부동산 감정평가론

제1편 감정평가의 기초이론
제1장 부동산 감정평가의 개요 / 20
제1절 감정평가의 개념 / 20
1. 이론적 개념 / 21
2. 제도적 개념 / 22
3. 가치추계적 평가와 비가치추계적 평가 / 23
제2절 감정평가제도의 역사와 현황 / 25
1. 감정평가제도의 역사 / 25
2. 영국 / 25
3. 미국 / 26
4. 일본 / 26
5. 독일 / 26
6. 한국 / 27
제3절 감정평가의 필요성 / 29
제4절 감정평가의 기능 / 30
1. 일반 경제적 기능 / 30
2. 정책적 기능 / 31
제5절 감정평가의 분류 / 31
1. 제도상의 분류 / 32
2. 업무형태상의 분류 / 33
3. 감정평가의 전제조건에 따른 분류 / 34
4. 평가기법상의 구분에 따른 분류 / 37
5. 평가수준에 의한 분류 / 38
6. 평가목적에 따른 분류 / 38
제6절 감정평가의 원칙 / 39
1. 일반원칙 / 39
2. 특별원칙 / 40
제7절 감정평가의 사회성과 공공성 / 41
1. 감정평가 기능 차원에서의 사회성과 공공성 / 41
2. 감정평가 필요성 차원에서의 사회성과 공공성 / 41
3. 부동산 자체의 사회성과 공공성 / 42
제8절 감정평가에 있어서의 책임과 윤리 / 42
1. 직업윤리가 강조되는 이론적 근거 / 43
2. 직업윤리 사항 / 43
3. 직업윤리에 관한 “감정평가법”상 의무와 책임 / 44

제2장 지대와 지가이론 및 도시성장 구조이론 / 46
제1절 지대이론의 개요 / 46
1. 지대의 의의 / 46
2. 지대이론의 분류 / 47
제2절 농경지 지대이론 / 48
1. 아담 스미스의 지대론 / 48
2. 차액지대이론 / 49
3. 절대지대이론 / 49
4. 입지교차지대이론 / 50
5. 독점지대이론 / 51
6. 집약도 지대이론 / 51
제3절 마샬의 지대이론과 고전학파 이론과의 비교 / 52
1. 마샬의 지대이론 / 52
2. 고전학파와 신고전학파 지대이론의 비교 / 54
3. 리카아도 지대(Ricardian-rent)와 파레토 지대(Paretian-rent) / 56
제4절 도시토지의 지가이론 / 57
1. 허드의 지가이론 / 57
2. 마찰비용이론 / 57
3. 패널티(penalty) 이론 / 58
4. 소비자효용 극대화 모형 / 59
5. 토페카 연구 / 60
6. 인간 생태학적 지가이론 / 60
7. 가격조정이론 / 61
8. 거품지가이론 / 62
제5절 도시성장의 구조이론 / 63
1. 동심원 이론 / 63
2. 선형이론 / 64
3. 다핵심이론 / 65
4. 다차원이론 / 67
5. 도시의 스프롤 현상 / 68
6. 지역사회 성쇠의 생태학적 고찰 / 68
7. 국내 도시 공간구조의 유형 / 70
제6절 지대 및 지가이론과 감정평가 / 70
1. 지대이론과 감정평가와의 관련성 / 70
2. 가치이론과 감정평가와의 관련성 / 72

제3장 부동산가치와 가격이론 / 75
제1절 경제적 개념의 가격과 가치이론 / 75
1. 가격과 가치에 관한 경제학적 개념 / 75
2. 가격의 개념 / 81
3. 가격의 종류 / 81
제2절 부동산의 가격과 가치이론 / 82
1. 부동산에 있어서의 가격과 가치의 개념 / 82
2. 부동산가격이론 / 84
제3절 부동산가격의 특징과 기능 / 86
1. 부동산가격의 특징 / 86
2. 부동산가격의 기능 / 87
제4절 부동산가격의 이중성과 다원론 / 88
1. 부동산가격의 이중성 / 88
2. 부동산가격 다원론 / 88
3. 가격다원론에 대한 근거 규정 / 89
4. 가격다원론에 대한 일본과 미국의 입장 / 90
제5절 시장가치의 개념과 기타 부동산가격이나 가치와의 관계 / 91
1. 시장가치 / 91
2. 시장가치와 적정가격 / 94
3. 기타 부동산가치의 개념과 시장가치와의 비교 / 95

제4장 부동산가격의 발생요인과 형성요인 / 98
제1절 개요 / 98
제2절 부동산가격의 발생요인 / 99
1. 개요 / 99
2. 유용성(효용) / 99
3. 상대적 희소성(scarcity) / 101
4. 욕구(desire)와 유효수요(effective demand) / 102
5. 이전성(transferability) / 103
제3절 부동산가격의 형성요인 / 103
1. 개요 / 103
2. 일반적인 요인들 / 104
3. 지역적 요인 / 108
4. 개별적 요인 / 109
제4절 부동산가격의 형성과정 / 109
1. 개요 / 109
2. 지역수준의 가격 형성 / 110
3. 개별가격의 형성 / 111
4. 일반재화와 부동산의 가격형성 비교 / 111

제5장 부동산가격의 제(諸)원칙 / 113
제1절 개요 / 113
1. 의의 및 근거 / 113
2. 특징 / 114
3. 분류 / 114
4. 부동산가격의 제원칙과 감정평가와의 관련성 / 115
제2절 최유효이용의 개념과 분석 / 117
1. 개요 / 117
2. 최유효이용의 개념과 근거 / 118
3. 최유효이용의 판정기준과 유의사항 / 119
4. 최유효이용의 분석 / 122
5. 최유효이용을 방해하는 요인 / 125
6. 특수상황의 최유효이용 / 126
7. 창조적 이용과 최빈가능이용 / 131
8. 최유효이용과 표준적 사용의 관계 / 132
제3절 최유효이용의 원칙 / 133
1. 개요 / 133
2. 최유효이용 원칙의 성립근거 / 134
3. 가격형성요인과의 관계 / 134
4. 감정평가 3방식과의 관계 / 135
5. 관련 가격원칙 / 136
제4절 기초가 되는 원칙 / 139
1. 변동의 원칙(principle of change) / 139
2. 예측의 원칙(principle of anticipation) / 141
제5절 내부측면의 원칙 / 142
1. 기여의 원칙(principle of contribution) / 142
2. 수익체증·체감의 원칙 / 144
3. 균형의 원칙(principle of balance) / 147
4. 수익배분의 원칙 / 149
제6절 외부측면의 원칙 / 150
1. 경쟁의 원칙(principle of competition) / 150
2. 적합의 원칙(principle of conformity) / 152
제7절 기타 관련 가격원칙 / 154
1. 외부성의 원칙(principle of externalities) / 154
2. 대체의 원칙(principle of substitution) / 157
3. 기회비용의 원칙(principle of opportunity cost) / 159
4. 수요와 공급의 원칙(principle of demand and supply) / 161

제6장 지역분석 및 개별분석 / 163
제1절 지역분석 / 163
1. 개념 / 163
2. 지역분석의 필요성 / 164
3. 지역분석의 목적 / 164
4. 지역분석 방법 / 165
5. 지역분석과 감정평가와의 관계 / 166
6. 지역분석 시 유의사항 / 168
제2절 지역분석의 대상지역 / 169
1. 개요 / 169
2. 인근지역 / 169
3. 인근지역의 변화와 생애주기 / 172
4. 유사지역 / 176
5. 동일수급권 지역 / 177
제3절 개별분석 / 179
1. 의의 / 179
2. 개별분석의 필요성 / 179
3. 개별분석과 최유효이용의 판정 / 180
4. 개별분석의 내용 / 181
5. 개별분석과 관련 가격원칙 / 183
6. 개별분석과 감정평가 3방식과의 관계 / 184
7. 개별분석 시 유의사항 / 185
8. 지역분석과 개별분석의 관계 / 185
제4절 시장분석과 입지분석 / 187
1. 시장분석과 시장성분석 / 187
2. 부동산 입지분석 / 190


제2편 감정평가 3방식
제7장 감정평가 3방식의 개요 / 198
제1절 감정평가이론의 발달과정 / 198
1. 개요 / 198
2. 제1기 / 200
3. 제2기 / 201
4. 제3기 / 202
5. 현대적 감정평가이론의 발달 과정 / 204
6. 감정평가이론과 감정평가실무의 최근 동향 / 205
제2절 부동산가치의 3면성과 감정평가 3방식 / 206
1. 개요 / 206
2. 감정평가 3방식의 개요 / 208
제3절 감정평가 3방식의 병용 / 211
1. 개요 / 211
2. 감정평가 3방식 병용의 필요성 / 211
3. 단일방식 적용이 인정되는 경우 / 212
4. 감정평가 3방식 병용에 관한 관련 규정 / 213
제4절 시산가액의 조정 / 215
1. 의의 및 중요성 / 215
2. 필요성 / 215
3. 시산가액조정의 기준 / 216
4. 시산가액의 조정 방법 / 217
5. 시산가액의 조정 시 유의사항 / 217
6. 기타 사항 / 219

제8장 비교방식 / 220
제1절 거래사례비교법의 개요 / 221
1. 거래사례비교법의 개념 / 221
2. 거래사례비교법의 성립근거 / 221
3. 거래사례비교법의 장점과 단점 / 222
4. 거래사례비교법의 적용순서와 흐름 / 222
제2절 거래사례비교법의 적용 / 224
1. 사례의 수집 및 선택 / 224
2. 매매사례의 분석 / 228
3. 비교분석의 방법과 절차 / 231
4. 매매사례의 수정방법 / 235
5. 사례자료의 정상화 / 237
6. 거래사례비교법의 과학화와 객관화 방안 / 241
제3절 배분법 / 246
1. 의의 및 이론적 근거 / 246
2. 산정방법 / 246
3. 배분법 적용 시 유의사항 / 247
4. 잔여법과의 비교 / 247
5. 관련 사항 / 248
제4절 임대사례비교법 / 248
1. 임료의 구성과 종류 / 248
2. 임대사례비교법의 개요 / 249
3. 임대사례의 수집과 선택기준 / 251
4. 임대사례의 정상화 / 252

제9장 원가방식 / 254
제1절 원가법의 개요 / 255
1. 의의 / 255
2. 성립근거 / 256
3. 적용대상 / 256
4. 장점과 단점 / 257
5. 감정평가 시 유의사항 / 257
제2절 재조달원가 / 258
1. 의의 / 258
2. 성격 / 258
3. 종류 / 258
4. 재조달원가의 기준 및 구성요소 / 260
5. 물건별 재조달원가의 산정방법 / 261
6. 재조달원가의 산정방법 / 262
7. 직접법의 종류와 내용 / 262
8. 유의사항 / 263
제3절 감가수정 / 264
1. 의의와 근거 / 264
2. 감가요인 / 264
3. 감가수정과 감가상각의 비교 / 267
4. 감가의 개별성 / 267
5. 감가수정 시 유의사항 / 269
6. 감가수정과 감정평가 3방식 / 269
제4절 감가수정방법 / 270
1. 개요 / 270
2. 내용연수 / 271
3. 내용연수법 / 273
4. 관찰감가법 / 278
5. 분해법 / 279
6. 시장추출법 / 284
7. 임대료손실환원법 / 285
제5절 적산법 / 286
1. 개요 / 286
2. 장점과 단점 / 286
3. 기초가액 / 287
4. 기대이율 / 288
5. 필요제경비 / 290

제10장 수익방식 / 292
제1절 수익환원법의 개요 / 293
1. 개요 / 293
2. 성립근거 / 294
3. 장점과 단점 / 295
제2절 순수익 / 295
1. 순수익의 의의와 요건 / 295
2. 순수익의 종류 / 296
3. 순수익의 산정방법 / 297
4. 임대용 부동산과 기업용 부동산의 순수익 산정방법 / 298
5. 감정평가 실무기준에 의한 순수익 산정 / 299
6. 일본의 순수익 산정 / 303
7. 미국의 순수익 추계 / 304
8. 순수익 산정 시 유의사항 / 304
제3절 환원율과 할인율 / 305
1. 의의 / 305
2. 환원율과 할인율의 비교 / 306
3. 환원율의 종류 / 306
4. 환원율의 구조 / 307
5. 환원율의 결정방법 / 308
6. 환원율의 조정 / 313
7. 할인율의 산정 / 315
제4절 환원방법 / 317
1. 환원방법의 개요와 분류 / 317
2. 직접환원법의 개요 / 318
3. 전통적 소득환원법 / 320
4. 잔여법 / 324
5. 수익환원법의 개요 / 329
6. 저당지분환원법 / 331
7. 할인현금흐름분석법(DCF : discount cash flow) / 333
제5절 수익분석법 / 336
1. 수익분석법의 개요 / 336
2. 적용방법 / 336
3. 수익분석법의 적용대상 / 339
4. 수익환원법과 수익분석법의 비교 / 340

제11장 기타 감정평가방식 / 341
제1절 노선가식 평가법 / 342
1. 개요 / 342
2. 노선가의 의의와 계산 / 343
3. 노선가의 결정방법 / 344
4. 획지계산 / 344
5. 기타 사항 / 346
제2절 총임료 승수법과 총소득 승수법 / 346
1. 개요 / 346
2. 가정 / 347
3. GIM을 변동시키는 요인들과 매매사례의 선택 기준 / 348
4. 적용대상 및 적용절차 / 349
5. 기타 사항 / 349
제3절 다중회귀분석법 / 350
1. 다중회귀분석법(multiple regression analysis) / 351
2. 분석 자료의 충족요건 / 352
3. 다중회귀분석에 의한 감정평가절차 / 352
4. 다중회귀분석에 대한 평가 / 356
제4절 헤도닉 가격모형 / 357
1. 개요 / 357
2. 함수식과 문제점 / 357


제3편 감정평가 활동
제12장 감정평가절차 및 보고서 / 362
제1절 감정평가절차 / 362
1. 개요 / 362
2. 기본적 사항의 확정 / 363
3. 처리계획의 수립 / 366
4. 대상물건의 확인 / 366
5. 자료의 수집과 정리 / 369
6. 자료검토 및 가격형성요인의 분석 / 372
7. 감정평가방법의 선정 및 적용 / 372
8. 감정평가액의 결정 및 표시 / 373
제2절 감정평가 보고서 / 373
1. 보고서의 종류 및 작성기준 / 373
2. 보고서의 기재사항 / 374

제13장 목적별 평가 / 376
제1절 담보평가 / 376
1. 개요 / 376
2. 의의 / 376
3. 담보평가의 원칙 / 377
4. 담보금융 위험부담 / 377
5. 평가 방법 / 377
6. 담보평가와 일반평가와의 차이점 / 378
7. 담보평가의 중요성 / 378
제2절 경매평가 / 379
1. 의의 및 종류 / 379
2. 평가시점의 결정 / 379
3. 경매절차와 평가가액의 성격 / 379
4. 물건의 구체적 평가방법 / 379
제3절 소송평가 / 380
1. 개설 / 380
2. 절차 및 방법 / 380
3. 유의점 / 381

제14장 물건별 평가 / 382
제1절 물건별 평가방법 / 382
1. 물건별 평가를 위한 부동산 거래관행 기준주의의 의미 / 382
2. 물건별 평가방법 / 385
제2절 토지 / 385
1. 개요 / 385
2. 이용상태별 토지평가 / 386
3. 형태 및 규모에 따른 평가 / 391
제3절 건물 / 394
1. 건물 / 394
2. 조사사항과 평가방법 및 유의사항 / 395
제4절 토지와 건물의 일괄감정평가 / 396
제5절 산림 및 입목·과수원·염전 등의 평가 / 396
1. 산림 및 입목의 평가 / 396
2. 과수원의 평가 / 398
3. 염전의 평가 / 399
제6절 공장재단 및 기계기구류 / 400
1. 공장 / 400
2. 기계기구류 / 402
제7절 의제부동산 및 동산 등 / 403
1. 의제부동산 / 403
2. 동산 / 405
3. 기타 / 406
제8절 임대료 및 권리금 / 407
1. 임대료 / 407
2. 임대권 및 임차권의 평가 / 410
3. 권리금 / 411
제9절 구분소유권, 구분지상권·공중권 / 411
1. 의의 및 산식 / 411
2. 구분소유권의 평가방법 / 411
3. 구분지상권 / 412
4. 공중권 / 414
제10절 광산 및 광업권·어장 및 어업권 / 415
1. 광산 및 광업권의 평가 / 415
2. 어장 및 어업권의 평가 / 416
제11절 유가증권·무형자산·기업가치·리츠의 평가 / 417
1. 유가증권의 평가 / 417
2. 무형자산의 평가 / 418
3. 기업가치의 평가 / 421
4. 리츠의 평가 / 423

부록 / 426
부동산 가격공시에 관한 법률 / 428
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 / 440
감정평가에 관한 규칙 / 462