부동산금융 프로젝트 바이블

프롤로그 4

STEP 01 부동산금융 개관
01. 부동산금융 업계 이해
1. 기관 투자자(연기금, 공제회, 은행, 보험) 15
2. 외국계 투자사 16
3. 증권사 16
4. 자산운용사 17
5. 리츠 AMC 17
6. 컨설팅, 브로커리지(Brokerage, 매입매각) 회사 18
7. 전문직 18
02. 기관 투자자보험사 중심
1. 생명보험사 업계 소개 및 역할 22
2. 필요 역량 26
3. 생명보험사 입사 및 향후 진로 29
4. 생명보험 업계 이슈 31
INTERVIEW (전)현대라이프생명 (현)테라펀딩 김현태 수석 34
| 크라우드펀딩, 새로운 형태의 부동산 공모 펀드 | 36
03. 외국계 투자사(Foreign Investor)
1. 외국계 투자사 업계 소개 및 역할 39
2. 필요 역량 43
3. 외국계 투자사 입사 및 향후 진로 45
INTERVIEW 칼라일 그룹(Carlyle Group) 최성용 전무 48
04. 증권사
1. 증권사 업계 소개 및 역할 50
2. 필요 역량 52
3. 증권사 입사 및 향후 진로 56
4. 증권 업계의 이슈: 투자 규제 수단 NCR제도 57
INTERVIEW 동부증권 신수근 차장 59
05. 자산운용사 및 리츠 AMC
| 자산운용사 | 64
1. 자산운용사 업계 소개 및 역할 64
2. 필요 역량 67
3. 자산운용사 입사 및 향후 진로 71
4. 부동산 펀드 업계의 최근 이슈 72
INTERVIEW 코람코자산운용 조광래 차장 74
| 리츠 AMC | 78
1. 부동산금융 시장에서 자산관리회사의 역할 78
2. 필요 역량 83
3. 리츠 업계의 최근 이슈 85
INTERVIEW 코람코자산신탁 조장희 부장 86
06. 건설사
건설사 부동산 개발 업무의 이해 92
INTERVIEW 롯데자산개발 이창재 책임 99
OPINION | 부동산 디벨로퍼로서의 보람 | 한국토지주택공사 최기헌 차장 102
07. 부동산 신탁사
1. 부동산 신탁사 업계 소개 및 역할 106
2. 필요 역량 112
3. 신탁사 입사 114
INTERVIEW 한국자산신탁 박준철 차장 115
08. 부동산 컨설팅펌(Real Estate Consulting Firm)
1. 부동산 컨설팅 업계 소개 및 역할 118
2. 필요 역량 128
3. 부동산 컨설팅 입사 및 향후 진로 130
INTERVIEW CBRE코리아 정원구 차장 132
09. 전문직-감정평가(Valuation)
1. 감정평가 업계 소개 및 역할 134
2. 필요 역량 137
3. 감정평가법인 입사 및 향후 진로 138
INTERVIEW 메이트플러스감정평가법인 강재성 평가사 141
10. 부동산금융 시장 이해
1. 부동산 개발금융 144
2. 실물 부동산 145
P&P(Property&Professional) 소개 146

STEP 02 가상 종합 프로젝트
01. 실물형 펀드 가상 프로젝트 149
서울 강남 오피스 빌딩 투자 사업(부동산 펀드 구조)
1) C전자, 본사 사옥 매각 T/F 발족 2) 매각 절차 개시: 매각자문사 선정 3) 매각 절차 개시: 티저(Teaser) 및 비밀유지약정서 4) 자산운용사: 투자 검토 개시 5) IM 수령 및 현장실사 6) 현금흐름 추정 및 투자 구조 수립 7) 기관 투자자 검토 개시 8) 입찰 준비 9) 입찰서 제출(前) 10) 입찰서 제출(後) 11) 우선협상자 선정(前) 12) 우선협상자 선정(後) 13) 정밀실사 개시 14) 투자자 PT 15) 담보대출 협의 16) 실사 보고서 수령 17) 매매계약서 협의 18) 투자위원회 승인 19) 매매계약서 합의 20) 매매계약서 체결 및 자금 인출 21) 차기 프로젝트
02. 오피스텔 개발 사업 가상 프로젝트
위례 신도시 오피스텔 개발 사업(미분양 담보대출 확약 구조) 192
1) 용지 공급 공고 2) 개발사업2팀 주간 회의 3) 사업성 검토 4) 수주 심의 5) 입찰 6) 계약 7) 설계 및 인허가 검토 8) 시공사 검토 9) PF대출 검토 10) 인허가 협의 11) 브릿지론 협의 12) 설계 확정 13) 브릿지론 및 토지 중도금 납부 14) PF대출 협의 15) 시공사 협의 16) 사업성 평가 의뢰 17) 신탁 협의 18) 텀시트 협의 19) 미분양 담보대출 확약 협의 20) 텀시트 확정 21) 사업성 평가 완료 22) PF대출 승인 준비 23) 현장 방문 24) 인허가 완료 25) 시공사 수주 심의 26) 증권사 담보대출 확약 승인 27) PF대출 승인 28) PF대출 약정 협의 29) PF대출 약정 30) PF대출 인출 31) 차기 프로젝트

STEP 03 회사별 가상 프로젝트
01. | 보험사 | 미분양 아파트 담보대출
1. D-15 전략적 자산운용 결정 및 미팅 225
2. D-14 자료 수령 227
3. D-10 현장 방문 228
4. D-08 전략회의 부의 229
5. D-04 준법감시팀 계약서 협조 의뢰 및 집행 품의 230
6. D-01 승인 완료 및 날인 231
7. D-Day 드디어 인출 231
02. | 자산운용사 | 상가 구분건물 실물 매입 프로젝트
1. 딜 소싱 단계 233
2. 딜 미팅 및 익스클루시브(Exclusive) 234
3. 자료 검토 및 매입 구조 235
4. 현장조사와 세부 검토 단계 236
5. 투자자 모집 단계 237
6. 투자집행 및 딜 클로징 단계 238
03. | 증권사 | 역세권 오피스텔 신축 프로젝트
1. D-180 프로젝트 접수 및 사업성 검토 240
2. D-170 제안서 제출 및 금융자문계약 체결 242
3. D-160 브릿지 대출 주선 개시 및 제반 용역 의뢰 243
4. D-130 브릿지 대출 승인 및 기표 243
5. D-100 시공사 선정 및 사업성 검토 244
6. D-040 내부 투자 심의 및 대주단 승인 진행 245
7. D-020 당사자 간 최종 조건 조율 246
8. D-Day 날인 및 기표 246
04. | 리츠 AMC | 실물 오피스 매입 프로젝트
1. D-6개월 매각 정보 입수 247
2. D-5개월 입찰 참여 247
3. D-4개월 우선협상자 선정 249
4. D-3개월 투자기관 및 대출기관 초기 미팅 및 매매 조건 변경 협의 250
5. D-2개월 리츠 법인 설립 및 영업인가 신청 251
6. D-1개월 투자기관 및 대출기관 모집 253
7. D-14일 투자기관 투자 심의 및 대출기관 대출 심의 254
8. D-07일 매매계약서 및 대출약정서 255
9. D-01일 자본금 증자 255
10. D-Day 대출금 기표 및 매매 대금 지급, 그리고 소유권 이전 256
05. | 건설사 | 아쿠아리움 민간투자 개발
1. D-200 발주 정보 수집 단계 257
2. D-150 발주 정보를 통한 컨소시엄 구성 단계 258
3. D-090 입찰공고 및 내부 사업 참여 심의 준비 259
4. D-080 제안 단계 260
5. D-Day 우선협상 대상 선정 및 협상 단계 262
6. D+060 실시 협약 및 토지 계약 263
7. D+090 SPC 법인 설립 264
8. D+090 실시 설계 및 인허가 관리 264
9. D+150 대출 약정 265
10. D+180 공사 현장 인계 및 준공 관리 265
06. | 대기업 디벨로퍼 | 복합리조트 개발 사업
1. 업체 선정 268
2. 문화재 시·발굴 조사 268
3. 환경영향평가 269
4. 교통영향분석 및 개선대책 270
5. 관광지 조성계획 승인 271
6. 사업계획 승인 272
7. 건축허가 및 착공 272
8. 에피소드 273
07. | 신탁사 | 공동주택 개발 사업
1. D-60 사업 발굴 및 사업 접수 275
2. D-55 사업 구도 결정 276
3. D-50 사업 참여자 결정 및 내부 보고 277
4. D-45 주관 부서(담당자 포함) 현장 답사 및 분양성 검토(마케팅 분석) 용역 의뢰 277
5. D-30 내부 수주 심의 준비 278
6. D-20 1차[실무 및 리스크(RM) 회의] 수주 심의 진행 279
7. D-10 2차(경영 의사 결정 회의) 수주 심의 진행 279
8. D-02 내부 계약 체결 및 집행 품의 280
9. D-day 계약 체결 280
08. | 법무법인 | 프로젝트 체험하기(오피스 매입 및 담보대출 자문)
1. 양해각서(MOU) 작성 및 체결 281
2. 법률실사의 진행 282
3. 매매계약서 준비 283
4. 담보대출약정서 준비 284
5. 매매계약서 협상 285
6. 담보대출약정서 협의 287
7. 매매 완결 288
09. | 감정평가 | LH 우량 토지 베스트 컬렉션 2012~2014
1. 킥오프 미팅(업무 시작) 290
2. 현장 방문 전 사전 준비 단계 291
3. 현장 출장 292
4. 강원권 출장 292
5. 충청권과 전라권 출장 293
6. 경상권 출장 294
7. 중간 보고서 작성 295
8. 최종 보고서 작성 및 클로징 296
9. 마치며 296

STEP 04 케이스 스터디
01. 실물형 펀드 Case Study
1. CBD Y빌딩 프로젝트 301
1) 건물 개요 2) 위치 3) 투자 포인트 4) 펀드 개요 5) 펀드 구조 6) 투자 금액 7) 펀드 설정 일정 8) 주요 매매 조건 9) 임대차 현황 10) 임차인 분석 11) 임차 기간 분석 12) 오피스 공실률 현황 13) 경쟁 빌딩 임대가 분석 14) 매매 사례 분석 15) 예상 배당수익률 16) 가정(Assumption) 17) 추정 손익계산서
2. 시장 분석(Market Analysis) 322
1) 매매 시장 분석 2) 임대 시장 분석 3) 리스크 관리 방안 4) 딜 리뷰
02. 개발형 선매입 펀드 Case Study
홈플러스 개발 선매입 프로젝트 331
1) 울산 홈플러스 개발 부지 2) 위치 3) 투자 포인트 4) 펀드 개요 5) 펀드 구조 6) 자금 내역 7) 주요 매매 조건 8) 임대차 조건 9) 대출 텀시트(Term Sheet) 10) 임차인 분석 11) 대형 마트 시장 분석 12) 대형 마트 거래 시장 13) 시장 분석 14) 연간 배당금 및 분배율 15) 리스크 분석 16) 딜 리뷰
OPINION | 물류 산업의 투자를 통한 선순환을 기원하며 | ㈜에니영 신기동 대표이사 357
P&P 멘토링 클래스 소개 360

STEP 05 인터뷰
01. 자산운용사 이지스자산운용 공석현 363
02. 증권사 신한금융투자 장현석 368
03. 신탁사 생보부동산신탁 박성준 372
04. 신탁사 대한토지신탁 이영원 379
05. 신탁사 아시아신탁㈜ 임효묵 383
06. 현대건설 팽윤 389
07. 리서치/LM 한화63시티 이송미 394
08. 젠스타 이시욱 401
09. 부동산 컨설팅 CBRE코리아 배상원 405
10. 부동산 컨설팅 PM 글로벌PMC 이새나리 415

자금의 조달 원천에 따라 자기자본 투자(Principal Investment, PI)를 위주로 하는 연기금 성격의 투자자와 각사의 해외 글로벌 사모펀드의 자금을 투자재원으로 하는 사모펀드 및 투자은행으로 크게 구분될 수 있다. 즉 자국 내에서 저리의 자금조달이 가능한 싱가포르 국부펀드(Sovereign Wealth Fund) 인 싱가포르투자청(GIC), 캐나다 최대 연기금인 CPPIB(Canada Pension Plan Investment Board), 중국 국부펀드인 중국투자공사(CIC) 등의 연기금 성격 투자자는 별도의 차입(Leverage) 없이 100% 자기자본(Equity)으로 투자하는 성향을 보인다. 반면, 미국계 블랙스톤(Blackstone)이나 브룩필드(Brookfield), 인베스코(Invesco), 영국계 M&G리얼에스테이트(M&G Real Estate) 나 유럽계 AXA리얼에스테이트(AXA Real Estate) 등은 해외 본사에서 조성한 사모펀드가 투자 이익 극대화 차원에서 국내의 우량 자산에 투자하는 형태다. 이들은 상대적으로 고수익의 목표 수익률을 겨냥하고 있어서 적정한 차입 비율(Loan to Value, LTV)을 통한 과감한 레버리지 효과(Leverage Effect)를 기대하는 적극적인 투자 패턴을 견지하고 있다.

오피스 자산투자의 운영 성과에 가장 핵심적으로 영향을 미치는 부분은 신규 임차인 유치 및 계약 승계 및 유지다. 이를 위해 임대 대행팀은 신규 임차인 유치를 위한 마케팅 활동 및 임대차계약 체결 업무를 담당한다. 보다 전문적인 서비스를 제공하기 위해 장기적인 시장 데이터 축적 및 임차 마케팅 관련 기획, 협상과 같은 요구 사항 업무도 수행한다. 장기적인 전문가 활동을 통해 시장의 데이터를 축적하고 있다. 특히 최근에는 오피스 공급이 늘어나면서 임차인 우위의 시장(Tenant Market)으로 흐름이 지속되며, 이전 시장보다 임차인 확보의 어려움으로 인해 대행 서비스의 수준이 부동산 실물 투자 성과를 거두기 위한 가장 중요한 요소로 부각되고 있다. 즉 상업용 부동산 투자에서 가장 중요한 현금흐름(Cash Flow) 생성 및 유지를 위해 더욱 적극적이고 창조적인 임차인 유치 전략이 요구되고 있으며, 이를 위해 임대인은 기존보다 높은 임대 마케팅 수수료 및 렌트프리 등을 제공해 임차인 유치를 위해 노력하고 있다.

“그럼 현재 상태에서는 PF대출 진행이 어려운가요? PF대출을 위해서는 어떤 준비가 되어야 하나요?”
“우선 인허가와 시공사 선정을 진행하셔야 합니다. 인허가 진행을 위해서는 토지 소유권을 확보하거나 계약 후 매도인으로부터 토지사용승낙서를 받아야 하고, 시공사는 책임준공 가능한 우량 건설사로 선정하시는 게 PF대출 추진에 유리합니다. 원하시면 브릿지론 기관이나 시공사 몇 군데 소개해드릴 수 있습니다.”
“그런데 브릿지론이 뭔가요?”
“네, 브릿지론은 인허가, 시공사 선정 등이 안 된 상태에서 단기로 대출을 받아 인허가, 시공사 선정 등을 추진하기 위한 대출로 향후 PF대출을 받기 위한 가교 역할을 하므로 통상적으로 브릿지론이라고 합니다.”
“감사합니다. 회사 재경팀과 협의한 후에 다시 연락드리겠습니다”

김시행 과장은 또 한 번 머리를 맞은 느낌이 들었다. 이렇게 우량한 사업지를 확보했는데 무슨 절차가 이렇게 복잡하고 어려운 건지… 서둘러 회의를 마치고 은행 문을 나섰다.