공인중개사를 위한 부동산 계약 해설

[1] 서 설
1. 중개대상물 거래계약
가. 계약 일반론
나. 계약 자유의 원칙 및 그 제한
(1) 계약 자유의 원칙
(가) 계약 자유의 원칙의 개념정의
(나) 계약 자유의 원칙의 내용
(2) 계약자유의 원칙에 대한 제한
다. 중개대상물 거래계약의 성격 등
(1) 법적 성격
(2) 법적 효과
라. 중개대상물 거래계약서 작성 시 유의 사항

2. 공인중개사법 상의 중개대상물
가. 공인중개사법 상의 중개대상물의 개념 정의
나. 토지
(1) 토지의 개념 정의
(2) 거래의 대상이 되는 토지의 범위
다. 건축물 그 밖의 토지의 정착물
(1) 건축물의 개념 정의
(2) 그 밖의 토지의 정착물의 범위
(3) 공적장부에 의한 공시 여부

라. 입목에 관한 법률 상의 입목
마. 공장 및 광업재단 저당법 상의 공장 및 광업재단
(1) 공장 및 광업재단의 개념 정의
(2) 공장재단 및 광업재단의 설정 및 부동산 의제
바. 공인중개사법상의 중개대상물의 범위
사. 관련 대법원 판례

[2] 중개대상물 확인설명서의 작성
1. 제도적 취지
2. 공인중개사법 규정
3. 중개대상물 확인설명서 서식에 표시된 중개대상물
가. 주거용, 비주거용 건축물
(1) 개설
(2) 주거용 건축물
(3) 비주거용 건축물
나. 토지, 입목, 공장 및 광업재단
4. 확인, 설명의 근거자료
가. 개설
나. 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등 지적공부
다. 건축물대
(1) 건축물대장의 의의 및 기재사
(2) 위반건축물에 관한 기
(3) 토지대장, 건축물대장 등(초)본의 발급


라. 등기권리증(등기필정보통지서
(1) 개념 정의
(2) 등기필정보의 작성 및 통지
(3) 등기필정보의 사용
마. 등기사항증명서
(1) 개념 정의
(2) 등기사항증명서의 기재사
(가) 부동산등기부
(나) 부동산등기법 상의 등기부의 편성 및 등기사항
1) 등기부의 편성
2) 등기사항
가)표제부 / 나)갑구 / 다)을구 / 라)구분건물(집합건물 등)
마)공동저당 / 바)신탁등기
(다) 임목 등기부의 편성 및 등기사항
(라) 공장 및 광업재단등기부의 편성 및 등기사항
(3) 등기사항증명서의 열람, 복사 및 그 확인의 중요성
(4) 토지대장 또는 건축물대장과 등기부가 불일치하는 경우
바. 부동산종합증명서(부동산종합공부)
사. 주민등록표, 전입세대확인서, 확정일자 부여 현황
(1) 주민등록표
(2) 전입세대확인서
(3) 확정일자부여현황
아. 국세납세증명서 및 지방세납세증명서
자. 기타 확인 서류


5. 기본 확인 사항
가. 대상물건의 표시
나. 권리관계
(1) ‘등기부 기재사항’
(2) ‘민간임대 등록 여부’
다. 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)
(1) 토지이용계획
(2) 용도지역, 용도지구, 용도구역
(3) 건폐율
(4) 용적률
(5) 도시, 군계획시설
(6) 토지거래허가구역
(7) (토지, 주택)투기지역, 투기과열지구
(8) 지구단위계획구역 그 밖의 도시, 군관리계획
라. 임대차 확인 사항
(1) 확정일자 부여현황 등
(2) 최우선변제금
(3) 민간임대등록여부
(4) 계약갱신요구권 행사 여부
마. 입지조건, 관리에 관한 사항, 비선호시설, 거래예정금액 등, 내부, 외부시설물의 상태
바. 거래예정금액 등
사. 취득 시 조세의 종류 및 세율
(1) 취득세
(가) 취득세의 개념정의
(나) 취득세의 과세표준 및 세율
① 농어촌특별세 / ② 지방교육세 / ③ 양도소득세
아. 개업공인중개사 세부 확인 사항
자. 내부, 외부시설물의 상태(건축물), 벽면, 바닥면 및 도배상태, 환경조건
차. 현장안내
카. 중개보수 등
(1) 중개보수
(2) 실비
(3) 관련 규정

[3] 거래계약서의 작성
1. 개관
2. 거래당사자의 인적사항
3. 물건의 표시
4. 기본적인 계약 내용
5. 특약사항
6. 가계약금

[4] 일반중개계약 및 전속중개계약
1. 관련 규정
2. 일반중개계약 등 작성
3. 대법원 판례

[5] 맺음말

부록