부동산 경제론

제1편∙부동산경제학의 이해
제1장 부동산의 개념과 특성 ∙ 23
제1절 부동산의 개념∙23
1. 물리적 개념...24
2. 법률적 개념...26
3. 경제적 개념...29
4. 복합개념의 부동산...31
5. 부동산과 동산(動産)의 차이점...32

제2절 부동산의 특성∙33
1. 토지의 특성...35
2. 건물의 특성...43
￭생각해 볼 문제...45

제2장 부동산경제학의 이해 ∙ 47
제1절 부동산학의 이해∙47
1. 부동산학의 정의...47
2. 부동산학의 성격...48
3. 부동산학의 복합 측면과 복합개념...49

제2절 부동산학의 연구대상과 접근방법∙51
1. 부동산학의 연구대상...51
2. 부동산학의 접근방법...52

제3절 부동산학의 연구분야와 주변과학∙57
1. 부동산학의 연구분야...57
2. 부동산학의 주변과학...57

제4절 부동산경제학의 이해∙58
1. 개념...58
2. 부동산경제학의 연구분야...59
￭생각해 볼 문제...62

제2편∙부동산경제학의 기초분야
제3장 부동산가치와 가격이론 ∙ 65
제1절 경제적 개념의 가격과 가치이론∙65
1. 가격과 가치에 관한 경제학적 개념...65
2. 가격의 개념...71
3. 가격의 종류...72

제2절 부동산의 가격과 가치이론∙73
1. 부동산에 있어서의 가격과 가치의 개념...73
2. 부동산가격이론...76

제3절 부동산가격의 특징과 기능∙77
1. 부동산가격의 특징...77
2. 부동산가격의 기능...78

제4절 부동산가격의 이중성과 다원론∙79
1. 부동산가격의 이중성...79
2. 부동산가격 다원론...80
3. 가격다원론에 대한 근거 규정...81
4. 가격다원론에 대한 일본과 미국의 입장...81

제5절 시장가치의 개념과 기타 부동산가격이나 가치와의 관계∙83
1. 시장가치...83
2. 시장가치와 적정가격...86
3. 기타 부동산가치의 개념과 시장가치와의 비교...88
￭생각해 볼 문제...92

제4장 부동산가격의 발생요인과 형성요인 ∙ 93
제1절 개요∙93

제2절 부동산가격의 발생요인∙94
1. 개요...94
2. 유용성(효용)...94
3. 상대적 희소성(scarcity)...97
4. 욕구(desire)와 유효수요(effective demand)...97
5. 이전성(transferability)...98

제3절 부동산가격의 형성요인∙99
1. 개요...99
2. 일반적인 요인들...99
3. 지역적 요인...104
4. 개별적 요인...105

제4절 부동산가격의 형성과정∙106
1. 개요...106
2. 지역수준의 가격 형성...106
3. 개별가격의 형성...107
4. 일반재화와 부동산의 가격형성 비교...107
￭생각해 볼 문제...110

제5장 부동산가격의 제(諸)원칙 ∙ 111
제1절 개요∙111
1. 의의 및 근거...111
2. 특징...112
3. 분류...112

제2절 최유효이용의 개념∙113
1. 개요...113
2. 최유효이용의 의의와 근거...113
3. 최유효이용의 판정기준과 유의사항...114
4. 최유효이용과 표준적 사용의 관계...118

제3절 최유효이용의 원칙∙119
1. 개요...119
2. 최유효이용의 성립근거...120
3. 가격형성요인과의 관계...120
4. 관련 가격원칙...121

제4절 기초가 되는 원칙∙124
1. 변동의 원칙(principle of change)...124
2. 예측의 원칙(principle of anticipation)...125

제5절 내부측면의 원칙∙126
1. 기여의 원칙(principle of contribution)...126
2. 수익체증 ㆍ 체감의 원칙...127
3. 균형의 원칙(principle of balance)...130
4. 수익배분의 원칙...131

제6절 외부측면의 원칙∙132
1. 경쟁의 원칙(principle of competition)...132
2. 적합의 원칙(principle of conformity)...134

제7절 기타 관련 가격원칙∙136
1. 외부성의 원칙(principle of externalities)...136
2. 대체의 원칙(principle of substitution)...138
3. 기회비용의 원칙(principle of opportunity cost)...140
4. 수요와 공급의 원칙(principle of demand and supply)...141
￭생각해 볼 문제...144

제6장 부동산의 수요와 공급이론 ∙ 145
제1절 부동산의 수요∙145
1. 개념과 수요함수...145
2. 수요의 법칙과 수요량의 변화...146
3. 수요의 변화...147
4. 개별수요곡선과 시장수요곡선...149
5. 수요가 상호의존적인 경우...150
6. 부동산수요...151

제2절 부동산의 공급∙153
1. 개념과 공급함수...153
2. 공급의 법칙과 공급량의 변화...154
3. 공급의 변화...155
4. 개발공급곡선과 시장공급곡선...157
5. 부동산 공급...157

제3절 부동산시장의 균형∙161
1. 시장균형과 가격의 결정...161
2. 시장균형의 변동...162
3. 안정적 균형과 불안정적 균형...163
4. 시장균형의 안정조건...164

제4절 토지 및 주택의 수요와 공급∙169
1. 토지의 수요와 공급...169
2. 주택의 수요와 공급...171

제5절 수요와 공급의 탄력도∙177
1. 탄력도의 개념...177
2. 수요의 가격 탄력성...180
3. 수요의 교차탄력도와 소득탄력도...186
4. 공급의 가격탄력성...188
￭생각해 볼 문제...194

제7장 부동산시장이론 ∙ 195
제1절 시장과 시장의 종류∙195
1. 시장의 개념...195
2. 시장의 종류...195
3. 생산물시장형태의 구분기준과 형태...196
4. 완전경쟁시장의 특징...197

제2절 부동산시장의 개념 및 특성∙198
1. 부동산시장의 개념...198
2. 부동산시장의 특성...199
3. 부동산시장의 기능...201

제3절 부동산시장의 균형과 경제적 후생∙204
1. 시장균형과 가격의 결정...204
2. 시장균형과 경제적 후생...206

제4절 부동산시장의 단기와 장기 균형∙209
1. 단기와 장기의 구별...209
2. 단기균형...209
3. 장기균형...210

제5절 토지시장의 균형과 경제적 후생∙211
1. 기본가정...212
2. 토지의 수요와 공급...213
3. 토지시장의 균형...215
4. 토지세의 부과에 따른 효과와 경제적 후생의 변화...216

제6절 부동산시장의 효율성과 균형∙219
1. 시장의 효율성과 효율적 시장의 개념...219
2. 정보의 효율성에 따른 부동산시장 유형...219
3. 효율적 시장 형태의 존재 여부...221
4. 할당적 효율성(분배의 효율성)과 균형...221
5. 정보비용계산...222

제7절 주택시장의 여과과정(濾過過程)∙224
1. 주택의 여과현상...224
2. 주택의 하향여과 과정...224
3. 주택의 상향여과 과정...228
4. 주거분리와 여과작용...228
￭생각해 볼 문제...230

제8장 거시경제와 부동산 산업 ∙ 231
제1절 국내총생산(GDP)과 국민소득∙231
1. 거시경제학과 국내총생산(GDP)...231
2. 국내총생산(GDP)의 개념...232
3. GDP의 종류...237

제2절 기타 국민소득지표∙238
1. 국민총소득(GNI)...238
2. 압솝션(Absorption : 국민총지출)...239
3. 기타 국민소득지표...240
4. 국부(國富)와 신국민계정...241

제3절 부동산 산업의 경제적 파급효과∙243
1. 부동산 산업의 정의와 현황...243
2. 부동산 산업의 경제적 파급효과...245

제4절 주택투자가 거시경제에 미치는 영향∙248
1. 개요...248
2. 주택투자가 거시경제에 미치는 영향...248

제5절 거시경제의 총수요와 부동산 산업∙250
1. 자산효과...251
2. 부동산가격의 변화가 가구의 저축 및 소비에 미치는 영향...252

제6절 거시경제의 총공급과 부동산 산업∙253
￭생각해 볼 문제...255

제9장 인플레이션과 부동산의 경기변동 ∙ 257
제1절 물가와 물가지수∙257
1. 개념...257
2. 물가지수 계산방식...258
3. 물가지수의 종류...259

제2절 인플레이션의 개요∙260
1. 개념...260
2. 분류...261
3. 인플레이션의 효과...264

제3절 경기변동의 개념 및 특징∙265
1. 경기변동의 개념...265
2. 경기변동의 국면과 주기...267
3. 경기변동의 지표...270
4. 경기변동의 개요와 두 조류...272

제4절 부동산경기변동의 개념과 특징∙275
1. 부동산경기의 개요...275
2. 부동산경기변동의 특징...275
3. 부동산경기변동의 국면별 특징...276
4. 부동산경기의 측정 지표...278
5. 부동산경기의 측정기준 분류...281
6. 부동산경기와 일반경기의 시차관계...282
7. 기타 부동산경기변동(비순환적 경기변동)...283
￭생각해 볼 문제...285

제3편∙부동산경제학의 응용분야
제10장 부동산투자의 기초이론 ∙ 289
제1절 부동산투자의 개념 및 부동산투기와의 비교∙289
1. 부동산투자...289
2. 부동산투기...292
3. 부동산투자와 투기의 비교...294

제2절 부동산투자의 위험∙295
1. 부동산투자 위험의 개념...295
2. 부동산투자 위험의 유형...295

제3절 위험과 수익과의 관계∙298
1. 위험의 개념과 척도...298
2. 위험에 대한 투자자의 태도...299
3. 위험과 수익의 상쇄관계(risk-return-trade-off)...301
4. 위험과 수익의 측정...301

제4절 투자결정에서 위험의 처리방법∙304
1. 위험한 투자를 제외시키는 방법...304
2. 보수적 예측방법...304
3. 위험조정 할인율의 사용...305
4. 감응도(感應度)분석...305

제5절 포트폴리오 이론(portfolio theory)∙306
1. 포트폴리오 이론의 개념과 유용성...306
2. 재산 3분법...307
3. 체계적 위험과 비체계적 위험...308
4. 효율적 프론티어와 최적포트폴리오의 선택...310
￭생각해 볼 문제...314

제11장 부동산투자의 결정과정 및 투자분석이론 ∙ 315
제1절 부동산투자의 결정과정∙315
1. 시장참여자...315
2. 부동산투자의 결정과정...316

제2절 부동산투자에 따른 투자환경 분석∙317
1. 부동산투자 결정시 고려사항...317
2. 부동산투자의 외부환경 분석...320

제3절 현금수지의 측정∙321
1. 개요...321
2. 현금수지의 측정...324

제4절 부동산투자분석기법(투자결정이론)∙327
1. 할인현금수지법...327
2. 어림셈법...331
3. 비율분석법...333
4. 기타 투자분석기법...335

제5절 부동산투자의 결정∙337
1. 부동산 투자수익률...337
2. 수익률의 종류...338
3. 요구수익률과 기대수익률을 이용한 투자결정...338
4. 투자가치와 시장가치...339
￭생각해 볼 문제...341

제12장 부동산금융 ∙ 343
제1절 부동산금융의 개요∙343
1. 금융의 개념...343
2. 금융시장...343
3. 부동산금융의 의의...344
4. 부동산금융의 기능...345
5. 부동산금융의 유형...345

제2절 주택금융시장∙346
1. 주택금융의 개요 및 특징...346
2. 주택담보대출의 개요...348
3. 주택담보대출의 종류...349
4. 주택담보대출금리의 결정...351

제3절 부동산투자회사(REITs)∙353
1. 부동산투자회사의 개요...353
2. 리츠의 구조...357
3. CR리츠...359

제4절 부동산펀드∙360
1. 부동산펀드의 개념...360
2. 부동산펀드의 구조 및 운용...362

제5절 자산유동화 증권∙366
1. 개념...366
2. 발행절차...368
3. 발행구조...368
4. 관련 회사...369
5. 부동산개발사업 자산유동화증권(PF ABS)...370

제6절 주택저당증권∙371
1. 주택저당증권의 개요...371
2. 주택저당증권의 종류...372

제7절 프로젝트 파이낸싱(PF : Project Financing)∙375
1. 프로젝트 파이낸싱의 개념...375
2. 사회기반시설 프로젝트 파이낸싱(사회기반시설 PF)의 종류...379
￭생각해 볼 문제...381

제13장 부동산보험 ∙ 383
제1절 보험의 정의∙383
1. 위험(risk)...383
2. 보험의 정의...383
3. 보험의 필수조건...384

제2절 보험의 분류∙386
1. 사회보험...386
2. 사보험(私保險)...386

제3절 부동산보험의 의의와 그 필요성∙389
1. 부동산보험의 의의...389
2. 부동산보험의 필요성...389

제4절 부동산보험의 내용∙391
1. 손해보험...391
2. 보증보험...392
3. 모기지보험(MI : mortgage insurance)...393
4. 우리나라의 부동산보험제도...393
￭생각해 볼 문제...396

제14장 부동산이용과 부동산개발 ∙ 397
제1절 부동산이용∙397
1. 개요...397
2. 토지의 이용과 이용활동...397
3. 토지이용활동과 최유효이용...398
4. 비도시적 또는 농촌의 토지이용...399
5. 도시의 토지이용...402
6. 도시의 경제기반이론...406
7. 도시내부구조이론...408

제2절 부동산개발의 개념과 분류∙413
1. 개념...413
2. 부동산개발의 분류...413

제3절 부동산개발의 과정∙419
1. 부동산개발의 과정...419
2. 부동산개발과정의 형태...421

제4절 부동산개발의 위험∙422
1. 법률적 위험...422
2. 시장위험...422
3. 비용위험...423

제5절 부동산개발의 투자분석과 타당성 분석∙424
1. 부동산개발의 투자분석...424
2. 부동산개발의 타당성 분석...425

제6절 개발권양도제도∙428
1. 개념과 내용...428
2. 장점과 단점...429

제7절 지속가능개발∙429
1. 현장자원과 상품자원의 개념...429
2. 지속가능개발...430
￭생각해 볼 문제...432

제4편∙부동산경제학의 정책분야
제15장 시장실패와 부동산문제 ∙ 435
제1절 시장실패∙435
1. 개념...435
2. 시장실패의 내용과 대책...436

제2절 부동산문제∙440
1. 개념...440
2. 특징...441

제3절 토지문제∙443
1. 개념...443
2. 물리적 토지부족...443
3. 경제적 토지부족...443
4. 우리나라의 토지문제...444

제4절 주택문제∙447
1. 개념...447
2. 양적 주택문제...447
3. 질적 주택문제...448
￭생각해 볼 문제...451

제16장 부동산정책 ∙ 453
제1절 부동산정책의 개념과 분류∙453
1. 개념...453
2. 정부의 개입...454
3. 분류...454

제2절 정부의 실패∙455
1. 개념과 원인...455
2. 대책...455

제3절 부동산정책의 과정∙456
1. 문제의 인지...456
2. 정보의 수집 및 분석...456
3. 대안작성...456
4. 대안평가 및 선택...456
5. 정책집행...457
6. 정책평가...457

제4절 토지정책∙457
1. 토지정책의 목표...457
2. 토지정책의 방향...458
3. 토지정책의 주요수단...458
4. 지역지구제...459
5. 직접적 개입방법...460
6. 기타 토지정책...461

제5절 주택정책∙463
1. 주택정책의 목표...463
2. 주택정책의 방향...463
3. 임대료규제정책...464
4. 임대료보조정책...467
5. 공공임대주택정책...467
6. 분양가상한가제도...468
7. 채권입찰제도...470
8. 원가연동제도...471
9. 주택의 선분양제도와 후분양제도...471

제6절 조세정책∙473
1. 조세의 개념과 분류...473
2. 조세의 원칙...473
3. 조세부담의 전가와 귀착...474
4. 탄력성과 조세의 귀착...475
5. 부동산조세의 개념 및 기능...478
6. 부동산에 관련된 조세의 분류...479
￭생각해 볼 문제...481

참고문헌∙482
찾아보기∙485