미국 부동산을 알면 투자가 보인다

1장 미국 부동산 A to Z
나의 놀이터는 뉴욕 부동산 시장이었다
미국 부동산에 반드시 투자해야 하는 7가지 이유
고환율, 고금리, 고물가 3종 위기 세트…. 미국 부동산 시장은?
직접투자 vs. 현지법인 투자? 과연 어떤 방식으로?
뉴욕/뉴저지 부동산법 변호사가 알려주는 거래 절차
미국 부동산 투자 시 주의할 점! 돈은 버는 것보다 지키는 게 더 중요하다!
두려운 건 두려움 그 자체

2장 대체투자
대체투자란?
DST란?
DST의 장점은?
DST와 리츠의 차이점은?
DST 1031 익스체인지
DST에 대한 모든 것
양도세 750달러의 실화

3장 미국 부동산 세법
미국 부동산세는 누가 어떻게 징수하고 납부하나?
법인 설립 후 부동산 투자, 과연 실익이 있나?
지방세와 대출이자
이가 없으면 잇몸으로, 사회보장번호 없으면 개인 납세자 번호로
외국인 부동산 투자: 부동산세는 내고 소득세는 안 내는 아이러니
세법을 알면 부동산이 쉽다

4장 주택담보대출 모기지
초고금리 시대, 부동산 투자의 기로에 서서
고금리/고환율 상황에서 대출받아도 되나요?
한국에서 미국의 외국인 대출받는 방법
시장을 선점할 수 있는 최적의 타이밍

5장 이민법
미국 비자란 무엇인가?
미국 비자는 왜 받기 어려운가?
미국 체류 목적에 따른 비자의 종류
미국 부동산 투자 시 어떤 비자를 받는 게 좋을까?
미국 영주권 혜택과 의무사항
미국 변호사 선정 시 알아두면 좋은 팁
당신의 운명을 바꾸는, 미국 비자

용어사전

난 그 경험을 통해 합리적이지만 따뜻한 피가 흐르는 미국의 시스템과 사람이 사는 공간에 대한 미국 정부의 깊은 존중을 배울 수 있게 되었다. 파산법에서도 국민의 주거 공간에 대한 정부의 입장을 엿볼 수 있다. 예를 들어 뉴욕주에서는 파산하는 경우, 살고 있는 집의 순자산중 약 9만 달러에서 18만 달러까지 지킬 수 있다. 지역마다 면제금액이 다르기 때문에 잘 알아보아야 한다. 퀸스나 맨해튼은 약 18만 달러까지, 그 외 지역은 15만 달러와 9만 달러로 나눠진다. 그때까지도 난 보통 사람들이 생각하는 것처럼 미국에 대한 어떤 선입견을 품고 있었다. 냉정하고 차가운 자본주의에 바탕을 둔 경제, 사회 분위기…. 피도 눈물도 없는 곳이라 생각했던 곳의 따뜻함은 날 정말 놀라게 했고 그 매력에 더욱 빠지게 되었다.
---<미국 부동산 A to Z : 나의 놀이터는 뉴욕 부동산 시장이었다> 중에서

부동산에 투자는 하고 싶지만, 거기에 딸려오는 문젯거리도 치워버리고 싶다. 그럴 때 고려해볼 수 있는 투자방법이 DST이다. DST는 하나의 신탁으로 실제로 보유한 건물이나 투자자들의 투자금액을 넣어 놓고 관리하면서 운영하는 방식이다. 투자 전문회사들이 규모가 큰 부동산 건물을 매입하고 많은 투자자가 이곳에 투자해서 같이 수익률을 분배받는다. DST는 실제 부동산에 투자하는 것으로, 매달 나오는 임대수익과 함께 훗날 부동산이 가격이 많이 올라 팔 때도 많은 수익을 받을 수 있다. 투자 전문회사들이 DST 부동산으로 다세대 아파트, 아마존 물류센터, 창고, 호텔, 쇼핑몰, 의료 센터, 노인 아파트, 대학교 기숙사 이외에 다른 여러 가지 종류의 부동산을 구매한다.
---<대체투자 : 대체투자란?> 중에서

외국인이 미국에 부동산 투자하는 경우에는 바로 871(d) Election라고 하는 미국 세법을 적용해야 한다. 미국과 연관된 소득(Effectively Connected Income)이라는 사업 지위 및 부동산 수익에 대한 비용공제(Expense Deduction)를 승인받을 수 있다. 세금 보고서와 함께 임대소득에 대한 임대사업 비용 및 감가상각 등에 대한 사업 비용공제를 허가받고 총소득(Gross Income)이 아닌 과세소득(Taxable Income)에 대해서 세금 신고가 이루어질 수 있도록 하는 것이다. 871(d) Election은 한번 승인을 받게 되면 다음에 따로 철회(Revoke) 요청을 하지 않는 이상 매년 신고할 때마다 따로 보고해
야 하는 것은 아니다. 임대소득에 대한 비용공제를 받을 수 있고 소득에서 비용이 제외되었으니 당연히 세금이 부과되는 과세소득을 낮출 수 있다.
---<미국 부동산 세법 : 외국인 부동산 투자 : 부동산세는 내고 소득세는 안 내는 아이러니> 중에서