건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기

프롤로그 _ 살면서 돈 버는 집, 상가주택에서 행복을 찾다

1부. 그들은 어떻게 상가주택을 지었을까?

1. 1석 5조, 집에 실용을 담다 : 망원동 모퉁이집
“10년 뒤 생활 계획까지 집에 반영했어요”
58평 땅에 건축한 1석 5조 ‘종합선물세트’
상가주택이라고 집을 양보하지 않았다
상가주택 지은 계기로 다른 집 원룸 관리도 시작하다
주거와 사무실 모두 해결하고도, 월 700만원 임대수익
집, 어찌됐건 한번은 지어보는 게 낫다

2. 땅의 한계를 넘어 수익률을 최대화하다 : 동교동 UFO
빚 남은 50년 된 단독주택, 신축하기까지 고민이 많았다
부모님의 노후생활을 해결하기 위해 지은 집
디자인 역발상으로 임대수익 높이기 승부수
깊은 이해와 충분한 소통이 가능하게 한 일

3. 일터와 주거와 공존을 꾀하다 : 상도동 반달집
“사업장 임대료 내느니 내 집에서 일하자, 마음먹었죠.”
불리한 땅도 내 몸에 맞추면 살릴 수 있다고?
일터와 공존하는 살림집을 만들다
그들의 집, 휴식과 취미생활을 위한 아지트
어떤 집에서 살고 싶은지, 깨알같이 적었다

4. 단독주택의 꿈을 실현하면서 수익을 얻다 : 통영 도마집
동트리오 삼형제의 ‘도서관과 마당이 있는 집’
세 아들의 꿈과 관계가 자라는 집을 짓고 싶었다
다양한 일상이 생성되는 마당집
필지를 분할해서 개발비용 부담을 낮추다
가족의 삶이 얼마나 가치 있어질 수 있는가

2부. 좋은 기획이 있어야 좋은 상가주택이 나온다

1. 상가주택을 기획하기 전에 해야 하는 것들
왜 상가주택인가, 목적을 분명히 하라
상가주택의 장단점을 파악하라
우선순위를 결정하라
비용을 지불할 의사가 있는지 고민하라

2. 좋은 사업기획서에 필요한 세 가지
사업수지분석표를 만들어보자
*망원동 모퉁이집의 규모검토와 사업수지 분석 사례
자금의 확보금액에 맞게 기획하라
*통영 도마집의 자금계획 사례
프로그램의 선택은 직접 시장조사를 통해 결정하라
*동교동 UFO의 임대현황 조사와 건축 다이어그램 사례

3. 모든 건축주가 풀어야 할 숙제, 나만의 스토리 찾기
내 삶의 이야기를 들려주라
통영 도마집의 스토리와 위시리스트
‘책집+마당집+놀이집’ 트리오가 탄생하다
상도동 반달집의 스토리와 위시리스트
못생긴 땅을 개성 있게 만든 ‘반달집’이 탄생하다

3부. 상가주택 잘 짓는 비법은 따로 있다

1. 상가주택 설계는 달라야 한다
상가 동선과 주거 동선을 분리하라
주인세대는 꼭 마지막 층에 있어야 하는가?
출입구는 건축물의 대문이다
임대세대의 경쟁력을 찾아야 한다
지하층을 파야 하는 기준은 무엇인가?
용적률을 다 채우는 게 좋은 것은 아니다
주인세대가 좋으면 건물 매매가 쉽다
공사비 사용에 있어 선택과 집중을 하라
상가 업종을 반영한 설비공사를 고려하라

2. 건축가와 잘 맞아야 만족도가 높다
건축가를 잘 활용해야 비용을 절약할 수 있다
파트너로서의 건축가를 선정하라
3단계 건축설계를 꼼꼼히 거쳐라
건축 설계비에는 변수가 있다
건축가의 다양한 역할을 활용하라

3. 건축주·건축가·시공자, 삼자 소통을 하라
소통은 구체적이고 명확한 도구로 해야 한다
설계 단계별 소통 도구는?
소통에는 적절한 시기가 있다

4. 시공사 선정을 잘해 리스크를 줄여야 한다
일반적인 비교견적의 함정을 조심하라
‘평당 단가’ 공사비 계산법을 경계하라
건축설계를 공짜로 해주는 시공계약은 피하라

5. 견적을 잘 내야 수익성을 지킨다
공사 내역서, 건축주도 알아야 한다
공정표를 기준으로 공사비 지불방식을 결정하라
하도급 업체에 지급되는지 확인해야 한다

6. 단열만 잘 해도 입소문이 난다
단열효과가 높은 시공법을 선택한다
단열재 시공법도 미리 확인한다
단열 하자, 빨리 발견할수록 좋다
단열에서 중요한 창호 선택의 기준이란?

7. 준공 전 체크만 잘해도 하자가 줄어든다
준공 전 체크 리스트를 확보하라
준공 후 체크 리스트로 문제를 예비하라

에필로그 _ 성공한 상가주택 건축주들에게 배우자

최근 베이비부머 세대를 중심으로 일고 있는 상가주택 열풍의 배경은 바로 이 ‘살면서 돈 버는 집’에 대한 기대감이 아닐까 싶다. 과거에는 살면 살수록 돈을 벌어다 주는 역할을 아파트가 담당했다. 그러나 더 이상 아파트의 재산상 가치를 보장받기 힘든 시기가 왔으니 다른 곳으로 눈을 돌려야 한다. 더군다나 자산 중 부동산 비중은 높고 현금 비중은 적은 베이비부머 세대는 노후자금을 마련할 수 있는 출구를 찾아야만 했다.
그 와중에 신도시에 대량 포진되어 있던 상가주택을 지을 수 있는 용지(점포겸용단독주택지)가 관심을 끌기 시작했다. 상가주택은 집주인이 직접 살면서 1층 상가와 일부 임대세대를 통해 월세를 받을 수 있는 구조다. 베이비부머 세대 입장에서는 상가주택 한 채로, 노후에 거주할 집과 노후의 생활자금이 동시에 마련되니 속이 후련하다.
실제 신도시를 중심으로 급속도로 퍼져나가고 있는 상가주택은 전세 희귀 현상과 맞물려서 짓는 즉시 임대차계약이 성사되는 기염을 토하기도 했다. 지금도 전세가가 높은 지역에서는 전세보증금만으로 건축비를 충당하는 상가주택을 목격할 수 있다. 대도시보다 다소 땅값이 낮은 신도시의 경우에는 토지비용만 마련할 수 있다면 접근이 한결 쉬워졌다. 먼저 살던 집을 팔아 토지비용을 대고, 전세보증금으로 건축비를 충당하고, 1층 상가에서 월세를 받아서 생활자금으로 쓰고, 남은 돈은 저축할 수 있다. 이처럼 경기도권 신도시에서 시작된 상가주택 건설 바람이 지금은 지방의 혁신도시와 택지개발지구, 서울이나 부산 등 대도시의 구도심으로 불어가고 있다.
_ 프롤로그

건축가: 보통 원룸 건물은 복도 끝을 막아버리죠. 복도를 막으면 침침하고 환기도 어려워져서 저의 원칙은 어떤 경우에도 통로는 절대 막지 않는 겁니다. 이 집에서는 복도 끝에 긴 테라스를 달아서 숨통을 텄어요.
아내: 관리하기 좋으라고 짓는 건물이지, 살라고 짓는 건물이 아니라는 생각이 드는 건물들이 있어요. 방에 빛도 안 들어오고 복도가 깜깜하고 냄새나는 이런 집에서 어떻게 살죠? 건강한 젊은이도 그런 환경에서 지속적으로 살면 우울하게 되죠. 이제 집 짓고 임대하는 분들도 윤리의식과 직업의식이 있어야 합니다.
기자: 대부분 건축주가 수익률을 높이고 면적을 확보하려다가 놓치는 부분이네요.
아내: 건축주들의 착각이에요. 작더라도 좋은 공간을 만들면 수익률이 높아지는 게 임대사업의 이치죠. 무조건 넓은 방을 많이 뽑는다고 좋은 게 아니에요. 어떤 집은 방이 10개인데 6개씩 공실이 생기는 집도 있어요. 무슨 소용이 있나요? 건축주가 그 정도 생각밖에 없으면 시설은 두말하면 잔소리죠. 내 돈만 소중한 게 아니에요. 젊은이들 입장에서 월세 몇 십만 원은 엄청 큰돈인데, 그걸 받으려면 그 이상으로 해줘야겠다는 생각으로 집을 지어야 합니다.
_ 1부. 그들은 어떻게 상가주택을 지었을까?