1000만 원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자

프롤로그

1장 열정이 필요한 부동산 투자

내가 나에게 월급을 주는 평생직장 |부동산 투자에서 답을 찾다 |열정이 길을 열어준다
내 텃밭 가꾸기 |텃밭을 넓히면 수익도 늘어난다 |경매를 적극적으로 활용하라
종잣돈보다 투자 마인드를 준비하라

2장 소액 경매 투자 핵심 정리

소액 경매 투자 성공 비결 |경매 절차와 물건 찾기 |정확한 권리 분석이 수익을 지킨다
임장 활동할 때 주의할 점 | 입찰가는 전날 작성해라 | 명도의 핵심은 대화다

3장 부동산 투자, 초보와 고수의 차이

부동산 전망과 기사의 숨은 의미를 읽어라 | 사람들이 몰리는 곳에 수익은 없다
수익은 발품·손품·머리품을 팔 때 나온다 | 양보할 수 없는 돈, 무시해도 되는 돈
부동산 포트폴리오 짜기 | 무릎에 사서 어깨에 판다 | 대출 활용으로 수익률을 높여라

4장 긍정의 힘이 이끄는 투자 성공 비법

부업이 아니라 제2의 생업 | 부동산이 아니라 사람을 보라 | 옆에 있는 사람이 수익을 가져다준다
초보 투자가가 반드시 알아야 할 것 | 부동산의 가치를 높이는 법, 스토리텔링
지식을 나눌 때 지혜가 생긴다 | 성공한 사람과 함께 다녀라

에필로그

2008년은 지방 부동산 가격이 오르기 시작할 때였다. 아산에는 삼성전자 등 대기업 공장이 들어서고 가까운 온양도 개발붐으로 부동산 경기가 뜨겁게 달아올랐다. 도시는 물론 도로마다 분양 홍보 플랫카드와 전단으로 도배하다시피 하였다. 그 현장을 직접 눈으로 봐야 했다.
공인중개사 사무소마다 들러 시세를 물어보고 정보를 얻었는데 하도 자주 들러 사장과 잡담을 하는 사이까지 될 정도였다. 회사를 다니듯 꼬박 꼬박 출근하였다. 그렇게 100여 일을 돌아다니니 나중에는 내가 정보를 얻는 게 아니라 거꾸로 공인중개사 사무소 사장들에게 내가 지닌 정보를 알려주기 시작했다.

상태가 좋지 않은 집도 새로 꾸미면 누군가 살 사람이 들어온다. 그렇다고 어느 곳이나 그럴 수 있다는 뜻은 아니다. 내가 조사한 바에 따르면 이 지역은 연 2%로 빌려주는 저금리의 ‘영세민 전세 자금 대출’을 받아 들어오는 인구가 많은 곳이다. 중형 이상 아파트나 가격이 비싼 집은 임차인을 구하기 쉽지 않지만 소형 평수의 저렴한 전세는 상태만 괜찮으면 들어올 사람들이 얼마든지 있었다. 이런 사정을 이미 잘 알고 있었기에 집수리 부담을 떠맡으며 매입을 한 것이다. 내 텃밭인데 모를 리가 없지 않은가.
집주인이 이런 사실을 알았다면 자기가 직접 수리를 해서 전세로 내놨을 것이다. 그 지역에서 공인중개사 사무소를 한다고 해서 그리고 그 지역에서 산다고 해서 그 사람의 텃밭이라고 할 수 없다. 그 지역에 어떤 사람들이 들어오고 어떤 집을 필요로 하는지 아는 사람이 그 텃밭의 주인이다.

권리 분석의 기준은 기본적으로 시간 순이다. 부동산 등기부에 등기된 순서에 따라 권리 행사를 할 수 있다는 뜻이다. 경매를 통해 매각 대금이 들어오면 가장 먼저 배당을 받는 권리를 ‘말소기준권리’라고 부른다. 말소기준권리 이후로 배당을 받든 못 받든 등기부등본상에서 사라지기 때문이다. 그런데 임차인이 근저당권자 등 여타 이해관계자보다 먼저 대항요건을 갖추었다면, 주택임대차보호법에 따라 보증금 전액을 돌려받을 법적 기준을 충족한다.