부동산 경매 배당 완전 정복

프롤로그 …… 5

Part 01 권리분석
01 권리분석의 일반 원칙 …… 15
02 말소기준권리, 인수주의와 소제주의 …… 17
03 권리분석 절차 및 유의사항 …… 28

Part 02 배당분석
01 입찰자가 배당을 알아야 하는 이유 …… 35
02 배당대상채권자의 구분(민사집행법148조) …… 36
03 배당기일의 지정 및 통지(민사집행법146조) …… 39
04 배당요구의 신청 및 철회 …… 40
05 배당재단 또는 배당할 재원(민사집행법147조) …… 43
06 배당절차 …… 44
07 배당의 주요 원칙 …… 51
08 채권종류별 배당순위 요약 및 배당작업 절차 도표 …… 59
09 예상배당액 산정절차(저당권 등이 있는 경우의 기준) …… 63
10 여러 가지 경우의 배당사례 분석 …… 65
11 공동저당물건의 동시배당과 이시배당(민법368조) …… 92
12 공동저당의 동시배당과 이시배당은 유사공동저당의 경우에도 발생 …… 106
13 공동저당물건(유사공동저당 포함)의 배당방법 및 여러 사례분석 …… 111

Part 03 공유지분(지분경매) 입찰 시 유의사항
01 먼저 공유의 형태(일반 공유지분·구분소유적 공유지분)와 특징을 파악해라 …… 229
02 지분경매 시 필히 각 공유지분의 합이 1이 되는지를 먼저 확인하라 …… 231
03 공유지분(지분 투자)의 취득목적별 특징(처리방법) 요약표 …… 233
04 일반 공유지분의 배타적 사용은 불가(공유물분할이 불가한 경우) …… 235
05 지분 투자 수익을 실현하려는 경우 유의사항 …… 239
06 점유자가 있는 공유지분 취득 시 점유자에 대한 일반적인 처리절차 …… 248
07 공유자우선매수신청권을 행사할 수 없는 경우 …… 266
08 공유자우선매수신청에 대한 역습 …… 272
09 경매대상이 아닌 다른 공유지분을 취득한 후 공유자우선매수신청권을 이용해서 수익을 실현하는 방법 …… 273
10 구분소유적 공유지분이라 하더라도 감정서 및 매각물건명세서상 이를 표기하지 않은 경우 …… 274
11 구분건물이 없는 대지권을 낙찰받은 경우 …… 275
12 동일인의 지분 중 일부(특정 순위번호)가 매각대상인 경우 …… 277
13 공유물 전체 매각 시 일부지분에 선순위가등기·가처분이 있는 경우 …… 281
14 하이테크(High-tech)지분 투자를 하려면 동시배당과 이시배당을 알아야 한다 …… 291

일반적으로 배당은 경매법원의 주관하에 각 채권자에게 배분하는 작업이므로 입찰자는 자신의 낙찰대금만 잘 납부하면 되지 배당에는 전혀 관여할 필요가 없다고 생각할 수도 있겠으나 이건 큰 오산이다. 왜냐하면 많은 경우에 권리가 깨끗하게 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는가 하면, 그 외에도 배당부족으로 인해 임차인 등에 대한 명도비용이 발생하기 때문이다. 따라서 필히 권리분석과 함께 예상배당을 실시해서 과연 낙찰 시 경락대금 이외에도 자신이 부담해야 할 금액이 얼마가 될지를 파악해야 한다. 참고로 다음에 공부할 NPL의 경우에 배당은 곧 자신의 채권회수액이 되므로 그 중요성은 더 말할 나위가 없다.

다음 각 경우를 기준으로 권리분석표 및 예상배당분석표를 만들어보기로 하자. 일반적으로 경매 관련 서적이나 경매학원 등에서 권리분석 및 배당사례 분석(연습) 시 전체의 권리순위 및 배당순위를 일목요연하게 연대적 도식으로 정리하지 않고, 등기권리와 임대차권리를 따로따로 복잡하게 나열하고 있다. 그러다 보니 비록 배당이론을 훤히 알고 있는 사람도 임대차를 포함한 전체권리를 순위별로 꿰맞추어 한눈에 분석하기가 번거로운 실정이다. 그래서 필자는 과학적이고도 합리적인 경매자료분석표(권리분석표, 예상배당표 포함), NPL분석표(각 시점별 소요자금표) 등을 개발해서 특허출원을 하게 되었으며, 따라서 여기서는 필자가 개발한 분석표 중의 일부를 이용해서 이 시스템에 의한 권리분석 및 예상배당분석을 실무적으로 연습해보기로 한다(권리분석표 및 배당계산서의 양식에 대한 설명은 다음 기회에 자세히 하고, 우선 여기서는 사례에 대한 정확한 내용 파악만 다루기로 한다).

어느 경매책자와 강의에서 공동담보설정 전 가압류가 있는 물건의 동시배당 시 공담채권배분기준을 정함에 있어 후순위채권까지 포함해서 안분한 후 배당조정(흡수배당)을 해서 그 금액을 다른 공담물건과의 공담채권배분기준으로 하고 있는 경우가 있는데, 이는 법리를 잘못 이해하고 있는 오류가 명백하다.
그 이유는 공동담보채권을 각 공담물건별로 배분하고자 할 경우 동일한 기준에 따라 배분해서 적용해야 함에도 불구하고(또 그 기준을 정하기 위한 작업을 하려 하는데) 당해 물건에 있어서는 미리 공담액 전액을 적용해서 배당작업을 한 것이 잘못이요, 선순위가압류와 후순위채권을 모두 아울러 안분배당을 한 후 그 배당액을 공담채권의 배분기준으로 삼는다면 다른 물건은 배당액을 산출하기 위한 대기상태에 있는데 당해 물건만 배당을 해서 그 금액을 기준으로 하는 것이 되어 기준 자체가 맞지 않기 때문이고, 공담채권설정 당시의 가치를 평가하려면 그 당시에 존재한 권리까지만 반영이 되어야 공평한데 일부 물건은 그 후의 권리까지 포함된 것이 잘못인 것이다. 그럼 사례를 들어보기로 하자.