김종국 박사의 실전 경매

제1장 경매의 이해
제2장 경매진행절차
제3장 주택.상가건물임대차보호법
제1절 주택임대차보호법 해설
제2절 상가건물임대차보호법 해설
제4장 등기제도와 물권법
제5장 부동산 권리분석
제6장 특수한 권리분석
제7장 배당절차와 사례분석
제8장 경매함정과 투자분석

머리말

15년을 넘게 경매현장에서 수많은 부동산을 낙찰받고 명도하면서 깨달은 것은 철저한 권리분석과 신속한 명도만이 입찰자의 투자목적을 실현시킨다는 것이다.
경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 최고의 투자방법이다. 하지만 권리분석을 잘못하여 하자있는 부동산이나 인수해야 되는 권리가 있음에도 이에 대하여 충분한 대비를 하지않고 입찰하여 손해를 보는 경우를 종종 보게된다. 또한 낙찰후의 이의신청이나 즉시항고 등으로 대금납부가 늦어지거나 점유자의 명도지연이나 무리한 이사비용 요구로 시간과 비용을 낭비하는 매수인도 보게된다.
부동산투자에 성공하는 비결은 최소의 비용으로 최대의 이익을 내는 것이다. 주택을 실거주할 목적으로 투자하는 입찰자도 있고, 오피스텔이나 근린시설을 임대소득이나 자본이득을 목적으로 투자하는 입찰자도 있다. 이와같이 투자목적은 입찰자에 따라서 달라지나 비용은 적게 들어가며 이익은 최고로 내고자 하는 것이 경매로 투자하는 목적이다.
오늘날 부동산경매는 대중화되고 일반화되면서 입찰자수는 많아지고 낙찰가율은 높아졌다. 이에 따라 예전에 비하여 투자수익률이 저감되는 경우를 많이 본다. 그럼에도 불구하고 정확한 시세분석과 권리분석으로 투자수익을 극대화할 수 있는 메리트가 바로 경매투자이다.
필자는 부동산경매를 통하여 많은 분들에게 부를 극대화하도록 하였으며 재테크 강의로 부동산 권리분석의 기초부터 심층분석까지 아우를 수 있도록 상담하고 교육하였다. 이러한 실전투자와 강의경험을 많은 사람들과 공유하며 경매투자의 지침으로 삼고자 본서를 저술하게 되었다.
본서는 필자가 오랫동안 한국생산성본부와 한국공인중개사협회 등 여러 곳에서 강의하고 메모하며 정리한 경매투자의 지침들이 담겨있다. 아울러 서일대학교와 한성대학교에서 대학생들과 대학원생들에게 강의하며 상담한 내용들도 참고가 되었다.
본서는 필자의 실전투자와 경매강의를 통하여 체득한 경험 및 부동산학 박사학위를 받으면서 공부하고 분석한 내용이 망라되어 있다. 따라서 경매 초보자로부터 전문가에게 이르기까지 아우를 수 있도록 필요한 내용들을 알기쉽고 명쾌하게 정리하였다. 아울러 내집 마련을 위한 실수요자들에게는 안전한 투자방법을 제공할 것이며, 투자수익을 원하는 투자자들에게는 재테크의 확실한 지침이 될 것이다.
본서의 구성과 특징은 다음과 같다.
제1장 부동산경매의 이해
경매의 종류와 법원경매의 매각방법을 소개하고 경매에 대한 기본적인 용어와 경매절차의 이해관계인을 알게 함으로써 부동산경매에 대한 이해를 높일 수 있도록 하였다.
제2장 경매진행절차
부동산경매의 진행절차를 일목요연하게 정리하고 입찰표를 비롯한 각종 서식을 수록하여 실전에 응용하도록 하였다. 아울러 경매신청부터 명도소송에 이르기까지 진행절차를 파트별로 대분류하여 필요한 부분을 쉽게 활용하도록 하였다.
제3장 주택 ? 상가건물 임대차보호법
경매에서 가장 기초가 되는 주택임차인이나 상가건물임차인에 대한 내용을 알기쉽게 설명하였다. 임차인의 대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권을 비롯하여 임대차에 대한 최신의 입법내용과 판례를 소개함으로써 임대차 관계를 완벽하게 분석하였다.
제4장 등기제도와 물권법
부동산등기법에 의한 등기의 종류와 효력 등을 쉽게 이해할 수 있도록 정리하고 관련된 판례를 수록하였다. 아울러 민법과 민법이외의 법률에서 다루고 있는 물권을 채권과 비교하여 설명하였다.
제5장 부동산 권리분석
권리분석이란 부동산에 대한 권리관계의 상태를 실질적으로 조사하고 확인하여 부동산활동을 안전하게 하려는 활동이다. 본장에서는 말소기준권리와 소멸되는 권리 및 인수되는 권리를 설명하고 누구든지 권리분석을 쉽게 할 수 있도록 사례연구를 통하여 권리분석하는 방법을 익힐 수 있도록 하였다.
제6장 특수한 권리분석
경매에서 수익을 극대화하기 위해서는 특수권리를 분석하고 입찰해야 된다고 한다. 본장에서는 법정지상권을 비롯한 특수권리에 대하여 그 성립요건과 사례 및 판례를 분석함으로써 특수권리가 있는 경매물건을 쉽게 정복할 수 있도록 하였다.
제7장 배당절차와 사례분석
경매에서 배당분석은 명도와 관련하여 매우 중요하다. 대항력있는 임차인이 배당받으면 낙찰후 쉽게 명도할 수 있으나, 배당요구를 하지 않거나 보증금을 전액배당받지 못하면 명도저항에 부딪힐 수 있다. 본장에서는 배당원칙과 배당사례를 통하여 배당분석을 알기쉽게 설명하였다.
제8장 경매함정과 투자분석
경매의 함정이란 시세보다 저렴하게 부동산을 매수하려고 입찰하였다가 오히려 빠져나올 수 없는 곤경에 처하여 손해를 보는 경우를 말한다. 본장에서는 경매에서 발생하기 쉬운 경매함정과 이를 피할 수 있는 방법을 살펴본다. 아울러 투자분석과 포트폴리오 구성을 통하여 최소의 비용으로 최대의 이익을 낼 수 있도록 종합적 타당성분석을 설명하였다.