부동산 투자론

제1편 투자의 기초이론 / 16

제 1장 | 투자의 의의 / 18

제 1절 고전적 개념 / 18
1. 투자의 개념 / 18
2. 투자의 성격 / 19
3. 투자의 종류 / 20

제 2절 현대적 개념 21
/ Story tip “최고의 재테크는 부동산” / 22

제 2장 | 투자의 위험과 수익 / 24

제 1절 위험의 개념과 척도 / 24
1. 투자의 위험 / 24
2. 위험의 척도 / 25
3. 위험과 수익의 측정 / 27

제 2절 위험과 수익의 상쇄관계 / 28
1. 위험에 대한 투자자의 태도 / 28
2. 위험과 수익의 상쇄관계 / 29

제 3절 투자결정에서 위험의 처리방법 / 30
1. 위험한 투자침 제외시키는 방법 / 30
2. 보수적 예측방법 / 30
3. 위험조정 할인율의 사용 / 31
4. 감응도 분석 / 31
/ Story tip 부동산투자 십계명 / 32

제 3장 | 포트폴리오의 선택과 자산가격결정이론 / 33

제 1절 체계적 위험과 비체계적 위험 / 33
1. 개념 / 33
2. 증권특성선과 베타계수 / 34
3. 포트폴리오(portfolio)와 위험 / 34

제 2절 자산배분이론 / 35
1. 위험자산과 무위험자산 / 35
2. 자산배분의 방식 / 35
3. 자본배분선 / 36
4. 재산 3분법 / 37

제 3절 포트폴리오 이론 / 38
1. 포트폴리오 이론의 개념과 유용성 / 38
2. 포트폴리오 위험변화 / 39
3. 효율적 프론티어와 최적 포트폴리오의 선택 / 40

제 4절 자본자산가격의 결정이론 / 42
1. 개념 / 42
2. CAPM 이론의 가정 / 43
3. CAPM 이론의 설명 / 43
4. CAPM 이론의 확장 / 46
5. CAPM의 보완 및 문제점 / 47

제 5절 재정거래가격결정이론(APT:Arbitrage Pricing Theory) / 48
1. 개념 / 48
2. APT 모형에 대한 설명 / 48
3. CAPM 모형과 APT 모형의 비교 / 50
/ Story tip 분양공고 보는 법 / 51

제 4장 | 정보와 시장의 효율성 / 53

제 1절 완전경쟁시장의 개념 / 53
1. 시장의 개념 / 53
2. 시장의 종류 / 53
3. 생산물 시장형태의 구분기준과 형태 / 54
4. 완전경쟁시장의 개념과 특징 / 55

제 2절 정보와 시장의 효율성 / 57
1. 정보의 개념 / 57
2. 시장의 효율성과 효율적 시장의 개념 / 57

제 3절 정보의 효율성에 따른 시장의 유형 / 58
1. 약성 효율적 시장 / 58
2. 준강성 효율적 시장 / 58
3. 강성 효율적 시장 / 59
4. 효율적 시장 간의 관련성 / 59
/ Story tip ‘구체적인 목표 설정’1 년 재테크 좌우한다. / 60

제2편 부동산투자의 기초이론 / 66

제 5장 | 부동산투자의 개념 / 68

제 1절 부동산투자의 개념과 특징 / 68
1. 개념 / 68
2. 특징 / 68

제 2절 부동산투자의 장점과 단점 / 70
1. 부동산투자의 장점(순기능) / 71
2. 부동산투자의 단점(역기능) / 72

제 3절 부동산 투기 / 73
1. 개념 / 73
2. 부동산투기의 발생원인 / 73
3. 부동산투기의 순기능 / 74
4. 부동산투기의 역기능 / 74

제 4절 부동산투자와 투기의 비교 / 75

제 6장 | 부동산간접투자의 개념과 관련상품 / 77

제 1절 부동산간접투자의 개념 / 77
1. 부동산투자의 방식 / 77
2. 부동산간접투자의 개념과 시행배경 / 79

제 2절 부동산간접투자제도의 도입에 따른 기대효과와 과제 / 80
1. 기대효과 / 80
2. 향후 과제 / 81

제 3절 부동산간접투자의 유형과 관련 상품 / 82
1. 유형 / 82
2. 부동산간접투자상품 / 82
/ Story tip 부동산투자회사 구조도 / 88

제 7장 | 부동산투자의 결정과정 / 89

제 1절 부동산투자의 결정과정 / 89
1. 시장참여자 / 89
2. 부동산투자의 결정과정 / 91

제 2절 부동산투자에 따른 투자환경분석 / 92
1. 부동산투자 결정 시 고려사항 / 92
2. 부동산투자의 외부환경분석 / 94

제 3절 부동산투자의 결정 / 95
1. 부동산투자수익률 / 95
2. 수익률의 종류 / 95
3. 요구수익률과 기대수익률을 이용한 투자결정 / 96
4. 투자가치와 시장가치 / 97
/ Story tip 인근 상가운영자 찾아가 수익률 등 체크 / 98

제 8장 | 부동산투자의 분석기법과 위험관리 / 100

제 1절 개요 / 100

제 2절 화폐의 시간가치와 현금수지의 측정 / 101
1. 개요 / 101
2. 현금수지의 측정 / 107

제 3절 할인현금수지법 / 110
1. 개념 / 110
2. 분석절차 / 110
3. 순현재가치법(Net Present Value Method : NPV법) / 110
4. 내부수익률법(Internal Return Rate Method : IRP법) / 111
5. 순현재가치법과 내부수익률법의 비교 / 112
6. 수익성 지수법(PI : Profit Index) / 113

제 4절 어림셈법 / 114
1. 개요 / 114
2. 승수법 / 114
3. 수익률법 / 116
4. 어림셈법의 한계 / 117

제 5절 비율분석법 / 117
1. 대부비율 / 117
2. 부채감당률 / 119
3. 채무불이행률 / 119
4. 총 자산회전율 / 120
5. 영업경비비율 / 120
6. 비율분석법의 한계 / 121

제 6절 기타 투자분석기법 / 121
1. 회계적 이익률법(평균이익률법) / 121
2. 회수기간법 / 122

제 7절 부동산투자의 위험 / 123
1. 부동산투자 위험의 개념 / 123
2. 부동산투자 위험의 유형 / 123
/ Story tip 레버리지의 의의와 효과 / 126

제 8절 부동산투자의 위험관리 / 128
1. 위험관리의 개념과 목표 / 128
2. 위험관리방법 / 129

제3편 부동산투자의 환경분석 / 142

제 9장 | 부동산투자의 외부환경분석 / 144

제 1절 개요 / 144

제 2절 부동산투자의 거시적 환경 / 145
1. 경제적 요인 / 145
2. 사회문화적 요인 / 148
3. 정치·법률적 환경 / 150

제 3절 부동산투자의 미시적 환경 / 152
1. 지역적 요인 / 153
2. 개별적 요인 / 154
/ Story tip “좋은 땅 있어요”기획부동산 또 기승 / 155

제 10장 부동산투자의 시장환경분석 / 156

제 1절 부동산시장과 부동산투자 / 156
1. 부동산시장의 개념 및 종류 / 156
2. 부동산시장의 특성과 기능 / 160
3. 부동산시장의 단기와 장기균형 / 163
4. 부동산시장의 효율성과 균형 / 165
5. 부동산시장과 부동산투자 / 168

제 2절 부동산경기변동과 부동산투자 / 171
1. 경기변동의 의의 / 171
2. 부동산사이클 / 172
3. 경기변동의 특징 / 173
4. 경기순환의 국면 / 174
5. 부동산경기의 측정 지표 / 176
6. 부동산경기변동과 부동산투자 / 178

제 3절 부동산금융환경과 부동산투자 / 180
1. 부동산금융의 개요 / 180
2. 부동산금융환경과 부동산투자 / 182
/ Story tip 홈네트워킹 똑똑한 가전, 비서노릇 ‘척척’ / 183

제 11장 | 부동산투자의 법적·제도적 환경분석 / 187

제 1절 부동산정책과 부동산투자 / 187
1. 부동산정책의 개념과 분류 / 187
2. 정부의 실패 / 188
3. 부동산정책의 과정 / 189
4. 한국 부동산정책의 변천과정 / 192
5. 부동산정책과 부동산투자 / 201
/ Story tip 새 주택대출 기준금리 / 204

제 2절 부동산조세와 부동산투자 / 205
1. 조세의 개념과 분류 / 205
2. 조세의 원칙 / 205
3. 조세부담의 전가와 귀착 / 206
4. 탄력성과 조세의 귀착 / 207
5. 부동산조세의 개념 및 기능 / 211
/ Story tip 헨리 조지와 토지세 / 212
6. 부동산에 관련된 조세의 분류 / 213
7. 부동산조세와 부동산 투자 / 213
8. 감세효과 / 215
/ Story tip 美80년대 초 ‘레이거노믹스’ 가 대표적 감세 정책 / 217

제4편 부문별 및 해외 부동산투자이론 / 224

제 12장 | 부동산개발 및 토지투자이론 / 226

제 1절 부동산개발의 개념과 관련 법률 / 226
1. 부동산개발의 개념 / 226
2. 부동산개발의 유형 / 227
3. 부동산개발의 관련 법률 / 227
4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 / 228

제 2절 토지 관련 신개발 사업 / 232
1. 도시개발사업 / 232
2. 택지개발사업 / 235
3. 형질변경사업 / 235

제 3절 토지 관련 재개발사업(도시정비사업) / 236
1. 법적 규정 / 236
2. 정비구역 및 정비사업의 정의와 유형 / 238
3. 정비사업의 내용 / 239
4. 재개발 대상 부동산 투자지침 및 주의할 점 / 239
5. 재건축 대상 부동산 투자지침 및 주의할 점 / 242

제 4절 용도별 토지에 따른 투자이론 / 245
1. 주거지역 / 245
2. 상업지역 / 246
3. 공업지역 / 247
4. 녹지지역 / 248
5. 농지와 임야 / 249
6. 보전관리지역 / 253
7. 생산관리지역 / 254
8. 계획관리지역 / 255
9. 자연환경보전지역 / 256
10. 자연취락지구 / 256
11. 수산자원보호구역 / 257
/ Story tip ‘만능 통장’줄게. 새 아파트 다오 / 258

제 13장 | 건축물 투자이론 / 260

제 1절 건축물의 분류 / 260
1. 주거용 건물 / 260
2. 상업용과 업무용 건물 / 261
3. 공업용 건물 / 262
4. 기타 건물 / 262

제 2절 건축물 종류에 따른 투자이론 / 263
1. 단독주택 / 263
/ Story tip 집 안 가득 자연채광 ‘굿~ ’/ 264
2. 연립주택 / 265
3. 다가구주택 / 265
4. 아파트 / 266
5. 상업용 건물 / 268
6. 공장 / 271

제 14장 | 부동산경매와 공매 투자이론 / 272

제 1절 부동산경매와 공매의 개념 / 272
1. 부동산경매 / 272
2. 공매 / 274

제 2절 부동산경매의 투자이론 / 277
1. 성격 / 277
2. 투자에 따른 참고사항 / 278

제 3절 공매의 투자이론 / 279
1. 성격 / 279
2. 투자에 따른 참고사항 / 280
제 15장 | 해외 부동산투자이론 / 282

제 1절 해외 부동산시장 / 282
1. 외받과의 부동산문화 비교 / 282
/ Story tip 사전계획수립의 필요성 / 287
2. 해외 부동산시장의 개요 / 288

제 2절 해외 부동산투자 / 291
1. 해외 부동산투자의 개념과 종류 / 291
2. 해외 부동산투자 허가제도의 연혁 및 검토사항 / 293
/ Story tip 억만장자들의 국제사업 / 296
3. 해외 부동산투자의 동기와 상품 / 297

제 3절 해외 부동산투자의 위험과 전략 / 299
1. 해외 부동산투자의 위험과 관리방안 / 299
2. 해외 부동산투자 전략 / 303

제5편 부록 / 310

Ⅰ 도량형 환산표 / 312
Ⅱ 부동산감정평가 수학 / 314
Ⅲ 복리이자율표 / 316

참고문헌 / 348
찾아보기 / 353