부동산 경매 7일 만에 끝내기

프롤로그 _ “경매는 심리다”

step 1. 경매 마인드 바꾸기
경매는 어렵다
경매는 반값에 살 수 있다? 없다?
경매는 감정시점이 중요하다

step 2. 부동산 경매 시장 흐름 읽기
부동산 시장 흐름 읽기
경매시장 흐름 읽기
KB 차트와 굿옥션 경매 낙찰가로 파악하기

step 3. 임장 활동 요령 익히기
경매는 달리기가 아니다
물건 답사 전에 손품 팔기
임장 활동의 목적과 순서

step 4. 물건 유형별 조사방법과 타이밍
아파트·오피스텔·다세대 임장 요령
상가·주택·토지 임장 요령
공장 임장 요령

step 5. 낙찰가 산정하기
경매는 숫자의 심리이다
낙찰가 사례
입찰계산표 활용하기

step 6. 낙찰 후 사후처리
경매는 절차법이다(낙찰 후 진행 절차)
대금 납부하기
점유이전금지 가처분 신청하기

step 7. 명도 기법
인도명령 신청하기
강제집행 신청하기
명도 사례

권리분석은 공식이다. 따라서 3가지 공식만 숙지하고 있다면 대부분의 경매물건의 권리분석을 읽을 수 있다. 만일 임차인이 대항력 없는 후순위 임차인이라면 권리분석보다는 임차인이 우선변제 대상인지를 먼저 검토해보는 것이 좋다.
또 토지라면 권리분석보다는 논밭일 경우 농지취득자격증명원(농취증)을 받을 수 있는지, 지적도상에 도로가 접해 있는지, 평당 시세가 얼마인지가 중요하다.
그런데 많은 사람이 토지나 임차인이 후순위인 물건을 대상으로 권리분석에 시간을 할애하고 있다. 하지만 그보다 중요한 것은 임차인이 대항력이 있을 경우에 발생할 낙찰자 인수 여부이다.

법원경매에서 임장 활동은 반드시 필요하고 물건을 눈으로 확인하지 않았다면 입찰을 포기해야 한다.
임장 활동의 목적은 물건의 현황 즉, 도로, 위치, 장래 가치 등을 고려하여 법정지상권, 유치권, 임차인의 유무를 파악하고, 연체 관리비 등의 비용을 사전에 확인하는 것과 낙찰 후 명도의 진행을 미리 숙지함과 동시에 예상되는 경쟁자를 판단하기 위한 것이다.
임장의 순서는 물건확인 → 관리사무소 방문 → 부동산 중개업소 방문 → 동사무소 방문 순으로 진행한다.

중개업소 사장님과 적어도 10분 이상의 대화를 나눌 준비를 해야 한다. 최근 아파트의 거래는 어떤지, 그리고 분위기를 물어보고, 이 지역의 좋은 점과 어려운 점, 최근 거래한 아파트의 시세, 매도자의 호가, 현재 거래 가능한 가격, 전세가격 등을 문의하며, 경매물건 때문에 시세를 확인하는 사람이 어느 정도 있었는지 관리실에서 물어본 것처럼 확인한다.