NPL 가격 산정의 비밀

■이 책을 펴내면서(Prologue) … 4

Ⅰ. NPL에 대한 기본적인 이해

1. NPL이란(NPL의 사전적의미) … 15
2. NPL의 기본원리 … 15
3. NPL의 이해를 위해 알아 둬야할 필수용어 … 16
1) ‘OPB’(Outstanding Principal Balance)
2) ‘유효채권’과‘ 실효채권’에 대한 이해
3) ‘저당잔액’( ‘저당여유’ : ‘Resting rights’ or‘ standing rights’)
4) ‘AMP’와‘ MVP’

Ⅱ. 거래대상 NPL의 기본조건 및 우량 NPL의 조건

1. 거래대상 NPL의 기본조건 … 22
1) 담보부부실채권(담보부 NPL)의 기본조건
2) 무담보부실채권(무담보 NPL)의 기본조건
2. 우량 NPL의 조건 … 24
1) 환산 연수익율이 높은 채권을 선택한다.
2) ‘저당잔액’( ‘저당여유’)이 클수록 양호하다.
3) 약정 연체이율이 높은 것일수록 양호하다.

Ⅲ. NPL대상채권의 선별 및 NPL발굴·취득방법

1. NPL대상채권 선별하기 … 28
1) 선순위채권이 NPL대상이 되는 경우
2) 후순위저당권이 NPL대상이 되는 경우
3) 후순위가압류채권이 NPL대상이 되는 경우
2. NPL발굴 및 취득방법 … 35
1) 대법원 경매정보사이트를 이용하는 방법
2) 유료경매정보사이트를 이용하는 방법
3) 각종 AMC의 광고사이트를 이용하는 방법
4) DM발송, 전화통화 등으로 직접 채권자를 발굴 협상해 구입하는 방법

Ⅳ. NPL거래의 장점(이점)

1. 이자소득세의 비과세혜택 … 38
2. 경매에 있어 입찰경쟁우월지위의 확보 … 40
1) ‘입찰한도’의 산정
2) ‘최대입찰경쟁우월지위’( ‘ 입찰한도’- ‘입찰가’)
3) ‘실질적인 최대입찰경쟁우월지위’의 산정(=‘입찰한도’- ‘응찰원가’)
3. ‘입찰한도’ 및‘ 최대입찰경쟁우월지위’의 검증 … 42
1) ‘입찰한도’ 및 최대입찰경쟁우월지위의 산정
2) ‘입찰한도’(최대입찰경쟁우월지위)의 검증(각 입찰금액별 현금납부액의 계산)
3) ‘정상입찰상한가’와‘ 적용응찰가’
4. 매매계약 시 UP계약의 원리 … 50
5. UP계약의 원리에 따른 대출 시의 이점 … 50
6. 사례로 보는 NPL거래와 일반 경매 시의 차이점 비교 … 51

Ⅴ. 채권거래의 원리와 NPL시장에서의 거래방식

1. 법률적측면에서의 채권거래방식(원리) … 56
1) 채권양도에 의한 방법(민법449조~452조)
2) 채무인수에 의한 방법(민법453조~459조)
3) 대위변제에 의한 방법(민법480조~486조)
4) 특별법(자산유동화법)에 의한 거래방식
2. NPL시장에서 이용하고 있는 거래방식 … 65
1) 완전매각방식(론세일방식)
2) 불완전매각방식(이행계약방식)
3) 저당권(후순위저당권) 일부이전방식

Ⅵ. NPL투자(거래)를 위한 필수절차(채권구입과정)

1. 취득목적을 설정하라 … 85
2. 당해 담보물건에 대한 권리분석(인수권리는 없는지)을 철저히 하라 … 86
1) 권리분석의 의의 및 권리분석을 하는 이유
2) 권리분석(인수주의, 말소기준권리, 소제주의) 요약표
3) 말소기준권리(민사집행법 제91조 : 인수주의와 잉여주의의 선택 등)
4) 인수주의가 적용되는 권리
5) 소제주의가 적용되는 권리
3. 당해담보물건에 대한 정확한 재평가와 이를 기초로 예상낙찰가를 파악하라 … 115
4.예상낙찰가를 기준으로 한 배당분석을 철저히 하라 … 116
1) 채권종류별 배당순위 요약 및 배당작업 절차 도표
2) 배당액 산정절차(저당권 등이 있는 경우 기준)
3) 여러가지 경우의 배당사례 분석
5. 권리분석~배당분석까지의 종합분석사례 … 133
1) 경매물건분석표
2) 권리분석표
3) 예상배당분석표
6. 거래방식별 목표수익율별 NPL취득목표가액을 산정하라 … 141
1) NPL취득목적별 거래방식별 총 소요비용 산정
2) 목표수익율의 설정
3) 목표수익율별 NPL취득목표가액의 산정
4) 거래방식별 가격산정 시의 유의사항
5) 외화표시채권 구입 시의 유의사항
7. 각 시점별 소요자금계획의 수립 … 150

Ⅶ. 경매과정에서 유의할 점

1. 배당투자목적 시( ‘방어입찰’참여) … 155
1) 보충입찰(방어입찰) 참여가의 계산식
2) 보충입찰 참여가의 산출 예
2. 유입목적 시 … 158
1) ‘입찰한도’의 산정
2) 최대입찰경쟁우월지위( ‘입찰한도’- ‘입찰가’)의 산정
3) ‘응찰원가’의 산정
4) 실질적인 입찰경쟁우월지위( ‘입찰한도’- ‘응찰원가’)의 산정
5) ‘정상입찰상한가’[응찰원가×(1+α%)]의 산정
6) ‘적용응찰가’의 산정( ‘입찰한도’와‘ 정상입찰상한가’ 중 적은 금액)
3. NPL거래방식별 경매과정에서 유의할 점 요약비교표 … 163
1) 배당투자 시
2) 유입투자 시
4. NPL이 후순위경매신청채권인 경우의 무잉여취소에 대한 주의 … 163

Ⅷ. 담보(경매)물건 및 NPL가격산정 종합 실무연습

1. 해당 담보물건(예상낙찰가)의 정확한 평가 … 167
1) 채권보유자(AMC)인 유암코 입장에서의 담보물건의 평가
2) 매수인 입장에서의 담보물건의 평가
2. 담보물건의 평가(예상낙찰가)에 따른 NPL취득목표가격의 산정 … 176
1) NPL분석표상의 주요내용
2) NPL분석표(전체보기)
3) NPL분석표 각 부분별 세부설명
3. NPL거래방식별 각 행위 시 소요자금계획서 작성 … 198
1) 배당투자 시의 각 시점별 소요자금계획표
2) 유입투자 시의 거래방식별 각 시점별 소요자금계획표
2-1) 론세일방식(유입투자) 시의 각 시점별 소요자금계획표
2-2) 채무인수방식 등(유입투자)의 경우의 각 시점별 소요자금계획표
2-2-1) 차액보전적용조건이 없는 경우(선순위를 양도인이 부담하는 경우)
2-2-2) 차액보전적용조건이 없는 경우(선순위를 양수인이 부담하는 경우)
2-2-3) 차액보전적용조건이 있고 제3의 입찰가가 이를 초과한 경우
4. 각종 자료분석(쌍방의 물건평가·배당분석 등) 차이점 비교 … 238
1) 경매물건 평가(분석) 비교
2) 권리분석 비교
3) 예상배당분석 비교(배당분석대상채권: ‘ 09.06.18.우리은행 근저당권)
5. 종합평가(분석) … 240
1) 채권보유자(유암코)의 입장
2) 채권매수희망자(고객)의 입장
3) 추후 유암코는 입찰(유입) 시 왜 자신이 행사할 수 있는 입찰한도까지 입찰하지 않았는가?

Ⅸ. 실현수익에 대한 과세와 대처방법 및 절세전략

1. 실현수익에 대한 과세 및 문제점 … 244
1) 부과하는 세목을 무엇으로 해야 옳은가?
2) 배당투자건, 유입투자건 그 취득가액을 무엇을 기준으로 해야 하는가?
2. 대처방법 … 247
1) 배당투자 시
2) 유입투자 시
3. 사업자등록에 의한 절세전략 … 249

Ⅹ. NPL계약에 있어 중대한 착오 또는 하자가 있었을 경우의 대처방법

1. AMC의 책임을 물어 약정 금액의 조정을 요청한다 … 252
2. 계약금의 배액배상 또는 계약금의 회수와 원상회복을 요청한다 … 253
3. 이러한 하자가 있음에도 AMC가 요청에 응하지 않는 경우 … 253
1) 금감원 고발 및 소송의 돌입
2) 입찰 전까지 서면 또는 구두로 계약의 철회 및 대리권수여의 철회를 통보한다.
3) 입찰 직전까지 대리권수여 철회통보를 취하지 못한 경우 : 입찰장에서 철회
4) 최종적인 방법(민사집행법상 ‘매각불허가’, ‘즉시항고’에 의한 방법)

NPL에 대한 기본적인 이해

옛날 참여정부시절 부동산가격상승억제정책을 펴다가 되려 부동산가격이 춤을 추자 이를 잡느라고 부유세의 일종인 ‘종부세(종합부동산세)’를 신설한 적이 있다는 것은 여러분도 잘 알고 있으리라 생각한다.
이때 직접적인 부담을 받는 소위 강남 3구라고 하는 부자동네를 필두로 거리 곳곳에 ‘종부세 때문에 못 살겠다’는 플랜카드를 내걸며 거센 조세저항을 한 적이 있다.

여기저기 살만한 사람들이 그리 하자 이제는 심지어 서울역에서 숙식을 해결하는 노숙자도 대체 숨겨 논 부동산이 얼마나 있는지 덩달아 ‘그놈의 종부세 때문에 못 살 겠다’고 입버릇처럼 불만을 토했다는 웃지 못할 이야기가 있다.

그와 마찬가지로 최소한 경(공)매를 몇 번만 들어본 사람이라면 한 번쯤은 NPL이란 단어를 들어 보고 그에 대한 이야기를 해봤으리라 생각한다.
하지만 위에서 말한 바와 같이 과연 NPL이란 무엇을 의미하는 것인지를 제대로 알 지 못하고 있는 분이 있을 수도 있으므로 다시 한 번 NPL에 대한 기본적인 개념을 간단히 짚어보고 넘어가기로 하자.

1. NPL이란(NPL의 사전적의미)?

NPL(Non Performing Loan)이란 무수익여신, 즉 채무자의 연체로 수익(이자수익)이 발생하지 않는 모든 여신을 말하는 것으로 그 종류에는 단지 은행대출만이 아니라 카드대출, 가압류채권, 개인회생채권 등 수없이 많다.
하지만 가압류 등의 무담보부실채권에 있어서는 합리적인 가격의 평가기준이 없다 보니 많은 위험성이 내포되어 있을 뿐 아니라 NPL시장에서 거래되는 대부분의 채권이 금융기관에서 취급한 담보부부실채권이 차지하고 있는 실정이다. 따라서 여기서 말하 는 NPL이라 하면 별도의 설명이 없는 한 ‘담보부부실채권’을 의미하는 것으로 정의를 하고자 한다.

2. NPL의 기본원리

자, 그러면 우리의 일상생활에서 NPL원리와도 흡사한 경우를 찾아보자. 예를 들어 A, B, C 세 사모님이 어느 날 백화점에 고급핸드백 쇼핑을 갔는데 그날 그 백화점에는 세 사모님이 찾는 고급핸드백이 단 1개밖에 없었으며, 따라서 모두의 합의에 따라 점원이 이를 경매로 진행해 주인을 가리기로 했다고 하자.
경매대금은 오로지 현금(수표포함)으로만 결제하기로 하였는데, 그날 A사모님은 현금(수표 포함) 280만원, B사모님은 250만원, C사모님은 220만원을 가지고 있었다. 그런데 경매에 들어가기 전 평소에도 근검절약이 몸에 배인 C사모님은 다른 사모님과는 달리 백화점입구 상품권코너에서 상품권 300만원을 70%의 가격 (30%할인)으로 구입한 상태에서 경매에 참여했다고 하자.

이 상황에서 세 사모님의 구매(입찰진행)행위를 도표로 그려보자.



위에서 보듯이 처음에는 최고 적은 금액을 가지고 있던 실속파 사모님 C가 상품권할인이라는 현명한 투자로 현금을 더 많이 가지고 있던 멋쟁이 두 사모님을 여유 있게 제치고 원하는 물건을 구입하게 되었으며, 간단히 말해 이것이 곧 할인원리에 의한 부실채권(NPL) 투자의 기법인 것이다.