재개발 모르면 부자될 수 없다

프롤로그 - 재개발을 모르면 진짜 부자될 수 없을까?

STEP1. 재개발 투자 감 잡기
1. 수익률보다 수익의 크기가 중요하다
2. 재개발 투자, 오해와 편견
3. 재개발 투자를 해야 하는 이유
<아이언키의 꿀팁> 재건축과 재개발, 헷갈리지 말자

STEP 2. 재개발 용어부터 따라잡기
1. 재개발 용어를 알면 길이 보인다
<아이언키의 꿀팁> - 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이
2. 사업 과정 이해하기
3. 사업 단계별 매수·매도 타이밍
<아이언키의 꿀팁> 재개발구역 빌라 투자의 장단점
<아이언키의 투자 사례> 인천 재개발 빌라

STEP 3. 내게 딱 맞는 투자지역 찾기
1. 어떻게 찾아야 할까
2. 매물 고르는 법
3. 능력 있는 중개사 찾는 법
4. 프리미엄 계산하기
5. 매물 분석하기
6. 감정평가액 추정하기
<아이언키의 꿀팁> 재개발 단독주택·다가구주택 투자의 장단점
<아이언키의 투자 사례> 서울 노원구 다가구주택

STEP 4. 안전한 투자법 배우기
1. 리스크를 최소화하는 법
2. 안전투자를 위해 꼭 확인해야 할 세 가지

STEP 5. 수익률 분석 연습하기
1. 초기투자금은 얼마나 들까
2. 감정평가 전 수익률 분석하기
3. 이주비대출 활용 시 수익률 분석
4. 적재적소 대출 활용법

STEP 6. 상가·도로·무허가 주택 투자법 알기
1. 오래된 상가로 새 아파트 받기
<아이언키의 투자 사례> 서울 영등포구 재개발구역 상가
2. 무허가 주택·도로로 새 아파트 받기
3. 헌 집 한 채로 새 집 두 채 받기
<아이언키의 꿀팁> 헌 상가로 새 아파트 단지 상가 받는 법
<아이언키의 투자 사례> 송파구 주택재건축 1+1 매물 투자
4. 이주 수요를 활용한 재개발 투자
<아이언키의 꿀팁> 세금 아껴 투자수익 높이는 법

STEP 7. 경매 + 재개발 콤비네이션 투자법 알기
1. 경매 + 재개발 투자로 시너지 극대화
2. 상급지를 싸게 사는 획기적인 방법
3. 상급지로 올라가야 하는 이유
<아이언키의 투자 사례> 서울시 동작구 상거건물
4. 투자금액별 유망 지역

STEP 8. 서울 로또 지역 뽀개기
1. 성수전략정비구역
2. 노량진뉴타운
3. 상계뉴타운
4. 영등포뉴타운
5. 문정동 136 주택재건축
6. 장위 14구역
7. 돈암 6구역

에필로그 - 내 인생을 완전히 바꾼 재개발 투자
부록 - 아이언키의 실전 투자 분석표 양식 3종

재개발 투자에는 돈이 얼마나 들까? 이 또한 투자자의 선택에 달렸다. 물론 서울의 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운 등 누가 봐도 훌륭한 입지는 투자금이 많이 필요하지만, 상계뉴타운 같은 곳은 3억 원대로도 가능하다. 서울 외곽이지만 창동역 일대 개발과 동북선 개통 등의 호재가 가득한 투자처다.
수도권으로 눈을 돌리면 성남이나 광명에도 입지가 훌륭하고 사업성이 좋은 곳이 많다. 1억 원 미만, 5,000만 원 미만을 가진 투자자들은 지방(인천, 부산, 대구, 대전, 포항 등)의 알짜배기 재개발 투자처에 관심을 가져볼 만하다. 나도 인천의 재개발지역에 4,000만 원 정도를 투자해 쏠쏠한 이익을 남겼다. 재개발 투자는 돈이 많이 든다는 것도 편견이다.
시간이 흐르면서 도시는 필연적으로 노후되고 재개발구역은 끊임없이 생겨나니 투자금에 맞게 사업성 좋은 매물을 선별하는 것이 중요하다.
-<재개발 투자, 오해와 편견> 중에서

나의 첫 번째 재개발 투자 물건은 인천 재개발구역 빌라로, 관리처분인가 이후 매수해서 1년 6개월 후인 일반분양 시점에 매도했다. 4,000만 원대의 투자금으로 1년 반 만에 100%에 가까운 수익을 얻었다. 이 한 번의 투자로 재개발 투자에 대해 갖고 있던 많은 편견들이 깨졌다.
첫째, 재개발 투자는 오래 걸린다는 편견이 깨졌다. 많은 이들이 재개발 투자라고 하면 조합설립 전후에 매수해 입주 때까지 기다려야 한다고 생각하지만, 나는 재개발사업 후반부인 관리처분인가 이후 매수해서 입주 때까지 기다리지 않고 일반분양 시기, 즉 착공 시점에 매도했다. 재개발 투자도 단기투자가 가능하다는 점을 직접 경험한 것이다.
둘째, 재개발 투자는 돈이 많이 들어간다는 편견이 깨졌다. 감정평가액이 적은 빌라를 매수해 4,000만 원대의 비교적 소액으로 투자가 가능했기 때문이다.
셋째, 재개발 투자는 위험하다는 편견이 깨졌다. 재개발사업 초기에 진입한다면 향후 있을 여러 가지 변수들로 인해 리스크를 감수해야 하지만 나는 사업 후반부인 관리처분인가 이후에 투자해서 큰 리스크 없이 안전한 투자를 했다.
이렇게 첫 번째 재개발 투자를 하고 나니 여러 가지 매수·매도 타이밍을 경험해보고 싶어졌다. 앞서 사업시행인가 이후에 종전자산평가를 한다고 배웠다. 종전자산평가를 해야만 조합원들이 가진 부동산의 감정평가액을 알 수 있고 이 감정평가액을 알아야만 권리가액, 분담금 등의 계산을 할 수 있기 때문에 이때부터(종전자산평가 이후) ‘계산이 서는’ 투자를 할 수 있다.
-<사업 단계별 매수·매도 타이밍> 중에서

재개발 투자가 마냥 오래 걸리는 것도 아니고, 무조건 돈이 많이 들어가는 것도 아니며, 공부하면 그리 어렵지도 않다는 것을 경험하고 나니 경매 투자와는 또 다른 매력을 느끼게 됐다. 경매 투자는 현 시세보다 싸게 낙찰받기 때문에 현재가치에 대한 확정수익을 안고 가는 투자이고, 재개발 투자는 미래의 새 아파트를 현재가치로 매수해서 미래가치에 대한 확정수익을 안고 가는 투자라는 면에서 닮은 면도 있었다. 이렇게 부동산 투자의 큰 방향은 경매에서 재개발로 바뀌었다.
2013년 수도권 역세권 아파트에서 경매 투자로 시작해 서울 역세권 중소형 아파트를 집중 공략해 자산을 늘린 경험을 이어나가 서울의 재개발구역들에 관심을 갖고 공부하기 시작했다. 서울에서도 재개발사업이 활발히 진행되고 있는 곳이 많았다. 핵심입지부터 소액으로 접근할 수 있는 외곽까지 차례대로 조사하고 공부해나갔다. 이 과정에서 입지가 좋을수록, 재개발 단계가 후반부로 갈수록, 사업 속도가 빠를수록 프리미엄이 높게 형성돼 있음을 확인했다.
두 번째로 재개발 투자를 했던 곳은 노원구로, 서울 외곽인 데다 진행 단계도 초기(조합설립 이후)라 가격이 저렴했다. 하지만 인근 창동역 일대 개발계획과 동북선 경전철 개통, 4호선 연장 등 개발 호재가 많아 시간이 지나면 큰 수익이 예상되는, 아직 너무 저평가되어 있는 알짜배기 지역이라고 판단했다. 서울에서 첫 번째 재개발 투자를 하기에 딱 맞는 지역이었다.
-<어떻게 찾아야 할까> 중에서