사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳

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머리말

1장 지도에 없는 입지 이야기
10년 뒤를 보는 눈
지도가 말해주는 것들과 말해주지 않는 것들
공간적 거리와 시간적 거리
지역엔 서열이 있고 균열로 무너진다
‘왜 개발을 안 할까’ 싶은 곳엔 이유가 있다
뭉치면 살고 흩어지면 죽는다

2장 호재라는 환상
교통 혁명은 언제 호재가 되나
철도 지하화가 가져올 변화들
“삼성만 믿는다”
땅의 속성을 알아야 미래를 내다볼 수 있다

3장 집 분석의 맹점
다 똑같은 집이 아니다
왜 조감도처럼 짓지 않을까?
왜 하나의 단지를 나눠서 분양할까?
판상형 vs 탑상형

4장 정책이 바꾸는 입지
분당과 일산의 엇갈린 운명
자족도시라는 환상
부동산의 운명을 가르는 정책
구두 잡화점은 어떻게 프라다가 됐나

5장 사람이 바꾸는 입지
시대는 기다리지 않고 사람은 떠난다
두 도시 이야기
리단길의 두 얼굴

6장 다시 태어나는 입지, 도시가 만들어지는 배경
도시가 될 곳은 정해져 있다
동탄 오디세이

7장 분석을 위한 방법
인구 충격을 버티는 곳은?
사람이 몰리는 곳, 돈이 몰리는 곳
이사 갈 동네 제대로 분석하기
가격이 오를 곳과 내릴 곳
뉴스 제대로 읽기

남자가 새를 그리고 있다. 어떤 새일까.
만약 그림을 대충 봤다면 다시 한 번 자세히 살피자. ‘왼손이 없는 건가?’ 싶겠지만 그는 알을 보면서 새를 그리고 있다. 미래에 다녀 온 남자의 이름은 르네 마그리트. 작품의 제목은 ‘통찰력’이다. 부동산에서 공간을 바라보는 건 이 같은 관점이다. 현재를 통해 앞을 내 다보는 일이기 때문이다.
부동산의 미래라고 해서 어렵게 생각할 필요 없다. 개발을 통해 바뀌게 될 모습을 떠올리면 된다. 구도심의 낡은 주택들이 재개발이 나 재건축을 통해 새 아파트가 되면 일대가 인기 주거지로 거듭나는 식이다. 논밭이던 땅에 신도시가 들어서는 것도 마찬가지다. 물 론 더 그늘지고 건물만 낡아가는 형태의 미래도 있다. 그래서 현재를 보고 10년 후의 모습을 그리는 게 부동산을 바라볼 때 필요한 통찰력이다. 보통은 거꾸로 행동한다. 새를 보고도 알을 그린다.
-1장 지도에 없는 입지 이야기에서

지금껏 본 적 없는 대형 호재라고 해서 모두에게 반가운 소식이 되리란 법은 없다. 재건축을 기다리는 주민들에겐 사업을 지연시키는 요인이 될 수 있고, 상가를 운영하는 이들에겐 손님을 빼앗기는 일이 될 수 있다. 대규모 개발 사업은 엄청난 변화를 가져오지만 그 체급만큼 여러 층위에 영향을 미치고 고민을 남긴다. 산업의 구조와 인구, 주택의 수급까지 종합적인 여건을 따져봐야 하는 일이다. 특히 철도 지하화처럼 굵직한 개발은 그 수요자가 존재한다는 전제가 충족돼야 해당 지역의 진짜 기회가 될 수 있다. 한 가지 다행인 건 그 변화가 결코 일시에 이뤄지는 게 아니라는 점이다.
-2장 호재라는 환상에서

진짜 아파트부터 가짜 아파트까지 그 유형도 이렇게나 많다. 주의해야 하는 건 수급 상황을 파악하기 위해 공급량을 따져볼 때 아 파트 대체재들은 제대로 집계하기 어려운 경우가 많다는 점이다. 워 낙 깜깜이 공급이 이뤄지는 탓이다. 일시적으로 공급 과잉이 빚어지는 경우도 허다한 만큼 임대소득을 염두에 두고 있다면 주변의 공급 상황을 면밀히 살펴봐야 한다. 또 겉보기엔 똑같아도 엄연히 다른 유형이고 적용되는 법률 또한 다르다는 점을 유념해야 한다. 마케팅은 교묘하다. 사람뿐 아니라 집 또한 겉모습만 보고 판단해서는 안 된다.
-3장 집 분석의 맹점에서