아파트 살 돈으로 건물주 되기

프롤로그 _ 건물주 되기, 언제까지 꿈만 꿀 건가요?

1부 | 3명이 3억으로 30억 원 강남 빌딩 건물주 되다

용인 단독주택을 떠나 강남 원룸에 짐을 풀다
친구 찾기, 이번엔 셋
살아봐야 동네가 보인다
서래마을의 3개 후보지 중 가장 좋은 곳은?
23억 원 대출이 성사되기까지
리모델링 시작, 스스로 시장을 만들다
자금계획에 변수 발생! 그러나 극복하다
4개월 만에 45억 원으로 가치 상승

2부 | 2,000만 원으로 333 프로젝트 도전하기

2,000만 원 이체하던 날
여럿이 같이 하면 위험하지 않을까요?
건물을 보러 찾아가다
- STUDY 계약 후 불법건축물임을 알았을 때의 대처법
신축이냐 리모델링이냐 고민의 시작
- STUDY 리모델링의 범위와 신고, 허가 기준
셰어하우스, 임대가 답이다
- STUDY 원룸 vs 셰어하우스, 임대사업 비교
대출 알아볼 때 신용 좋은 멤버는 누구?
- STUDY 개인 신용 관리법
매각과 보유, 삼자 합의의 좋은 점
투자합의서를 작성하면 됩니다
- STUDY 333프로젝트 투자합의서에 들어가는 항목들
등기부등본을 열람했더니, 헉!
- STUDY 등기부등본 vs 토지대장 vs 건축물대장 바로 알기
고치기도 전에 부동산에 내놓는 이유
집을 비워야 하는데 월세방 세입자를 어쩌나
- STUDY 명도 관련 알아두면 좋을 사항들
임대사업자 등록하는 게 좋겠죠?
- STUDY 임대사업자 등록과 세금
드디어 리모델링, 딱 1억 원만 쓴다
- STUDY 리모델링 설계도면 보기
삽도 안 들었는데 매수자가 나타났다
드디어 철거하는 날
건축주가 되어야만 알 수 있는 기분
본격적인 견적 내기, 뭣이 중헌디?
작은 민원이 발생하다
- STUDY 공사시 발생하는 민원의 종류와 대처법
효창동 1호 셰어하우스를 기다리며

3부 | 333 프로젝트 성공을 위한 핵심전략

* 333 프로젝트 실전 지도-일정별 체크리스트
왜 333 프로젝트를 해야 하는가
도전자들의 첫 관문, 성공 입지 찾기
성공 확률 높은 건물을 찾으려면?
초간편 빌딩 분석기를 돌려라
신축이냐 리모델링이냐 선택의 문제
돈맥이 막히면 함께 망한다
333 프로젝트를 창업하듯 준비하라
공동투자하기 전 준비해야 할 것들
작은 시행자로 성장하기

4부 | 333 프로젝트 유형별 사례 9가지

01. 강남 24억 원 빌딩 리모델링 사업
- 반지하가 월세 450만 원짜리 상가로 환생
02. 용산 20억 원 노후단독주택 신축사업
- 저평가 땅 선점해 수익률 11% 셰어하우스로
03. 동백신도시 전원형 상가주택 신축사업
- 신도시 경계 저평가 땅 개발로 순이익 높여
04. 면목동 노후주택 신축으로 임대사업
- 상가와 셰어하우스 결합해 임대수익률 최고점
05. 흥덕신도시 1필지 3가구 미니분양사업
- 덩치 큰 토지의 활용성 높이는 공동투자
06. 서계동 재개발 기대지역 다세대주택 분양사업
- 실투자금 6억 원으로 순이익 6억 원 거둬
07. 운정신도시 단독주택 임대사업
- 미분양 단독주택용지 활용해 임대수익 창출
08. 흥덕신도시 상가주택 분양사업
- 상가 위에 땅콩집 3가구 지어 매각
09. 안성 토지판매·주택판매사업
- 집 지을 수 있는 7필지로 분할 조성해 매각

지금은 내 집 마련을 통해 부를 증식할 수 있을 만큼 주택가격 상승폭이 크지 않다. 주택시장은 철저하게 양극화되어 오르는 아파트만 오르고, 오르는 지역만 오른다. 거기다 진입 문턱까지 높아졌다. 이미 오를 대로 오른 집값 때문에 내 집 마련의 관문으로 들어서는데 필요한 종잣돈이 크게 뛴 것이다.
우리는 도시에서 내 살 집을 마련하는 것조차 어려운 시절에 와 있다. 하물며 수십 억대에 이르는 건물의 주인이 되기는 더 요원해 보인다.
“언제까지 돈 없다고 가만히 있을 수는 없잖아요. 혼자 안 되면 둘이, 둘이 안 되면 셋이서라도 해야죠.”
어느 날 정신이 확 깨는 전화 한 통을 받았다. 평소 알고 지내던 건축가였다. 자신을 비롯해 2명의 친구, 그러니까 3명이 3억 원씩 투자해서 30억 원대 강남 빌딩을 매입했다는 소식을 전해왔다.
그는 건물주 되는 시기를 앞당길 방법으로 ‘333 프로젝트’를 제안했다. ‘3명이 3억 원으로 30억 원대 건물주 되기 프로젝트’, 즉 부동산을 공동투자 하는 게 요점이다.
그러더니 나를 새로운 333 프로젝트에 끌어들였다. 직접 경험해보는 것이 백번 듣는 것보다 낫다는 이유에서였다. 소액을 들고 참여한 나는 수개월째 그를 쫓아다니며 공동투자를 통한 미니 부동산 개발 과정을 경험하고 있다.
그의 말이 옳았다. 혼자서는 접근조차 하지 못할 건물이었는데 함께 투자하니 가능했다. 결국 그가 보여주는 공동투자 노하우, 나의 경험과 지식 등을 버무려 모든 노하우를 공개하기로 마음먹었다.

--- ‘프롤로그: 건물주 되기 언제까지 꿈만 꿀 건가요?’

첫 아이를 낳으면서 몇 차례 전세를 더 옮겨 다녔다. 그러다가 집주인과 노후 보일러 교체 문제로 싸우고 난 뒤 홧김에 현재 사는 79m2(24평) 아파트를 구입했다. 계획에 없는 충동구매였다.
그 이후로도 집 한 채 지어볼 생각을 하지 못한 채 전국으로 세계로 집 구경을 다녔다.
그 사이 책을 몇 권 썼다. 주택이나 건물을 지어서 나름 성공한 건축주의 이야기를 담은 책이다. 책을 쓰는 와중 등장 주인공들이 부러웠지만, 왠지 나와는 상관없는 이야기 같았다.
그들은 종잣돈이 될 비싼 집이 있었으니까, 그들은 그럴듯한 아파트에서 신혼살림을 시작했으니까, 그들은 고액 연봉을 받으니까.
그러나 나는 종잣돈이 부족하니까, 아이 교육과 부모 부양에 먼저 돈을 써야 하니까, 아이들과 여행도 가야 하고 아파트 대출금을 갚아야 하니까. 늘 이런저런 이유를 대며 꼬박꼬박 입금되는 월급에 안주한 채 ‘딴 마음’을 먹지 않았다.
그러던 얼마 전, 건축가 H에게 제안을 받았다.
“용산구 효창동에 작은 노후주택을 매입했어요. 리모델링해서 셰어하우스를 운영할 건데 같이 해봐요. 나 말고도 지인 둘이 더 참여하는 공동투자예요. 우선 2,000만 원만 참여해보세요.”
2,000만 원이라. 내 통장은 월급 받고 열흘 남짓 지나고 나면 다시 제로다. 매달 자동이체로 빠져나가는 항목만 해도 수십 건이다. 그런데 무슨 투자고, 무슨 개발인가.
“돈 없다는 건 핑계예요. 이번 건은 작게 시작할 기회예요. 직접 시행자가 되어서 부동산에 새 가치를 만들어보는 거예요. 보는 거랑 직접 하는 건 다르다니까요. 연습이 필요해요. 가만히 있다가 갑자기 내 건물 짓는다는 생각은 어리석어요. 경험을 통해 노하우를 쌓아야 다른 것도 할 수 있어요.”

--- ‘2,000만 원으로 333 프로젝트 도전하기’