부동산 10년 대폭락 시나리오

해제
서문 | 한국 독자 여러분을 위하여

chapter 1 되짚어 보는 버블 붕괴
세계대전 패배로 시작된, 토지변화
일본 열도를 뒤흔든 세 번의 버블
제 3의 종료, 부동산불패신화
대출금 상환에 저당잡힌 인생
텅 빈 뉴타운의 아파트

chapter 2 일본의 근본을 위협하는 사회현상
국가 위기를 부르는 저출산
일본 여성들의 결혼 조건
언제나 희생양은 중산층
급증하는 개인파산자
인구 고령화보다 더 큰 문제는 노화된 국민의식

chapter 3 토지도 수입하는 현대사회
토지도 수입한다
기업의 생명을 담보로 하는 아파트 덤핑
일본 프로야구와 부실주택의 공통점
아파트도 갱년 장애를 겪는다
9채 중 1채는 빈 집으로 방치

chapter 4 개인에게 빚 권하는 대형은행
이자를 갚기 위해 빚을 지는 사람들
일본 은행을 지탱해주는 가계 이자
대출금은 곧 가계의 족쇄
'나만은 속지 않으리라'는 믿음
개인은 법정관리가 되지 않는다

chapter 5 주택 건설에 박차를 가하는 정부
죄수의 딜레마에 빠진 일본정부
1980년대부터 남아도는 주택
다단계 구조의 연금제도
올드타운화 되고 있는 뉴타운
토끼장에 붙는 귀족집세

chapter 6 부동산 버블 후의 일본
일본인들의 5대 부실 채권
수익을 올릴 토지가 없는 일본
1961년 법으로 운영되는 세무평가
정부의 뜻대로 이뤄지는 '공시가격'

맺음말 | 1960년대라는 미래로 돌아가자
역자후기
참고문헌

미국의 절반 수준인 일본의 인구수를 살펴볼 때, 이미 일본의 주택은 공급이 수요를 넘치는 상황이다. 경기악화, 저출산, 고령화, 인구증가세 둔화로 인한 사회현상은 최근 신규주택의 착공을 100만 채 이상 감소시켰다. 그리고 앞으로 몇 년 내에 100만 채 이하가 더 감소할 것이다. 게다가 연금이 파산하면 고령자들이 자산정리를 위해 보동산 매각에 나설 것이므로 주택은 차고 넘치게 된다. 이같은 사실을 너무나도 잘 알고 있는 당사자는 다름 아닌 일본 정부다. - 본문 181p 중에서

정부의 저금리 정책은 시중의 돈을 부동산으로 몰려들게 했다. 특히 일본의 부동산불패신화를 부추긴 것은 '인구에 비해 국토가 비좁다는 믿음'때문이다. 일본은 화산활동으로 생긴 섬나라로, 국토 대부분이 산지다. 환경적으로 일본인들은 이용할 수 있는 토지가 좁기 때문에 땅을 사두면 결국 오를 것이라 믿었다. '일본인 들은 농경민족이기 때문에 전통적으로 땅을 갖고 싶어 한다'는 등의 속설도 난무했다. 한국의 재테크 서적에 나오는 부동산 불패론의 근거와 유사한 논리다. - 본문 15p 중에서

2004년 일본열도를 뒤흔들었던 '연금제도 개혁법안'에서도 드러났듯이 연금은 사실상 붕괴하고 있다. 연금은 '다단계'와 비슷한 구조로 운영되고 있는데, 현재 최대 피해자는 연금을 납부하는 젊은 층이다. 현재 일본의 고령자들이 받고 있는 연금 중 당사자들이 적립한 부분은 극히 적다. 그럼에도 불구하고 버블 수준의 거액 연금을 받는 것은 자녀세대가 적립한 연금 보험료를 수령하기 때문이다. (중략) 하지만 연금을 수령하는 고령자들조차 많은 자녀를 두지 않았으며, 그들의 자녀는 더더욱 아이를 낳지 않고 있다. 게다가 20대 젊은이들 중 일부는 자신이 불입한 연금을 받을 수 없다는 사실을 알고 연금 보험료 납부 자체를 거부하고 있는 실정이다. - 본문 222p 중에서