부동산금융 프로젝트 바이블

프롤로그

STEP 01 부동산금융 개관
01. 부동산금융 업계 이해
1. 기관 투자자(연기금, 공제회, 은행, 보험)
2. 외국계 투자사
3. 증권사
4. 자산운용사
5. 리츠 AMC
6. 컨설팅, 브로커리지(Brokerage, 매입매각) 회사
7. 전문직

02. 기관 투자자보험사 중심
1. 생명보험사 업계 소개 및 역할
2. 필요 역량
3. 생명보험사 입사 및 향후 진로
4. 생명보험 업계 이슈
INTERVIEW (전)현대라이프생명 (현)테라펀딩 김현태 수석
| 크라우드펀딩, 새로운 형태의 부동산 공모 펀드 |

03. 외국계 투자사
1. 외국계 투자사 업계 소개 및 역할
2. 필요 역량
3. 외국계 투자사 입사 및 향후 진로
INTERVIEW 칼라일 그룹(Carlyle Group) 최성용 전무

04. 증권사
1. 증권사 업계 소개 및 역할
2. 필요 역량
3. 증권사 입사 및 향후 진로
4. 증권 업계의 이슈: 투자 규제 수단 NCR제도
INTERVIEW 동부증권 신수근 차장

05. 자산운용사 및 리츠 AMC
| 자산운용사 |
1. 자산운용사 업계 소개 및 역할
2. 필요 역량
3. 자산운용사 입사 및 향후 진로
4. 부동산 펀드 업계의 최근 이슈
INTERVIEW 코람코자산운용 조광래 차장
| 리츠 AMC |
1. 부동산금융 시장에서 자산관리회사의 역할
2. 필요 역량
3. 리츠 업계의 최근 이슈
INTERVIEW 코람코자산신탁 조장희 부장

06. 건설사
건설사 부동산 개발 업무의 이해
INTERVIEW 롯데자산개발 이창재 책임
OPINION | 부동산 디벨로퍼로서의 보람 | 한국토지주택공사 최기헌 차장

07. 부동산 신탁사
1. 부동산 신탁사 업계 소개 및 역할
2. 필요 역량
3. 신탁사 입사
INTERVIEW 한국자산신탁 박준철 차장

08. 부동산 컨설팅펌
1. 부동산 컨설팅 업계 소개 및 역할
2. 필요 역량
3. 부동산 컨설팅 입사 및 향후 진로
INTERVIEW CBRE코리아 정원구 차장

09. 전문직-감정평가
1. 감정평가 업계 소개 및 역할
2. 필요 역량
3. 감정평가법인 입사 및 향후 진로
INTERVIEW 메이트플러스감정평가법인 강재성 평가사

10. 부동산금융 시장 이해
1. 부동산 개발금융
2. 실물 부동산
P&P(Property&Professional) 소개


STEP 02 가상 종합 프로젝트
01. 실물형 펀드 가상 프로젝트
서울 강남 오피스 빌딩 투자 사업(부동산 펀드 구조)
1) C전자, 본사 사옥 매각 T/F 발족 2) 매각 절차 개시: 매각자문사 선정 3) 매각 절차 개시: 티저(Teaser) 및 비밀유지약정서 4) 자산운용사: 투자 검토 개시 5) IM 수령 및 현장실사 6) 현금흐름 추정 및 투자 구조 수립 7) 기관 투자자 검토 개시 8) 입찰 준비 9) 입찰서 제출(前) 10) 입찰서 제출(後) 11) 우선협상자 선정(前) 12) 우선협상자 선정(後) 13) 정밀실사 개시 14) 투자자 PT 15) 담보대출 협의 16) 실사 보고서 수령 17) 매매계약서 협의 18) 투자위원회 승인 19) 매매계약서 합의 20) 매매계약서 체결 및 자금 인출 21) 차기 프로젝트

02. 오피스텔 개발 사업 가상 프로젝트
위례 신도시 오피스텔 개발 사업(미분양 담보대출 확약 구조)
1) 용지 공급 공고 2) 개발사업2팀 주간 회의 3) 사업성 검토 4) 수주 심의 5) 입찰 6) 계약 7) 설계 및 인허가 검토 8) 시공사 검토 9) PF대출 검토 10) 인허가 협의 11) 브릿지론 협의 12) 설계 확정 13) 브릿지론 및 토지 중도금 납부 14) PF대출 협의 15) 시공사 협의 16) 사업성 평가 의뢰 17) 신탁 협의 18) 텀시트 협의 19) 미분양 담보대출 확약 협의 20) 텀시트 확정 21) 사업성 평가 완료 22) PF대출 승인 준비 23) 현장 방문 24) 인허가 완료 25) 시공사 수주 심의 26) 증권사 담보대출 확약 승인 27) PF대출 승인 28) PF대출 약정 협의 29) PF대출 약정 30) PF대출 인출 31) 차기 프로젝트


STEP 03 회사별 가상 프로젝트
01. | 보험사 | 미분양 아파트 담보대출
1. D-15 전략적 자산운용 결정 및 미팅
2. D-14 자료 수령
3. D-10 현장 방문
4. D-08 전략회의 부의
5. D-04 준법감시팀 계약서 협조 의뢰 및 집행 품의
6. D-01 승인 완료 및 날인
7. D-Day 드디어 인출

02. | 자산운용사 | 상가 구분건물 실물 매입 프로젝트
1. 딜 소싱 단계
2. 딜 미팅 및 익스클루시브(Exclusive)
3. 자료 검토 및 매입 구조
4. 현장조사와 세부 검토 단계
5. 투자자 모집 단계
6. 투자집행 및 딜 클로징 단계

03. | 증권사 | 역세권 오피스텔 신축 프로젝트
1. D-180 프로젝트 접수 및 사업성 검토
2. D-170 제안서 제출 및 금융자문계약 체결
3. D-160 브릿지 대출 주선 개시 및 제반 용역 의뢰
4. D-130 브릿지 대출 승인 및 기표
5. D-100 시공사 선정 및 사업성 검토
6. D-040 내부 투자 심의 및 대주단 승인 진행
7. D-020 당사자 간 최종 조건 조율
8. D-Day 날인 및 기표

04. | 리츠 AMC | 실물 오피스 매입 프로젝트
1. D-6개월 매각 정보 입수
2. D-5개월 입찰 참여
3. D-4개월 우선협상자 선정
4. D-3개월 투자기관 및 대출기관 초기 미팅 및 매매 조건 변경 협의
5. D-2개월 리츠 법인 설립 및 영업인가 신청
6. D-1개월 투자기관 및 대출기관 모집
7. D-14일 투자기관 투자 심의 및 대출기관 대출 심의
8. D-07일 매매계약서 및 대출약정서
9. D-01일 자본금 증자
10. D-Day 대출금 기표 및 매매 대금 지급, 그리고 소유권 이전

05. | 건설사 | 아쿠아리움 민간투자 개발
1. D-200 발주 정보 수집 단계
2. D-150 발주 정보를 통한 컨소시엄 구성 단계
3. D-090 입찰공고 및 내부 사업 참여 심의 준비
4. D-080 제안 단계
5. D-Day 우선협상 대상 선정 및 협상 단계
6. D+060 실시 협약 및 토지 계약
7. D+090 SPC 법인 설립
8. D+090 실시 설계 및 인허가 관리
9. D+150 대출 약정
10. D+180 공사 현장 인계 및 준공 관리

06. | 대기업 디벨로퍼 | 복합리조트 개발 사업
1. 업체 선정
2. 문화재 시·발굴 조사
3. 환경영향평가
4. 교통영향분석 및 개선대책
5. 관광지 조성계획 승인
6. 사업계획 승인
7. 건축허가 및 착공
8. 에피소드

07. | 신탁사 | 공동주택 개발 사업
1. D-60 사업 발굴 및 사업 접수
2. D-55 사업 구도 결정
3. D-50 사업 참여자 결정 및 내부 보고
4. D-45 주관 부서(담당자 포함) 현장 답사 및 분양성 검토(마케팅 분석) 용역 의뢰
5. D-30 내부 수주 심의 준비
6. D-20 1차[실무 및 리스크(RM) 회의] 수주 심의 진행
7. D-10 2차(경영 의사 결정 회의) 수주 심의 진행
8. D-02 내부 계약 체결 및 집행 품의
9. D-day 계약 체결

08. | 법무법인 | 프로젝트 체험하기
1. 양해각서(MOU) 작성 및 체결
2. 법률실사의 진행
3. 매매계약서 준비
4. 담보대출약정서 준비
5. 매매계약서 협상
6. 담보대출약정서 협의
7. 매매 완결

09. | 감정평가 | LH 우량 토지 베스트 컬렉션 2012~2014
1. 킥오프 미팅(업무 시작)
2. 현장 방문 전 사전 준비 단계
3. 현장 출장
4. 강원권 출장
5. 충청권과 전라권 출장
6. 경상권 출장
7. 중간 보고서 작성
8. 최종 보고서 작성 및 클로징
9. 마치며


STEP 04 케이스 스터디
01. 실물형 펀드 Case Study
1. CBD Y빌딩 프로젝트
1) 건물 개요 2) 위치 3) 투자 포인트 4) 펀드 개요 5) 펀드 구조 6) 투자 금액 7) 펀드 설정 일정 8) 주요 매매 조건 9) 임대차 현황 10) 임차인 분석 11) 임차 기간 분석 12) 오피스 공실률 현황 13) 경쟁 빌딩 임대가 분석 14) 매매 사례 분석 15) 예상 배당수익률 16) 가정(Assumption) 17) 추정 손익계산서
2. 시장 분석(Market Analysis)
1) 매매 시장 분석 2) 임대 시장 분석 3) 리스크 관리 방안 4) 딜 리뷰

02. 개발형 선매입 펀드 Case Study
홈플러스 개발 선매입 프로젝트
1) 울산 홈플러스 개발 부지 2) 위치 3) 투자 포인트 4) 펀드 개요 5) 펀드 구조 6) 자금 내역 7) 주요 매매 조건 8) 임대차 조건 9) 대출 텀시트(Term Sheet) 10) 임차인 분석 11) 대형 마트 시장 분석 12) 대형 마트 거래 시장 13) 시장 분석 14) 연간 배당금 및 분배율 15) 리스크 분석 16) 딜 리뷰
OPINION | 물류 산업의 투자를 통한 선순환을 기원하며 | ㈜에니영 신기동 대표이사
P&P 멘토링 클래스 소개


STEP 05 인터뷰
01. 자산운용사 이지스자산운용 공석현
02. 증권사 신한금융투자 장현석
03. 신탁사 생보부동산신탁 박성준
04. 신탁사 대한토지신탁 이영원
05. 신탁사 아시아신탁㈜ 임효묵
06. 현대건설 팽윤
07. 리서치/LM 한화63시티 이송미
08. 젠스타 이시욱
09. 부동산 컨설팅 CBRE코리아 배상원
10. 부동산 컨설팅 PM 글로벌PMC 이새나리

부동산금융 업계에는 다양한 플레이어가 활동하고 있다. 기관 투자자, 외국계 투자사, 증권사, 자산운용사, 리츠(REITs) AMC, 부동산컨설팅회사, 전문직(변호사, 회계사, 감정평가사 등) 등이 대표적이다. 모든 비즈니스가 그렇듯이 이 각각의 이해 관계자 또는 협력 업체들이 서로 협업을 잘할 때 탁월한 성과가 나온다. 각각의 플레이어들의 역할들을 살펴보자.
_15쪽, ‘STEP 01 부동산금융 개관’ 中

강남 테헤란로에 있는 오피스 빌딩의 소유주인 C전자는 최근 관련 업종의 성장성 저하 및 이에 따른 부채 비율 증가에 따라 부득이하게 본사 사옥의 매각 후 재임차(Sale & Leaseback)를 추진하게 되었다. 총무팀의 정매각 차장이 실무 담당자로, 재정팀의 유상무 상무가 매각 총괄 임원으로 내정되어 공식적인 ‘사옥 매각 T/F’를 출범하게 되었다. 재정팀장인 유 상무는 재정팀과 회계팀에서만 근무한 탓에 부동산에 대해서는 거의 문외한이므로 실질적인 매각 거래(Deal)는 총무팀 부동산 파트를 맡은 정매각 차장이 리드할 예정이며, 최고가로 처분하는 것이 T/F의 절대적인 지상과제였다. 이번 사례에서는 C전자가 매각을 추진 중인 본사 사옥의 매입을 검토하고 있는 G자산운용사의 실무 담당자 박자산 과장이 최운용 팀장의 지도로 K연기금 곽기금 과장과 H보험사 장보험 매니저 등 업무 관계자들을 만나 협력하고 투자를 끌어내는 과정을 담았다. 이 과정에서 자산운용사는 어떻게 딜을 발굴하고 매도자와 협상하며 금융기관들로부터 어떻게 투융자를 유치해 성공적인 딜 클로징을 끌어내는지를 살펴보도록 한다.
_151쪽, ‘STEP 02 가상 종합 프로젝트’ 中