. 장애와 시효진행 84
D. 시효취득과 장래의 권리 85
E. 진정한 소유권자의 권리증서에 있는 특약의 효력 85
F. 시효취득될 수 없는 토지 86
VI. 이전 86
A. 토지매매계약 86
1. 사기방지법의 적용 87
2. 실질적 이전 원칙 87
가. 위험부담 88
나. 사망시의 소유권의 이전 88
3. 일반보증(하자없는(매각가능한) 소유권) 88
가. 등기상 소유권의 연속의 흠결 89
1) 시효취득 89
2) 태어나지 않거나 불특정된 당사자가 가지는 장래의 권리 89
나. 부담 89
다. 용도지역 규제 90
라. 매각가능성의 판단시기 90
마. 소유권이 하자가 있는 경우의 구제방법 90
4. 이행기 91
가. 추정이 번복되는 경우 91
나. 책임 91
5. 이행의 제공 92
가. 당사자의 이행의 제공이 면제되는 경우 92
6. 매매계약위반에 대한 구제 92
가. 손해배상의 약정 92
7. 하자있는 재산에 대한 매도인의 책임 93
가. 특별보증(적합성 또는 품질에 대한 보증), 새로운 건축의 경우에만 적용. 93
나. 건축업자의 과실 93
다. 기존 토지와 건물의 매각. 하자에 대한 책임 93
1) 표시이론(사기) 93
2) 적극적 은폐 93
3) 공개하지 않은 경우(부작위에 의한 과실책임) 94
라. 책임의 면책고지 94
8. 부동산 중개인 95
9. 소유권보험 95
B. 권리증서, 양식과 내용 95
1. 형식 96
2. 하자있는 권리증서 96
3. 기망에 의한 이전 98
4. 이전되는 토지의 표시 98
가. 해석의 원칙 98
나. 경계 사건 99
다. 권리증서의 수정 99
C. 인도와 수령 100
1. 인도, 일반 100
2. 양도인에 의한 권리의 유보 또는 조건부 인도 100
가. 양도인의 사망이라는 명시적 조건 101
나. 권리증서에 포함되지 않은 조건 101
3. 양도인이 제3자에게 권리증서를 교부하는 경우 101
가. 조건없이 제3자에게 이전하는 경우 101
나. 조건을 달아 제3자에게 이전된 경우(상업적 이전) 101
1) 양도인의 권리증서를 회수할 권리 102
2) Escrow 조건의 위반 102
3) 소급 원칙 102
다. 제3자에 대한 조건부 이전(증여 거래) 102
4. 수령 103
5. 기부채납 103
D. 소유권에 대한 특약과 권리증서에 의한 금반언(신의칙) 103
1. 일반보증 권리증서의 경우의 특약 104
가. 통상적인 특약 104
1) 소유와 점유에 관한 특약 104
2) 이전할 권한에 대한 특약 104
3) 부담에 대한 특약 104
4) 조용한 향유에 관한 특약 104
5) 보증에 관한 특약 104
6) 추가 보장에 관한 특약 105
나. 특약의 위반 105
다. 손해배상과 순차적 양도의 경우의 양수인 105
2. 법률규정상의 특별보증 권리증서 105
3. 무보증 권리증서 106
4. 권리증서에 의한 금반언 106
가. 후속 매수인의 권리 106
나. 양수인의 구제방법 106
E. 등기 107
1. 등기법, 일반 107
2. 등기법의 유형 107
가. 인식 규정 108
나. 선등기 인식 규정 108
다. 선등기 규정 109
라. 등기관련 규정의 정리 109
3. 등기법에 의해 보호되는 자 110
가. 매수인 110
1) 수증자, 상속인, 유증자로부터의 매수인 110
2) 판결에 의한 채권자(채무명의를 가진 채권자) 111
3) 선의매수인으로부터의 양수인. 보호원칙 111
4) 토지할부매매계약에 의한 매수인 111
나. 인식이 없이 112
1) 실제로 인식 112
2) 등기 인식. 소유권의 연속 112
가) 소유권 연속이 없는 권리증서 113
나) 늦게 등기된 권리증서 113
다) 양도인이 소유권을 취득하기 전에 등기된 권리증서(Estoppel by Deed) 113
라) 소유권의 연속에 있는 권리증서로서 연속에 있지 않은 증서를 언급하는 경우 114
마) 소극적 특약(제한적 특약), 동일한 양도인으로부터의 권리증서 114
다. 가치있는 댓가 114
4. 소유권조사 114
5. 등기행위의 효과 115
가. 등기관의 실수 115
나. 공증에 의해 매도인의 확인을 받지 못한 증서를 등기한 경우의 효과 115
F. 유언에 의한 이전 116
1. 특정물에 대한 유언의 취소 116
가. 미이행 계약에 의한 토지 116
나. 특정물에 대한 유언의 취소의 적용을 받지 않은 기타 매각수익금 117
2. 특정유증물에 대한 면책 117
3. 선행사망에 의한 권리소멸과 대습상속 법률규정 117
가. 유언자에 대한 관계의 정도 118
1) 후손이 대체인이 됨 118
나. 수익자가 유언이 작성었을 때 사망한 경우에는 적용불가 118
다. 집단증여에의 적용가능성 118
라. 대습상속 규정은, 이와 반대되는 유언상의 규정이 존재하는 경우에는, 적용되지 않는다. 119
4. 상속재산의 감축 119
G. 경작물(노동력이 투입된 인공경작물. 수확물) 119
VII. 부동산 소유권에 대한 담보권 120
A. 담보권의 종류 120
1. 저당권 120
2. 신탁증서(담보신탁) 120
3. 토지할부판매계약 120
4. 절대적 권리증서(양도담보) 121
5. 판매후임차계약 121
B. 저당권설정자와 저당권자의 이전 121
1. 저당권자에 의한 이전 121
가. 차용증없이 저당권만 이전 121
나. 저당권없이 차용증만 이전 122
1) 차용증의 이전방법 122
2) 정당한 과정을 통한 보유자 지위의 혜택(잇점) 123
2. 저당권설정자에 의한 이전, 양수인이 저당권의 부담하에 취득 123
가. 채무의 인수 123
나. 매각시 만기도래 조항 124
C. 저당권에 대한 방어방법과 해제 124
D. 저당권실행(강제매각)이전의 점유 124
1. 저당권의 성질에 대한 이론 125
가. 질권이론 125
나. 소유권이론 125
다. 중간이론 125
2. 저당권설정자의 동의와 포기 126
3. 점유상태의 저당권자의 위험 126
4. 보관인제도 126
E. 강제매각(저당권의 실행) 126
1. 변제회수권 127
가. 형평법상의 변제회수권 127
나. 성문법적인 변제회수권 127
2. 저당권간의 우선권 127
가. 우선권의 수정 127
나. 매수자금 저당권 128
3. 매각 대금 128
4. 결손재판 129
F. 토지할부판매계약 129
1. 형평법상의 변제회수권 129
2. 부당이득 129
3. 저당권으로 취급 129
4. 포기 129
5. 구제방법의 선택 130
6. 부동산에 대한 자금조달과 저당권의 실행 130
VIII. 토지소유권에 부수적인 권리(자연적 권리) 131
A. 일반 131
B. 인접토지 및 상하토지간의 지지에 관한 권리 131
1. 인접토지에 의한 지지 131
가. 자연상태하에서의 토지의 지지 131
나. 건물이 축조된 토지의 지지 131
2. 상하토지에 대한 지지 131
C. 수리권 132
1. 수로(개천, 강, 호수)흐르는 물길 132
가. 접안권 원칙 132
1) 자연적 흐름 이론 132
2) 합리적 이용 원칙 132
3) 자연적 이용과 인공적 이용 133
나. 선행이용 원칙 133
2. 지하수(용출수) 133
가. 절대적 소유권 원칙 133
나. 합리적 이용 원칙 134
다. 상호권 원칙 134
라. 이용권 원칙 134
3. 지표수 134
가. 자연적 흐름 이론 134
나. 공동의 적 이론 135
다.. 합리적 이용 원칙 135
D. 상공에 대한 권리 135
E. 방해배제권, 점유자의 구제수단 135
IX. 협동조합 콘도미니엄, 용도지역지정 136
A. 협동조합 136
B. 콘도미니엄 136
C. 용도지역지정 136
1. 부합하지 않는 이용 136
2. 특별이용허가(부합하는 이용) 137
3. 예외적인 토지이용 137
4. 위헌적인 수용과 개발부담금 137
가. 모든 경제적 가치의 부인. 수용 137
나. 거의 모든 경제적 가치의 부인. 비교형량 138
다. 위헌적인 개발부담의 부과 138
라. 구제수단 138