위험한 경제학 1

저자 서문

1장 - 부동산
정말 지금이 집을 살 마지막 기회일까
사실관계부터 바로 보자
부동산 시장, 큰 그림을 보라
심층자료 - 과거 일본에서는 집값이 어떻게 떨어졌을까
강남 재건축 집값, 재급락 가능성 높은 이유
집값, V자형 폭등이 어려운 이유
부동산, 막차에 올라타지 말라
미분양 물량, 해소에 최소 4~5년 걸린다
수도권 물량 폭탄, 이제부터 터진다
심층자료 - 주택 건설 실적 줄면 2~3년 후 집값 폭등?
심층자료 - 막대한 공급 물량 폭탄, 전국에서 터진다
국내 주택 시장, 일본 판박이 될까
집값, 언제 어떻게 꺼질까
주택 실수요자를 위한 10가지 조언

2장 - 부채와 유동성
한국 경제의 화약고, 부동산 담보대출
무차별 유동성 폭격으로 떠받친 부동산 버블
심층자료 - 부동산 투기 조장하던 정부가 부동산 투기 잡는다니…
빚, 언제까지 갚지 않을 수는 없다
심층자료 - 버블 붕괴의 시한폭탄은 계속 돌고 있다
인플레이션이냐? 디플레이션이냐?
심층자료 - 인플레이션 오면 집값은 떨어진다
‘단기 부동자금 800조 원’의 망령
용어해설 - 부동자금

3장 - 정보와 매트릭스
전직 신문기자로서 말하는 한국 신문이 속이는 법
아파트 가격부터 조작되고 있다
한국에는 부동산 버블이 없다고?
일본 부동산 불패론의 말로
주택 보급률에 대한 환상과 주택 수급 실상
부동산 선동 기사에 휘둘리지 않기 위한 15계명
폴 크루그먼에게 배우는 ‘MB정부에 속지 않는 법’

· 안 팔리면 가격을 내려야 한다는 것은 경제학과 시장경제 원리의 기본 중의 기본이다. 어느 누구도 시장가격과 수급 간의 기본 역학관계에서 벗어날 수 없다. 어느 누구도 시장가격의 수급조절 원리를 이길 수는 없다. 지난 수백 년에 걸친 자본주의 시장경제의 역사가 그것을 증명한다. (41쪽)



· 빚을 잔뜩 지고 근근이 버티던 잠재적 매도자들이 언론의 선동 보도에 헛버람이 들어 호가를 올리고, 잠재적 매수자는 가뜩이나 경기도 불투명한데 터무니없는 가격에 집을 사고 싶지 않을 것이다. (43쪽)



· 2009년 상반기 시장에서 나타난 반등세는 과거 상승기 때와 비교하면 매우 미미한 정도다. 2008년 초에 나타난 강북발 집값 급등과 비교해도 가격 상승세 및 거래량, 매도-매수세 동향 모두 미약한 상태다. (45쪽)



· 분명한 것은 이번 반등이 끝나면 집값은 다시 긴 내리막길을 탈 가능성이 높다는 것이다. 과다한 가계 부채와 실직 소득의 감소, 실물 경기 침체에 따른 실업률 급증, 그리고 금융권의 높은 예대율과 연체율, 부실 채권 증가 등으로 인해 부동산 버블 붕괴는 어떤 식으로든 피할 수 없다. (46쪽)



· 세계 어느 곳 다른 나라의 사례를 살펴봐도 거대한 부동산 버블이 꺼지다 중간에 멈춘 적은 없다. (중간에 멈춘다면) 아마 냉엄한 시장의 법칙을 이탈한 유일한 사례로 기록될 것이다. (51쪽)



· 2010년대 한국의 부동산 시장은 저출산 고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기다. 저출산 고령화가 세계 어느 나라보다 급격히 진행되는 있는 만큼 그 충격 또한 세계 다른 어느 나라보다 깊고 클 것이다. (53쪽)



· 일본에서도 부동산 버블은 쉽게 꺼지지 않았다. 도쿄의 부동산 가격은 정점에서 3~4년 가량 버텼지만, 결국 버블 붕괴의 압력에 무너지고 말았다. (62쪽)



· 주택이 지위재, 사치재여서 강남 재건축 집값이 상승했다는 설명하는 것은 넌센스다. 정말 자신의 지위를 과시하기 위한 소비라면 평창동 빌라나 대형 고급 아파트에 수요가 몰려 가격이 올라야 한다. 그런데 2009년 초 그런 가격은 오르지 않고 강남 재건축 아파트 위주로 반등했다. (60쪽)



· A라는 사람이 자기 돈 3억 원과 은행에서 빌린 돈 2억 원으로 5억 짜리 집을 샀다...... 대출 이자, 부동산 취등록세와 재산세, 중개 수수료와 이사 비용 등 각종 기회 비용을 환산하면 1억 원에 육박한다. 이는 현재 5억짜리 집이 3년 후 6억 원으로 올라야 겨우 본전이 된다는 뜻이다. 현재 집 값의 수준에 비해 20%가량 오르는 것을 의미하는데, 현재 주택 시장에서 그렇게 오를 수 있을까? (87쪽)



· 국토부에 따르면 2009년 4월 미분양 물량은 16만 5641호로 사상 최고치를 경신했다. 수도권에서만 3415호가 늘었다. 건설 업체들이 4월 말까지 설정된 미분양 주택 양도세 감면 혜택을 받기 위해 그동안 감춰두었던 미분양 물량을 추가로 신고한 때문이다. 그런데 2009년 5월 전국 미분양 아파트는 15만 1938가국로 전월보다 다시 6353호가 줄어들었다고 국토부는 발표했다. 그토록 줄어들었다는 것이다. 이는 눈 가리고 아웅하는 식의 숫자 놀음에 가깝다. 국토부는 미분양 주택 구입시 양도세 한시 면제해주기로 한 대책이 효과를 발휘한 때문이라고 주장했다. 물론 일부 그런 측면이 있을 수도 있으나, 큰틀에서 보면 이는 속 보이는 거짓말일 뿐이다. 미분양 물량이 줄어든 가장 큰 이유는 분양 취소 때문이다. 4월 1500호, 5월 5500호, 6월 1100호 등 세 달 동안 8100호 가량의 분양이 취소 되었다. (95쪽)



· 언론들이 신규 주택 착공이 줄어들면 2~3년 후에 집값이 폭등할 것이라고 선공하는 것을 보면 정말 어이가 없다. 지금 미국과 세계 각국에서 현재 신규 주택 착공은 부동산 버블기에 비해 큰 폭으로 줄어들었다. 그렇다고 해서 외국 언론 가운데 신규 주택 착공 물량이 감소했기 때문에 2~3년 후 집값이 폭등할 우려가 있다고 보도하는 곳을 본적이 있는가. (118쪽)



? 2009년 현재 수도권 2기 신도시 12곳과 혁신 도시 10곳, 기업도시 6곳, 경제자유구역 5곳, 형정복합도시 및 도청 이전 신도시 4곳, 기타 지방 신도시 6곳 등을 포함해 전국에서 모두 43개 신도시가 개발되고 있다. 주택 보급률이 110%에 육박하고 주택 수요가 빠른 속도로 줄어 들 것으로 예상되는 상황에서 무려 520만 명을 수용할 수 있는 각종 신도시가 추진되고 있는 것이다. 이 같은 물량을 합리화하기 위하여 전국 지자제는 터무니없는 장래 인국 계획을 부풀리고 있다. 예를 들어, 강원도의 현재 인구는 146만 명인데, 강원도 내 각 도시의 인구 계획을 종합하면 2020년에는 300만 명이 넘는다는 식이다. (121쪽)



· 일본의 주택 보급률은 부동산 가격이 폭등한 1988년 111%로 버블 발생 전부터 100%를 넘었다. 한국도 2008년 전국 주택 보급률(추정치)이 110%에 육박해 일본과 상황이 크게 다르지 않다. 또한 일본의 인구는 주택 유효 수요 계층인 35~54세 인구가 1990년 3860만 명으로 정점에 달한 후 빠른 속도로 줄어들어 2005년에는 3400만 명 이하를 기록할 것으로 보인다. (126쪽)



· 일본 정부는 부동산 버블 붕괴를 막기 위해 건설업체들의 아파트 건설을 강력히 지원했다. 빠른 속도로 금리를 내려 주택 금융 공고와 은행이 주택 자금 대출 세일을 벌이도록 하는 한편 거액의 주택 감세라는 미끼를 던져 싸늘하게 식어가는 주택 수요를 불러일으키려고 애썼다. 수요와 공급 양 측면에서 시행된 일본 정부의 각종 지원책으로 시장 상황과 무관하게 아파트 공급이 늘어난 것이다. (126쪽)



· 2001년 2,500만원이던 가계의 연소득이 2008년에는 3,800만원으로 늘어났지만 같은 기간 서울 지역의 아파트 가격은 2억 원에서 5억 원으로 올랐다. (132쪽)



· 만약 현재의 부동산 버블이 1990년대 초반처럼 해소된다고 가정하면 버블 정점기인 2008년 6월을 기준으로 11년 6개월가량이 지나야 주택 가격이 물가 지수 수준으로 수렴될 것이라고 할 수 있다. 일본과 같은 장기 침체를 겪을 가능성이 상당히 높은 것이다. (138쪽)



· 2008년 말 MBC 팀이 방송 보도를 위해 무작위로 표본조사한 경기도 용인 지역 한 아파트 단지 200가구의 평균 대출액은 3억 4,600만원으로 조사되었다. 대출이 없는 집은 37가구(18.5%)에 불과했다. (166쪽)