경매 법률 상식

기획 의도
저자 서문


1편 : 부동산 경매 개설

1. 부동산 경매란?
2. 부동산이란?
3. 꼭 알아야 할 사항
4. 경매절차의 전체 흐름
5. 강제경매 절차 개요


2편 : 권리분석의 사전 지식

제1장 민법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 권리 : 물권과 채권
(1) 물권
(2) 채권
(3) 변제로 인한 대위
(4) 지상권
(5) 지역권
(6) 전세권
(7) 담보물권
(8) 유치권
(9) 근저당
(10) 임대차

제2장 주택임대차보호법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 기본 개념
(1) 적용 대상
(2) 임대차계약의 효력 범위
(3) 임대인의 지위를 승계한 양수인
(4) 임대차 기간
(5) 임차보증금
2. 주택 임차인의 권리
3. 대항력
4. 우선변제권
5. 소액임차인의 보호
6. 임차권등기명령제도

제3장 상가임대차보호법에서 꼭 알아야 할 사항

제4장 보전처분법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 보전처분 개설
(1) 보전처분의 필요성
(2) 보전절차의 특성
(3) 보전처분의 종류
2. 부동산소유권 가압류
(1) 가압류 목적물
(2) 가압류 집행의 효력
(3) 부동산에 대한 처분금지가처분

제5장 부동산등기법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 등기부와 대장의 이원화
2. 등기용지
(1) 등기용지의 구성 및 편철 순서
3. 부동산등기의 순위확정 효력
(1) 가등기
(2) 가등기에 기한 본등기
(3) 대지권인 취지의 등기

제6장 민사집행법에서 꼭 알아야 할 사항(강제경매를 중심으로)
1. 강제경매의 신청
(1) 신청 방식
(2) 기재 사항(부동산의 표시)
(3) 강제집행개시의 요건
(4) 강제집행의 구제절차
2. 압류절차
(1) 강제경매개시결정
(2) 경매개시결정등기의 촉탁 및 송달
(3) 부동산의 침해를 방지하기 위한 조치
(4) 부동산 멸실 등에 의한 경매절차의 취소
(5) 경매절차의 이해관계인
(6) 이중경매개시결정
(7) 공매절차와의 경합
3. 현금화 절차
(1) 매각 준비
(2) 매각기일 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고ㆍ통지
(3) 특별매각조건에 관한 재판
(4) 매각의 실시
(5) 매수보증금
(6) 매각의 진행절차
(7) 공유자의 우선매수
(8) 매각기일조서
(9) 매각수수료의 지급
(10) 새매각
4. 매각결정 절차
(1) 매각결정기일의 개시
(2) 매각불허가결정
(3) 매각허가결정
(4) 매수인의 대금지급의무 불이행과 법원의 조치
(5) 부동산관리명령
5. 매각대금의 지급
(1) 대금지급 기한
(2) 대금 지급방법
6. 매각대금 지급 후의 처리
(1) 소유권의 취득
(2) 경매절차의 하자와 소유권 취득 여부
(3) 촉탁할 등기
(4) 등기촉탁비용
7. 부동산인도명령
(1) 실무상 인도명령의 절차
8. 배당절차
(1) 배당의 개요
(2) 배당요구
(3) 계산서의 제출
(4) 배당받을 채권자의 범위
(5) 배당표원안 및 배당표 작성
(6) 배당순위
(7) 배당표 작성
(8) 배당표에 대한 이의
9. 배당순위에 대한 구체적 검토
(1) 저당권ㆍ근저당권의 피담보채권
(2) 가등기담보권의 피담보채권
(3) 전세금
(4) 근로자의 우선변제권(임금채권)
(5) 국세ㆍ지방세 채권
(6) 공과금 채권
(7) 재산형과 과료
(8) 집행력이 있는 일반채권
(9) 가압류 채권
(10) 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 채권
(11) 잉여금의 처리
10. 경매신청의 취하
11. 담보권의 실행 등을 위한 경매(임의경매)
(1) 임의경매와 강제경매의 차이점


3편 : 권리분석

제1장 권리분석 개설
1. 말소기준권리
2. 부동산등기부를 통한 권리분석
3. 등기부에 나타나지 않는 권리분석
4. 권리 간의 순위
(1) 물권 대 물권
(2) 물권 대 채권
(3) 채권 대 채권
(4) 동일 날짜에 등기된 권리 간의 충돌

제2장 갑구에 나타나는 권리
1. 가압류
2. 가처분
(1) 소유권이전등기청구권이 피보전권리인 경우
(2) 소유권이전등기말소청구권이 피보전권리인 경우
(3) 가처분등기와 다른 권리들 간의 관계
(4) 점유이전금지가처분
3. 가등기
(1) 매각에 의한 가등기의 소멸 여부
(2) 가등기권리자의 배당 여부
(3) 담보가등기
(4) 소유권이전등기청구권보전가등기
4. 환매등기

제3장 을구에 나타나는 권리
1. 저당권
(1) 말소기준권리
(2) 경매 시 매각으로 소멸
(3) 판례 분석
2. 전세권
(1) 경매 신청
(2) 소멸하는 전세권
(3) 인수되는 전세권
(4) 판례 분석
3. 지상권
(1) 저당권의 보조 역할을 하는 지상권
(2) 판례 분석

제4장 부동산등기부에 나타나지 않는 권리
1. 주택임대차보호법
(1) 대항력 발생 시점에 관한 예
(2) 확정일자에 관한 예
(3) 최우선변제금
(4) 최우선변제금의 계산
2. 상가건물임대차보호법
(1) 적용범위
(2) 대항력
(3) 최우선변제권
(4) 우선변제권
(5) 분석 연습
3. 법정지상권
(1) 법정지상권의 종류
(2) 법정지상권의 성립 요건
(3) 판례 분석
4. 유치권

제5장 기타 주의할 등기 및 권리
(1) 제시 외 건물(부합물ㆍ종물)
(2) 국세와 지방세
(3) 토지별도등기
(4) 대지권미등기
(5) 신속히 명도 받는 방법


부록 : 경매 관련 서류 양식
강제경매신청서
임의경매신청서
권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)
배당요구신청서
경매개시결정에 대한 이의신청서
강제집행정지결정신청서
부동산인도명령신청서

권리란, 상대방에게 법률상 이익을 주장할 수 있는 것이다. 여기서 상대방이란 모든 사람이 될 수도 있고 특정한 사람이 될 수도 있다. 모든 사람이 알 수 있는 기회가 보장되면(공시) 모든 사람에 대해서 주장할 수 있으나, 특정한 사람만이 그 내용을 알 수 있다면 그 특정한 사람에게만 주장할 수 있다. 공시되어 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리를 물권이라 하고, 공시되지 않아 특정한 사람에게만 주장할 수 있는 권리를 채권이라 한다. 기준은 바로 공시 여부다. 부동산의 공시는 부동산등기부가 원칙이고, 예외적으로 부동산임대차의 경우 확정일자와 전입신고, 유치권의 경우에는 점유다. - 부동산 권리의 효력 중에서

법정지상권이 설정된 경매 물건은 상당히 낮은 가격에서 낙찰된다. 따라서 낮은 가격으로 소유권을 취득하고 법정지상권자에게 지료를 받고 일정기간이 지나면 법정지상권을 해제하기 위하여 입찰에 응하는 사람도 있다. 다만, 이러한 목적이 없다면 법정지상권이 설정된 부동산은 건축을 할 수 없기 때문에 입찰을 피하는 것이 좋다. - 지상권의 취득 중에서

주택임차인의 경우 전입신고 및 점유의 요건을 갖추면 기존 임대인(소유자)인 계약 당사자에 대해 주장할 수 있는 사유로 새로운 임대인(소유자)에게 주장할 수 있다. 이는 물권과 같이 모든 사람에게 주장할 수 있는 효력이 있기에 이를 물권적 효력이라 부른다. 즉, 민법상 임대차는 채권이지만 특별법인 주택임대차보호법에 의해서 물권적 효력을 가진다. 주택 또는 상가임차권의 경우 임대인의 동의 없이 임차권을 양도ㆍ전대할 수 없으나 , 물권인 전세권의 경우 임대인의 동의 없이 전세권을 양도ㆍ전대할 수 있다. - 전세권 중에서