서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다

프롤로그_ 지금은 '사고 싶다'가 아니라 '사야만 한다'고 말할 때

PART 1. 2022년 부동산 시장에선 어떻게 대비해야 하는가?

1장. 한국 주택 시장에서 아파트가 사라진 이유
임대차 3법: 공급을 가로막는 정부의 무수한 정책들
청약: 언제까지 기다리며 기회를 놓치고만 있을 텐가?
구축의 파워: 신규 아파트만 공급으로 본다면 대단한 착각이다

2장. 집을 사는 것과 집을 빌리는 것 중 뭐가 더 위험한가?
건국 이래 아파트값이 내린 적은 딱 3번뿐이다
아파트의 역사는 되풀이된다
전세로 밀려날 것인가? 자가로 밀려날 것인가?

3장. 부린이가 꼭 해야만 하는 부동산 첫 공부
명심하라, 부동산 공부는 사기 위해 하는 것이다
집을 한 번만 살 것이라는 착각에서 벗어나라
부동산 뉴스, 듣고 싶은 것만 들으면 결과가 좋지 않다
정부 정책 vs 시장의 수급, 알면 달라진다

4장. 부동산중개소에 가기 전에 반드시 고민해야 할 것들
가격은 시장이 인정한 가치라는 것을 인정하라
포기하지 못할 것과 감수할 것들을 선별하라
급매는 결코 나를 기다리지 않는다
시장과 중개인에 대한 편견을 버려라

5장. ‘어디가 최선인가?’ 위치를 선정하는 가이드라인
내 집 마련 제1원칙 ‘일자리가 있고 주거지가 훌륭하면 어디든 오른다’
최선 입지와 차선 입지를 알면 내게 맞는 곳이 보인다
지금 살지 못하는 집일수록 상급지에 마련하라
가성비를 따질 거면 아직 오르지 않은 아파트가 낫다

6장. ‘얼마가 최선인가?’ 가격을 결정하는 가이드라인
호갱노노와 네이버 부동산을 동시에 보라
“대출은 얼마까지 받는 게 좋을까요?” 답은 당신이 알고 있다
‘돈이 없어서’라는 핑계는 접어두자
싸서 싼 물건을 급매로 착각하지 마라

7장. ‘어떤 물건이 최선인가?’ 물건을 선점하는 가이드라인
‘비교하라’ 덜 오른 아파트를 가장 쉽게 찾는 팁
현재 가치 vs 미래 가치의 기준은 나의 지식과 확신뿐이다
호재도 두드리고 선점해야 가치가 있다
당신이 가진 돈으로 살 수 있는 것을 사라

PART 2. 그렇다면 어디를 사야 하는가?

1장. 서울
중구 신당동_서울의 중심, 수요는 늘지만 아파트는 없다!
성동구 성수동_서울에 교통도 편한, 몇 안 되는 숲세권! 성수전략정비계획이 실현되면?
강동구 명일동_재건축으로 동네가 바뀌었다! 남은 정비사업은 또 다른 호재!
노원구 중계동_강북 최대 학원가를 자랑, 상계 재건축에 경전철까지 뚫리면?
노원구 상계동_서울 하늘 아래 최강 가성비! 안정적 가격 상승 기대까지
노원구 월계동_광운대역세권 호재 최대 수혜, 상권 발달로 거주환경도 좋아진다
동대문구 전농동_청량리역 개발호재 말해 뭐해! 살면 살수록 좋아지는 지역
은평구 은평뉴타운_대규모 택지의 안정된 주거시설에 인프라까지…가격 상승 예고
서대문구 가재울뉴타운_상권, 교육, 환경 모두 갖췄다!
마포구 상암동_월드컵대교 개통 후 교통 문제 해소, 거주환경 좋아 상승 여력 다분
구로구 개봉동_인서울이지만 아직 오르지 않았다!
구로구 고척동_교통은 약하지만 인프라는 괜찮은! 실수요자를 위한 인서울 아파트
양천구 신정동_목동의 우수한 인프라를 이용할 수 있는 서울의 주요 입지
영등포구 신길동_여의도 대체 주거지로 신안산선 개통 호재가 남아 있다
동작구 노량진동_더블역세권도 강점, 재개발로 상전벽해 될 핵심지
금천구 시흥동_과거의 금천구는 잊자! 일자리와 신축 수요로 꾸준히 오른다

2장. 경기/인천
남양주시 다산신도시_신도시의 편리함 + 임박한 8호선 개통 호재
고양시 행신동_KTX가 있는 행신역, 거주 만족도 높아 수요가 늘어나는 곳
고양시 일산서구_녹지와 자연환경이 일품! 상권과 학군도 좋아 살기에 그만!
김포시 고촌읍_김포보다 서울에 더 가까운, 그래서 아직도 상승 여력이 충분한!
인천시 계양구 계산택지지구_3기 신도시 수혜지이자 떠오르는 서울의 베드타운!
부천시 상동_7호선으로 출퇴근 해소, 실거주 만족도 높은 부천시의 메인 입지
시흥시 정왕동_서민들의 내 집 마련 추천지! 교통, 학교, 일자리에 신도시 인프라까지!
안양시 평촌신도시_교육과 환경 모두 100점, 일자리까지 갖춘 안양시의 핵심지
군포시 산본신도시_살기 좋은데 가성비까지 좋다! 산본역 인근 주거지
성남시 분당구 정자동_강남의 1등 대체지, 리모델링 진행으로 한 번 더 간다!
용인시 수지구_신분당선의 강점을 가장 살 살린 곳, 교육과 편의시설 모두 강점
수원시 광교신도시_대표적인 신도시 성공지! 신분당선 가치는 꾸준히 상승한다

3장. 새 아파트를 얻는 빠르고 안전한 청약, 재개발과 재건축
노원구 상계주공아파트_강북의 대표 새 아파트로 변신, 창동 개발과 시너지 효과
강서구 가양동_9호선과 마곡지구로 재평가된 지역, 재건축 호재도 남았다
광명시 하안동_가산과 구로 디지털단지의 배후지, 재건축은 언젠가 실현될 호재
노원구 상계뉴타운_당고개역 인근 알짜배기 뉴타운, 가성비 좋은 선택지
은평구 수색증산뉴타운_상암 DMC의 배후주거지로 으뜸, 서울 접근성도 강점
광명시 광명뉴타운_자칭 타칭 ‘서울의 26번째 구’, 희소성과 발전성이 높은 지역

단언컨대 아파트 사기에 완벽한 때란 없다. 실거주일수록 상승장에서 살 수밖에 없다. 상승한 전세가로 스트레스가 극에 달했던 과거에도, 많은 무주택자가 첫 집을 마련했었다. 그렇게 어쩔 수 없이 집을 사고 나서야 아파트라는 공간이 주는 다양한 의미를 깨우치게 된다. 실제로 한국의 아파트는 거주로서의 가치뿐만 아니라 자산을 지켜주는 역할도 상당하다. 이를 활용하는 것은 가진 것을 지키고 불리는 재테크의 기본이기도 하다.

정부에서 집을 지어 모든 세입자에게 집을 공급할 수는 없다. 실제로 전세 수요의 80%는 민간에서 맡고 있다. 결과적으로 누군가가 집을 사서 이들에게 전세를 주지 않으면 세입자가 곤란해지고 전세가가 오르게 된다. 현재의 부동산 시장은 다양한 규제책으로 다주택자가 양산되기 어려운 구조다. 이 말은, 전세를 원하는 이들에게 충분한 정도의 물량을 공급하기 어려운 구조라는 뜻이다. 앞으로도 전세가는 상승할 수밖에 없다. 분양물량이 줄고, 구축 아파트 매물까지 잠기면 세입자가 자가로 갈아타고 싶어도 살 집마저 없어진다. 시장이 이대로 간다면 전세가 상승과 매매가 상승이 동시다발로 일어나는 그야말로 불장이 펼쳐질 가능성이 매우 크다.

정부에서 기존의 정책 실패를 인정하고, 새로운 정책을 펼치기는 불가능에 가깝다고 본다. 정부의 정책 변화가 없다면 다주택자 매물 해제와 전세시장 안정화는 어렵다. 2024년부터는 임대차 3법에 사람들이 적응하고, 이 주기를 받아들여 나름의 분위기를 만들 수는 있다. 그러나 그때까지는 전세시장의 불안과 지속적 상승을 예상할 수밖에 없다. 개인적으로 현재 부동산 시장의 안정화를 기대할 수 있는 시기는 빨라도 2024년, 무리가 없는 선에서는 2027년 이후다. 그때까지는 부침을 반복하며 현 상태를 유지할 것이다. 그 사이에 얼마나 전세가가 오르고, 매매가가 오를지는 예단할 수 없다.